전세를 월세로, 월세를 전세로 — 반전세 전환 계산 공식과 예시 3가지
전세를 반전세로 바꾸면 월세가 얼마여야 적정한지, 반대로 월세 계약을 전세로 바꾸면 보증금이 얼마가 되는지는 전환율 하나로 연결됩니다. 두 방향의 공식과 예시 세 가지를 손으로 따라 계산해 보고, 법정 상한과 시장 전환율 중 무엇을 넣어야 하는지 정리합니다.
공식 1 — 전세 → 월세
월세로 돌리는 금액(전환 보증금)에 연 전환율을 곱하면 1년치 월세, 12로 나누면 한 달치입니다. 전환율에는 법정 상한(존속 중 계약의 전환이면 넘을 수 없는 값) 또는 시장 전환율(협상 참고치)을 넣습니다.
공식 2 — 월세 → 전세
공식 1을 뒤집은 것입니다. 1년치 월세를 전환율로 나누면 "이 월세를 만들어 내는 보증금"이 나오고, 여기에 원래 보증금을 더하면 전세로 환산한 금액입니다. 전환율이 낮을수록 환산 보증금은 커집니다.
이 방향(월세 → 전세)은 주택임대차보호법 제7조의2가 직접 규율하는 대상이 아닙니다. 조문은 "보증금을 월차임으로 전환하는 경우"의 상한만 정하기 때문에, 월세를 전세로 돌릴 때의 계산값은 협상 참고치로 쓰입니다.
예시 1 — 전세 3억 → 보증금 1억 반전세
기준금리를 2.5%(예시값)라 가정하면 법정 상한은 min(10%, 2.5% + 2%p) = 4.5%입니다(법정 전환율 해설). 이 글의 2.5%는 계산 예시값이며, 글 작성 시점(2026. 8. 18.)의 실제 한국은행 기준금리는 2.75%(2026. 7. 16. 결정)입니다 — 계산기에는 오늘 기준금리를 확인해 입력하세요. 전환 보증금은 3억 − 1억 = 2억.
- 법정 상한(4.5%): 2억 × 0.045 ÷ 12 = 75만원/월 (연 900만원)
- 시장 전환율이 6%라면: 2억 × 0.06 ÷ 12 = 100만원/월 (연 1,200만원)
같은 2억을 돌려도 어느 전환율을 쓰느냐에 따라 월 25만원 차이가 납니다. 존속 중 계약에서의 전환이라면 75만원이 상한입니다.
예시 2 — 보증금 1억·월세 100만원을 전세로
- 법정 상한 4.5%로 환산: 100만 × 12 ÷ 0.045 = 2억 6,666.7만 → 전세 환산 보증금 약 3억 6,667만원
- 시장 전환율 6%로 환산: 100만 × 12 ÷ 0.06 = 2억 → 전세 환산 보증금 3억원
임차인 입장에서는 낮은 전환율(법정 상한)로 환산할수록 "내 월세는 이만큼의 보증금 가치"라고 주장할 수 있고, 임대인 입장은 반대입니다. 두 값 사이가 협상 구간입니다.
예시 3 — 전세 5억 → 보증금 2억 반전세
전환 보증금 3억. 법정 상한 4.5% 예시면 3억 × 0.045 ÷ 12 = 112.5만원/월. 만약 임대인이 150만원을 제시했다면 실제 전환율은 150만 × 12 ÷ 3억 = 6.0%로 상한을 1.5%p 넘습니다. 이런 판정 방법은 초과 여부 확인 글에서 다룹니다.
어느 전환율을 넣어야 하나
| 상황 | 넣을 전환율 | 성격 |
|---|---|---|
| 살던 집에서 전세 → 반전세로 전환(존속 중 계약·갱신) | 법정 상한 min(10%, 기준금리+2%p) | 넘을 수 없는 상한(강행규정) |
| 새 집을 반전세로 신규 계약 | 시장 전환율(부동산원·KB 통계) | 협상 참고치, 법정 상한은 비교 기준 |
| 월세 → 전세로 전환 | 법정 상한 또는 시장 전환율 둘 다 계산해 비교 | 협상 참고치 |
| 상가건물 | min(12%, 기준금리 × 4.5) | 상가건물 임대차보호법 §12 |
시장 전환율은 한국부동산원이 월세 × 12 ÷ (전세가격 − 월세보증금) × 100으로 매달 산출해 발표하는 지역별 통계입니다. 수치가 계속 바뀌므로 이 글과 계산기에는 넣지 않았고, 부동산원·KB부동산에서 최근 값을 확인해 "직접 입력"란에 넣으면 됩니다.
계산에 빠져 있는 것
전세→월세, 월세→전세 어느 쪽이 유리한지는 전환율만으로 정해지지 않습니다. 전세대출 이자율(보증금을 대출로 마련한다면 이자가 사실상 월세), 월세 세액공제, 보증금 반환 위험, 중개보수·이사비가 함께 움직입니다. 계산기는 이들을 반영하지 않으므로 별도로 비교하세요.
- 법제처 국가법령정보센터. 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한). 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) — 제1항 연 1할, 제2항 연 2퍼센트. 원문
- 한국부동산원. 오피스텔가격동향조사 통계산출항목 — 전월세전환율 산식(전월세전환율(%) = 월세×12 ÷ (전세가격 − 월세보증금) × 100). 원문
- 찾기쉬운 생활법령정보(법제처). 상가건물 임대차 — 상가건물 임대차보호법 제12조·시행령 제5조(연 12%, 기준금리 × 4.5배). 원문
- 한국은행. 기준금리 추이. 원문