자녀가 부모 소유 주택을 무상 사용하면 5년마다 다시 — 개시일 산입, 10년 합산, 부모 사망·매각 시 3개월 안 경정청구

부모 소유 주택에 자녀가 무상으로 사는 기간이 길어지면 증여세는 한 번으로 끝나지 않습니다. 세법은 5년치를 한꺼번에 증여로 보고, 5년이 지나면 다음 5년치를 새로 계산합니다. 새 주기의 이익은 10년 안의 이전 주기와 합산되어 세율 구간이 올라갑니다. 반대로 기간 중에 부모가 돌아가시거나 집을 팔면 남은 기간분 세금을 3개월 안에 돌려달라고 청구할 수 있습니다.

① 5년은 입주한 날부터 센다 — 다음 주기는 5년 뒤 같은 날

시행령 제27조 제3항 후단은 무상사용 기간을 5년으로 하고, 5년을 넘게 쓰면 「그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날」에 새로 무상사용을 시작한 것으로 봅니다. 쟁점은 첫날을 세느냐였습니다. 민법 제157조(초일불산입)를 따르면 하루가 밀립니다.

서울행정법원 2025구합54270(2026-01-29)과 조세심판원 조심2024인2680(2025-04-10)도 같은 방향입니다. 그래서 2026-11-01에 입주하면 1회차는 2026-11-01 ~ 2031-10-31, 2회차는 2031-11-01에 시작합니다. 2월 29일에 입주했다면 5년 뒤엔 그 날이 없어 1회차가 2월 28일에 끝나고(민법 제160조 제3항) 2회차는 3월 1일에 시작합니다. 두 판결이 상급심에서 확정됐는지는 아직 확인하지 못했습니다.

주기마다 그 개시일의 부동산가액으로 다시 평가합니다. 집값이 오르면 다음 주기 이익도 커집니다. 각 주기의 신고기한은 그 개시일이 속한 달 말일부터 3개월입니다.

② 10년 안의 주기끼리 합산 — 3회차엔 1회차가 들어간다

같은 부모에게서 10년 안에 받은 증여는 합산합니다(상증법 §47②). 5년 주기면 2회차엔 1회차가, 3회차(개시+10년)엔 2회차와 1회차가 다시 합산됩니다. 1회차 개시일이 정확히 10년 전 같은 날이기 때문입니다. 국세청은 이 경우를 직접 회신했습니다.

20억 집에 2026-11-01부터 20년(4주기) 무상으로 살고, 매번 신고하며, 다른 증여가 없다고 가정합니다. 5년치 이익은 매 주기 151,631,470원입니다(집값 변동 없음 가정).

20년 합계는 94,633,410원입니다. 1회차만 보면 1천만원이지만, 2회차부터는 합산 때문에 세율 구간이 20%로 올라가 세 배 가까이 됩니다. 이미 낸 세금은 납부세액공제(§58)로 빼 주는데, 주기가 여러 번 겹칠 때 「종전 증여분 세액」을 어떻게 잡는지(여기선 그 주기에 실제로 더 부담한 산출세액)는 원문 확인이 필요한 부분입니다.

무상사용 전에 같은 부모에게 현금을 받았다면 그것도 합산됩니다. 2025-03-01에 현금 5천만원(공제 5천만원 사용)을 받고 2026-11-01에 16억 집에 들어가면, 과세가액 171,305,176원에서 공제 5천만원만 빠져 납부세액이 13,833,204원입니다. 현금 증여가 없었다면 6,916,602원이었습니다.

③ 부모가 돌아가시거나 집을 팔면 — 3개월 안 경정청구

5년치를 미리 과세했는데 중간에 무상 사용이 끝나면 남은 기간분은 돌려받을 수 있습니다. 상증법 제79조 제2항 제1호는 §37 증여세를 결정 또는 경정받은 자가 기간 중 부동산 소유자로부터 그 부동산을 상속·증여받거나, 대통령령으로 정하는 사유로 무상 사용을 하지 않게 되면 사유 발생일부터 3개월 이내에 청구할 수 있다고 정합니다. 시행령 제81조 제6항의 사유는 소유자의 양도, 소유자의 사망, 그 밖에 이와 비슷하게 무상 사용을 하지 않게 되는 경우입니다.

돌려받는 금액은 「증여세산출세액 × (사유발생일 ~ 기간 종료일 월수 ÷ 기간 월수)」이고, 월수는 역에 따라 계산하되 1개월 미만은 1개월로 봅니다(영 §81⑨).

2029-03-15에 사유가 생겼다면 청구기한은 2029-06-15입니다. 계산기는 사유 발생일부터 기간 종료일까지를 양 끝 포함으로 세고 남는 일수를 1개월로 올리는데, 이 셈법과 「신고만 하고 결정·경정은 받지 않은」 경우도 청구할 수 있는지는 원문 확인이 필요합니다. 집을 물려받는 경우(상속·증여)는 집 자체에 대한 상속세·증여세가 따로 나옵니다.

④ 놓치기 쉬운 것들

• 자녀 부부가 함께 살 때 — 소유자의 친족이 2명 이상 쓰면 대표사용자 1명(최근친, 같으면 최연장자)이 전부 쓴 것으로 봅니다(영 §27②, 시행규칙 §10①). 자녀와 사위·며느리 중 누가 대표사용자인지(촌수 비교)는 원문 확인이 필요합니다.
• 평일만 써도 — 부모 아파트를 평일 출퇴근용으로 쓴 경우도 과세가 유지됐습니다(조심2019서1730).
• 부모 집 담보 대출 — 부모 집을 무상으로 담보로 잡고 대출받으면 「차입금 × 적정이자율 4.6% − 실제 이자」가 1년 단위 증여입니다(§37②, 영 §27⑤⑥). 기준금액은 1천만원. 10억을 3.5%에 빌리면 이익 11,000,000원으로 과세, 5억을 4.0%에 빌리면 3,000,000원으로 제외, 10억에 이자 3,600만원이면 이익이 정확히 1천만원이라 과세(「미만」만 제외)입니다.
• 부모가 전세를 얻어 준 집은 부모 소유가 아니어서 이 규정이 아닐 수 있습니다. 심판원은 부모가 전세계약을 하고 보증금을 낸 집에 산 경우를 임차권 무상 제공(부동산 임대용역)으로 봤습니다(조심2023서7797).