부모님 집 무상거주 증여세 — 공짜보다 「무늬만 월세」가 더 비쌀 수 있다(10억 집 월 30만원이면 4년째부터 과세)

부모님 집에 공짜로 살면 증여세는 5년치 이익이 1억원 이상일 때만 나옵니다. 그래서 10억 집이면 무상거주는 0원입니다. 그런데 「세금 피하려고」 월세를 조금 보내기 시작하면 판정 규정이 바뀝니다. 이때는 저가임대로 보는데, 1억원 문턱이 없고 시가의 30% 기준을 해마다 따집니다. 10억 집에 월 30만원을 내면 매년 1,640만원이 증여로 쌓여 4년째부터 세금이 나옵니다.

① 공짜면 §37, 싸게 내면 §42 — 문턱이 다르다

국세청은 「시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산 임대용역을 제공받음으로써 이익을 얻은 경우에는 상속세 및 증여세법 제42조제1항에 따라 증여세가 과세」되고, 증여재산가액은 시행령 제32조 제1항, 임대용역의 시가는 같은 조 제3항으로 계산한다고 회신했습니다(서면-2020-상속증여-4747). 자녀가 부친 토지를 싸게 쓴 경우도 같은 조문으로 봤습니다(상속증여세과-438 — 구법 §42①2호·구 시행령 §31의9 기준 회신).

§42 제1항 제1호는 「재산(부동산과 금전은 제외)」을 쓰는 경우라서 집을 빌리는 경우엔 해당하지 않습니다. 집을 싸게 빌리는 것은 제3호 「시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역을 제공받음」, 곧 부동산 임대용역입니다. 차액이 시가의 30%에 「미만」이면 제외하고, 30% 이상이면 차액 전체가 증여재산가액입니다(영 §32①2·②2).

② 시가 임대료는 무엇인가 — 시세가 먼저, 2%는 시세가 없을 때만

시행령 제32조 제3항은 임대용역의 시가를 「해당 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인 간 통상적인 지급대가」로 정하고, 그것이 불분명할 때만 부동산가액 × 연 2%(시행규칙 §10②)를 씁니다. 같은 단지 시세가 뻔히 있는 아파트에 2%를 쓰면 안 된다는 뜻입니다.

보증금이 있으면 보증금 × 정기예금이자율(현행 1천분의 31, 법인세법 시행규칙 §6)을 연 임대료로 환산합니다. 이 방식은 국세청 회신(재산세과-110)에서 가져왔는데, 2011년 구 조문(옛 시행령 §31의9) 시절 회신이라 현행 §32 체계에서도 같은지, 시세 쪽 보증금에도 같은 율을 쓰는지는 원문 확인이 더 필요합니다.

③ 10억 집 월 30만원 — 무상이면 0원, 「무늬만 월세」면 5년간 310만원

시세가 불분명한 10억 집이라고 가정합니다. 시가 임대료 = 10억 × 2% = 20,000,000원. 30% 기준선 = 6,000,000원.

월 30만원을 5년 내면, 매년 1,640만원이 같은 부모에게서 받은 증여로 10년 합산됩니다(신고 가정, 다른 증여 없음).

5년 합계 3,104,000원입니다. 같은 집을 그냥 공짜로 썼다면 5년치 이익 75,815,735원이 1억원 미만이라 0원입니다. 월세를 낸 쪽이 오히려 세금을 내는 셈입니다. 집값이 낮아 §37 기준선(약 13억 1,899만원) 아래에 있어도 §42는 따로 적용되기 때문입니다. 다만 13억 미만 주택의 저가임대에 실제로 과세한 결정례는 아직 찾지 못했고, 위 결론은 조문과 예규에서 도출한 것입니다.

④ 증여가 안 되는 최소 월세

차액이 시가의 30% 미만이 되려면 연 대가가 시가의 70%를 넘어야 합니다. 10억 집(시세 불분명)은 월 1,166,667원, 보증금 3억을 냈다면 월 391,667원부터 제외입니다. 시세가 있는 16억 아파트로 보면:

• 시세 월 350만 + 보증금 1억 → 시가 45,100,000원(보증금 환산 3,100,000 포함)
• 실제 월 200만 + 보증금 1억 → 대가 27,100,000원, 차액 18,000,000원 ≥ 13,530,000원 → 매년 1,800만원 증여
• 실제 월 250만이면 차액 12,000,000원 < 13,530,000원 → 제외. 최소 월세는 2,372,501원

매년 증여일을 언제로 보는지(개시일의 해마다 같은 날)는 시행령에 명문이 없어 계산기는 임대 개시일 기준 1년 단위로 가정합니다.

⑤ 부모 쪽: 무상은 괜찮고 저가는 아니다

저가임대는 부모의 임대소득세에도 걸립니다. 소득세법 시행령 제98조 제2항은 특수관계인에게 용역을 무상·저가로 제공하면 부당행위로 보되, 직계존비속에게 주택을 무상으로 쓰게 하고 실제 거주하면 제외합니다(부동산거래관리과-358도 같은 취지). 무상만 빠지고 저가는 빠지지 않습니다. 차액이 시가의 100분의 5 이상이거나 3억원 이상이면 부당행위입니다. 서울신문 2026-10-05 기사도 「부모가 받은 임대료가 정상 시세 임대료보다 5% 이상 적거나 그 차액이 3억원 이상이면」 임대소득세를 다시 계산해 추징한다고 적었습니다(보도 기준).

10억 집에 시세 자료가 없으면 시가는 법인세법 시행령 §89④1에 따라 (10억 × 50% − 보증금) × 3.1% = 15,500,000원입니다. 월 30만원이면 차액 11,900,000원으로 5%(775,000원)를 넘어 해당 가능, 월 125만원이면 차액 500,000원으로 해당하지 않습니다. 다만 이것은 부모의 주택임대소득이 과세 대상(1주택 비과세 등에 해당하지 않음)일 때만 의미가 있습니다.

반대로, 부모가 부당행위에서 빠진다고 해서 자녀 증여세가 면제되는 것도 아닙니다. 심판원은 그 규정이 「부동산 사용에 대한 증여이익의 수증자에게 증여세를 면제한다고 보기 어렵다」고 봤습니다(조심2022서2289).