장기수선충당금 반환 계산 — 2년 살면 얼마? 납부확인서·특약·집주인 바뀐 경우까지

아파트 관리비 고지서에 매달 찍히는 「장기수선충당금」(장충금)은 원래 집주인(소유자)이 내야 하는 돈입니다. 세입자가 관리비와 함께 냈다면 이사 나갈 때 집주인에게 돌려받을 수 있습니다. 금액은 낸 개월 수 × 월 장충금에 입주·퇴거한 달의 일할분을 더하면 되고, 관리사무소 납부확인서가 있으면 그 금액이 가장 정확합니다.

① 조문 — 걷는 사람은 소유자, 대신 냈으면 반환

공동주택관리법 제30조 제1항은 「관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.」고 정합니다. 그래서 세입자가 낸 장충금은 소유자 대신 낸 돈이 되고, 같은 법 시행령 제31조가 그 뒤처리를 정합니다.

• 제8항(반환): 「공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.」
• 제9항(확인서): 「관리주체는 공동주택의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다.」

두 항은 2021년 10월 19일 개정으로 번호가 바뀐 것이라, 그 전 판결·글에는 「제7항」으로 적혀 있기도 합니다. 반환 금액은 대신 낸 금액 그대로입니다 — 조문에 이자를 붙이라는 내용은 없습니다.

② 계산 — 구간별 개월 수 × 월액 + 일할분

장충금 월액은 단지가 요율을 올리면 바뀌므로, 월액이 바뀐 달마다 구간을 나눠 셉니다. 개월 수는 시작 달과 끝 달을 모두 넣어 셉니다.

퇴거월 장충금을 일할로 매기는지, 한 달 전액을 매기는지는 단지마다 다릅니다. 어느 쪽이든 세입자가 냈다면 반환 대상이라 정산 총액은 같습니다. 일할 금액은 원 미만을 버렸습니다.

③ 납부확인서를 먼저 받으세요

관리비 앱이나 고지서를 다 모으지 못했다면, 관리사무소에 “장기수선충당금 납부확인서”를 요청하면 됩니다. 시행령 제31조 제9항이 「지체 없이」 발급하도록 정하고 있습니다. 확인서 금액과 직접 계산한 금액이 다르면 빠진 달·인상 시점·입주월 처리를 다시 확인하세요. 계산기에서 확인서 금액을 넣으면 그 값을 우선하고 차이를 따로 보여 줍니다.

④ 돌려받기 어렵거나 근거가 달라지는 경우

⑤ 누구에게, 언제까지 청구하나

• 청구 상대는 집주인입니다. 상가 임차인이 관리단에 낸 장충금을 돌려 달라고 한 사건에서 서울북부지방법원(2023가단137284)은 소유자에게서 정산받을 수 있다며 청구를 기각했습니다. 반대로 아파트 관리주체 상대 청구를 인정한 하급심(부산지법 2015나10803, 보도 기준)도 있어 판단이 갈립니다.
• 보증금과 함께 정산합니다. 대법원은 판결 이유에서 「임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다」고 했습니다(2023다258672 — 이 판결의 요지는 갱신 계약 해지 효력 시점에 관한 것입니다). 서울고법 2009나95952도 세입자가 「대납한 장기수선충당금 70,400원」을 지연손해금에 더하고 3월분 관리비를 빼서 정산했습니다.
• 집주인이 바뀌었다면 새 집주인이 임대인 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 이코노미스트 칼럼(임상영 변호사)은 「임차인은 새로운 소유자에게 자신이 그동안 거주하면서 납부했던 장기수선충당금을 반환해달라고 요구할 수 있습니다」라고 설명합니다. 다만 이를 직접 판단한 판례는 찾지 못했습니다.
• 기한: 같은 칼럼은 「임대차계약기간 종료일로부터 10년 이내에 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다」라고 설명합니다(민법 제162조 제1항의 일반 채권 시효). 실무 해설 기준이므로 늦어지기 전에 이사 날 정산하는 것이 가장 좋습니다.
• 신축 아파트는 사용검사일부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 적립하므로(시행령 제31조 제6항) 첫해엔 장충금이 0원일 수 있습니다.