전세대출 이자 vs 월세, 내 대출금리가 몇 %면 전세가 손해일까 — 손익분기 금리 계산법

"전세대출 이자가 월 67만원이고 월세가 100만원이면 전세가 월 33만원 싸다." 전세대출 이자와 월세를 비교할 때 가장 흔한 계산입니다. 하지만 이 계산에는 내 돈(자기자금)이 보증금에 묶여 못 받는 이자, 전세보증금 보증료, 그리고 양쪽의 세제 혜택이 빠져 있습니다. 다 넣고 나면 질문이 바뀝니다 — "어느 쪽이 싸냐"가 아니라 "내 대출금리가 몇 %를 넘으면 전세가 손해냐". 이 경계가 손익분기 대출금리입니다.

예시 조건 — 표면 차이는 연 400만원

이 글 전체에서 쓰는 예시입니다(실제 매물 아님 — 본인 계약 조건으로 바꿔 넣어야 합니다).

월세 1,200만원과 대출이자 800만원만 보면 전세가 연 400만원 싸 보입니다. 이제 빠진 항목을 하나씩 넣어 봅니다.

빠진 항목을 넣으면 차이는 연 49만원

입력한 조건에서는 전세가 연 491,400원(2년 합계 982,800원) 적게 듭니다. 차이가 400만원에서 49만원으로 줄어든 이유는 셋입니다. 자기자금 1억원이 예금에 있었다면 받았을 세후 이자 253만 8천원이 전세 쪽 비용으로 들어갔고, 보증료 39만원이 붙었으며, 월세 쪽은 세액공제로 187만원을 돌려받기 때문입니다. 각 항목이 왜 들어가야 하는지는 이자만 비교하면 틀리는 이유에서 따로 정리했습니다.

손익분기 대출금리 i* 계산식

대출금리만 움직이고 나머지를 고정하면, 전세 실질비용이 월세 실질비용과 같아지는 금리가 하나 나옵니다.

예시에 넣으면 i* = (10,891,400 − 2,538,000 − 390,000) ÷ (2억 × 0.934) = 4.26%입니다. 내 대출금리 4.00%는 이보다 0.26%p 낮아 전세가 유리하지만, 대출금리가 4.26%를 넘으면 월세가 유리해집니다. 0.3%p 안쪽 차이는 사실상 박빙이라, 보증금 미반환 위험이나 이사 계획 같은 비금전 요인이 결정을 좌우할 수 있습니다.

소득공제에는 연 400만원 한도가 있어서(소득세법 제52조 제4항) 대출이 크면 식의 기울기가 중간에 바뀝니다. 도구는 이 때문에 폐형식 대신 이분법으로 i*를 찾습니다. 같은 월세 조건에 전세 4.5억(대출 4억)을 비교하면 i*는 2.42%로 내려갑니다. 대출이 클수록 금리 1%p의 무게가 커지기 때문입니다.

같은 방식으로 구하는 손익분기 월세

반대로 대출금리를 고정하고 월세를 움직이면 손익분기 월세 M*가 나옵니다. 예시에서는 월 959,050원입니다. 같은 보증금 3천만원에 월세가 이보다 싸면 월세가 유리합니다. 월세 세액공제가 연 1천만원 한도에서 끊기기 때문에(조세특례제한법 제95조의2 제1항 단서) 이것도 이분법으로 찾습니다.

M*를 전환율로 바꾸면 12 × 959,050 ÷ (3억 − 3천만) = 4.26%입니다. 이 계약의 실제 전환율은 4.44%로 법정 상한(기준금리 3.00% + 2% = 5.0%) 안이지만 손익분기보다 높습니다. 법정 상한이 무엇이고 언제 적용되는지는 법정 전월세 전환율에서 다룹니다.

기준금리가 오르면 월세가 유리할까

꼭 그렇지는 않습니다. 기준금리는 대출금리(전세 비용↑)와 예금금리(기회비용↑ — 전세 자기자금과 월세 보증금 모두)를 같이 움직입니다. 예시에서 대출금리와 예금금리가 각각 바뀔 때 연간 차이는 이렇습니다(+ 는 전세가 적게 듦).

예시 조건에서 대출금리와 예금금리가 함께 0.5%p 오르면 차이는 −74만원(월세 유리), 함께 0.5%p 내리면 +172만원(전세 유리)이 됩니다. 이 예시는 자기자금(1억)이 월세 보증금(3천만)보다 커서 예금금리 상승도 전세에 불리하게 작동합니다. 자기자금이 적고 대출이 큰 전세라면 대출금리 쪽 효과가 훨씬 커집니다. 한국은행 기준금리는 2026-08-27 결정 3.00%이고 금융통화위원회 결정마다 바뀌므로, 도구의 기준금리는 입력값으로 두었습니다.