전세 vs 월세 유불리, 이자만 비교하면 틀리는 이유 — 기회비용·보증료·대출 소득공제까지

전세 월세 비교 계산기를 찾는 사람 대부분은 "대출이자 vs 월세"를 비교합니다. 그런데 이 비교는 전세 쪽 비용 일부와 양쪽 세제 혜택을 빼먹어서 결론이 한쪽으로 기웁니다. 같은 예시(전세 3억·대출 2억·금리 4.0% vs 보증금 3천만·월 100만원, 실제 매물 아님)로 빠지기 쉬운 항목을 하나씩 넣고 빼 보면, 각 항목이 결과를 얼마나 움직이는지 보입니다.

① 자기자금의 기회비용 — 세후로 계산한다

전세보증금 중 대출이 아닌 1억원은 내 돈입니다. 보증금에 묶이지 않았다면 예금에서 이자를 받았을 테니, 그 이자가 전세의 비용입니다. 월세 보증금 3천만원도 같은 논리로 월세 쪽 비용에 들어갑니다. 이때 예금이자에는 이자소득세(소득세 14% + 지방소득세 = 15.4%)가 붙으므로 세후 금리로 계산해야 합니다.

이 항목 하나를 빼면 전세가 유리한 정도가 연 49만원에서 227만원으로 부풀어 보입니다. 예금금리는 확정 수익이 아닌 가정이고, 비과세 계좌를 쓰거나 다른 투자를 한다면 그 수익률을 넣어야 합니다. 예금금리 감각은 예금·적금 이자 계산기로 확인할 수 있습니다.

② 전세보증금 보증료 — 전세에만 붙는 비용

전세보증금 반환보증에 가입하면 보증금의 일정 비율을 해마다 보증료로 냅니다. 예시에서는 연 0.13%로 3억원에 39만원입니다. 실제 요율은 보증기관(HUG·HF·SGI)과 보증금 규모·주택 유형·부채비율에 따라 다르므로 가입할 기관에서 확인해 넣어야 합니다. 보증료를 아끼려고 가입하지 않는다면, 그만큼 ⑤의 보증금 위험을 떠안는 셈입니다.

③ 전세대출 원리금 40% 소득공제 — 전세에도 세제 혜택이 있다

월세 세액공제만 넣고 이걸 빼면 비교가 월세 쪽으로 기웁니다. 소득세법 제52조 제4항은 무주택 세대의 세대주가 국민주택규모 주택을 임차하려고 빌린 주택임차자금의 원리금 상환액 40%를 근로소득금액에서 공제하고, 주택청약저축 공제와 합계 연 400만원까지로 제한합니다. 대출 조건은 시행령 제112조 제4항이 정합니다.

• 대출기관 차입금: 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 빌리고(계약 갱신 시 갱신일 기준), 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금됐을 것.
• 개인(대부업자 아닌 거주자) 차입금: 총급여 5천만원 이하인 사람만, 전후 1개월 이내, 재정경제부령으로 정하는 이자율 이상으로 빌린 경우.

세액공제가 아니라 소득공제라서 절세액은 공제액 × 한계세율 × 1.1(지방소득세)입니다. 예시의 이자 800만원이면 공제액은 320만원이고, 한계세율에 따라 절세액이 이렇게 달라집니다.

월세 세액공제는 소득이 낮을수록 공제율이 높고, 전세대출 소득공제는 소득이 높을수록 절세액이 큽니다. 같은 집이라도 연봉에 따라 유불리가 달라지는 이유입니다. 월세 세액공제 쪽 요건과 한도는 월세 세액공제 요건 6가지에 정리했습니다.

④ 계약기간과 일회성 비용

중개보수·이사비처럼 계약할 때 한 번 내는 돈은 계약기간으로 나눠 연 비용에 넣어야 합니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 본다고 하므로, 도구의 기본 계약기간도 2년입니다. 전세는 보증금이 커서 중개보수가 월세보다 큰 경우가 많습니다 — 부동산 중개수수료(복비) 계산기로 양쪽 금액을 구해 넣으세요.

⑤ 보증금 위험과 전환율 상한의 오해

전세는 큰 보증금을 남에게 맡기는 계약입니다. 보증금을 돌려받지 못할 위험은 금전 비교에 넣기 어렵지만, 도구에서는 「보증금 위험 가정(연 %)」으로 민감도를 볼 수 있습니다. 집값 대비 보증금 비율과 선순위 채권은 깡통전세 판정기로 따로 확인하세요.

한 가지 더 — "법정 전환율보다 비싼 월세는 불법"이라는 말은 정확하지 않습니다. 주택임대차보호법 제7조의2의 상한(연 10%와 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율)은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우, 즉 계약 중 전환에 적용됩니다. 새로 맺는 계약의 월세는 당사자 합의로 정해지므로, 도구는 법정 상한을 비교 기준선으로만 보여 줍니다. 자세한 계산은 전환율 상한 초과 글을 참고하세요.