부동산 무상사용 증여세, 기준선은 13억 1,899만원 — 연 2%·3.7908·1억, 넘으면 「전액」 과세

부모 집에 공짜로 사는 것만으로도 자녀에게 증여세가 나올 수 있습니다. 세법은 공짜로 산 기간의 임대료 상당액을 5년치씩 한꺼번에 계산해 증여로 봅니다. 그 5년치 이익이 1억원 이상이면 과세되고, 이 1억원에 해당하는 부동산가액이 약 13억 1,899만원입니다. 이 선을 넘으면 넘은 부분이 아니라 5년치 이익 전체가 증여재산가액이 됩니다.

① 조문 구조 — 법 §37, 시행령 §27, 숫자는 시행규칙 §10

상속세 및 증여세법 제37조 제1항은 「타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다)을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로」 하여 그 이익을 증여재산가액으로 봅니다. 다만 그 이익이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만이면 과세하지 않습니다.

시행령 제27조 제3항은 이익을 「부동산 가액 × 1년간 부동산 사용료를 고려하여 재정경제부령으로 정하는 율」을 정해진 방법으로 환산한 값으로 정하고, 무상사용 기간을 5년으로 둡니다. 같은 조 제4항이 기준금액을 1억원으로 정합니다. 실제 숫자는 시행규칙 제10조에 있습니다.

• 제2항: 1년간 사용료율 = 연간 100분의 2
• 제3항: 각 연도 이익을 (1 + 10/100)ⁿ으로 나눠 합산(n = 평가기준일부터의 경과연수)

흔히 보이는 「3.7908」은 법령 문언이 아니라 1/1.1 + 1/1.1² + … + 1/1.1⁵ = 3.7907867694를 반올림한 값입니다. 그래서 5년치 이익은 부동산가액 × 2% × 3.7907867694 ≈ 부동산가액 × 7.58%입니다. 다만 n을 1~5로 보는 것(연말 할인)은 실무 관행과 맞춘 해석이고, 원 미만을 연도별로 자르는지 마지막에 자르는지는 조문에 없어 계산기는 마지막에 한 번 절사합니다.

② 집값별 5년치 이익 — 기준선은 1,318,987,404원

이익이 정확히 1억원이 되는 최소 부동산가액은 1,318,987,404원입니다(1원 낮으면 이익 99,999,999원). 서울신문 2026-10-05 기사는 이 선을 「13억 1900만원」으로 반올림해 적었습니다(보도 기준). 조문이 「미만」이면 제외라고 했으니 이익이 1억원과 같으면 과세됩니다.

여기서 부동산가액은 무상사용을 시작한 날의 시가(상증법 제4장 평가)입니다. 아파트는 매매사례가액, 없으면 공시가격 등으로 평가하므로 실제 기준선 근처의 집은 평가 방법에 따라 과세 여부가 갈릴 수 있습니다.

③ 넘으면 초과분이 아니라 「전액」 — 16억 집 계산

1억원은 공제액이 아니라 과세 여부를 가르는 문턱입니다. 국세청도 「무상사용 이익이 1억원 이상인 경우 증여세가 과세」된다고 회신했습니다(서면-2019-상속증여-1278). 16억 집이면 1억원을 넘는 2,130만원이 아니라 121,305,176원 전체가 증여재산가액입니다. 서울신문 기사도 「초과액이 아닌 1억 2130만원 전체가 증여재산가액으로 잡힙니다」라고 적었습니다.

첫 열은 서울신문 사례의 가정(성인 자녀 공제 5천만원을 결혼자금 등으로 이미 다 씀, 신고하지 않음)입니다. 기사가 말한 「가산세를 빼고도 1400만원대」와 계산값 14,261,035원이 일치합니다. 무신고면 여기에 가산세가 붙습니다(계산기는 가산세를 계산하지 않습니다).

증여일은 무상사용을 시작한 날이라, 신고기한도 입주한 달의 말일부터 3개월입니다. 2026-11-01에 입주했다면 2027-02-28까지입니다.

④ 부모와 함께 살면 제외 — 함께 쓰는 사람이 여럿이면

조문 괄호가 「그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지」를 뺍니다. 국세청도 같은 취지로 회신했습니다(서면-2020-상속증여-3204). 부모가 그 집에 같이 산다면 16억 집이어도 0원입니다. 문제가 되는 것은 부모가 다른 곳으로 이사하고 빈 집을 자녀가 쓰는 경우입니다.

• 평일만 써도 과세된 사례: 부모 아파트를 평일 출퇴근용으로 쓴 자녀에게 과세한 처분이 유지됐습니다(조심2019서1730). 「주말엔 본가에 간다」는 주장만으로는 「함께 거주」가 되기 어렵습니다.
• 여러 명이 쓸 때: 실제 사용면적이 불분명하면 균등하게 나누지만, 소유자의 친족인 사용자가 2명 이상이면 대표사용자 1명(최근친, 같으면 최연장자)이 전부 쓴 것으로 봅니다(영 §27②, 시행규칙 §10①). 가족끼리 나눠 기준선을 피하는 것은 어렵다는 뜻입니다. 친족이 아닌 두 사람이 20억 집을 반씩 쓰면 각자 75,815,735원으로 1억 미만입니다.
• 겸용주택: 점포가 딸린 주택은 주택 면적이 더 클 때만 전부를 주택으로 봅니다(영 §27⑦).

⑤ 오해 세 가지

• 「부모가 소득세 부당행위에서 빠지니 괜찮다」 — 소득세법 시행령 §98② 단서는 직계존비속에게 주택을 무상으로 쓰게 한 부모를 부당행위 부인에서 빼 줄 뿐입니다. 심판원은 그것이 「수증자에게 증여세를 면제한다고 보기 어렵다」며 자녀 과세를 유지했습니다(조심2022서2289).
• 「세금은 부모가 내주면 된다」 — §37 증여세는 증여자 연대납부 대상이 아닙니다(§4의2⑥ 단서). 부모가 대신 내면 그 돈이 또 증여입니다.
• 「월세를 조금만 보내면 된다」 — 대가를 내면 §37이 아니라 §42 저가임대로 판정이 바뀌고, 이쪽엔 1억 문턱이 없습니다 → 부모님 집 무상거주 증여세 — 공짜보다 「무늬만 월세」가 더 비쌀 수 있다

5년이 지나면 그 다음 날부터 다시 5년치를 계산하고, 10년 안의 주기끼리 합산됩니다 → 자녀가 부모 소유 주택을 무상 사용하면 5년마다 다시