다가구주택 양도세 비과세 — 통째로 팔면 1주택, 12억 넘으면 초과분만 과세… 다세대로 간주되면 1개 호만 비과세

다가구주택은 하나의 매매단위로 팔 때만 건물 전체가 1주택입니다(소득세법 시행령 §155⑮ 단서). 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면 건물 전체 실거래가 12억원까지 비과세, 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다. 반대로 옥탑방·근생 주거 사용 때문에 다세대주택으로 간주되면 호마다 1주택이라 1개 호만 비과세입니다. 금액은 2026-10-30 기준 예시 기본값(기본세율, 기본공제 250만원, 지방소득세 10%, 12억원, 중과 +20/+30%p)으로 계산한 참고 추정치입니다.

12억은 건물 전체로 판정한다

단독주택으로 보는 다가구주택은 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택 여부를 판정합니다(시행령 §156③). 호 하나하나가 12억 이하라도 전체 양도가가 12억을 넘으면 고가주택입니다. 정확히 12억원은 「초과」가 아니라 비과세입니다.

12억을 넘으면 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액, 장기보유특별공제도 같은 비율로 줄입니다(시행령 §160①). 국세청 계산사례(양도 15억·취득 8억·필요경비 3천만원, 보유 15년·거주 10년)로 보면 양도차익 6억7천만원 × 3/15 = 1억3,400만원에서 장특공 80% 상당 1억720만원을 빼 양도소득금액 2,680만원입니다. 도구로 이어 계산하면 기본공제 후 과세표준 2,430만원, 지방세 포함 2,623,500원입니다. 일반 1주택 12억 계산 순서는 1세대1주택 12억 초과 글에도 있습니다.

1층 상가가 있는 다가구 — 상가는 따로 과세될 수 있다

주택 면적이 상가보다 넓으면 건물 전체를 주택으로 보지만(시행령 §154③), 전체 양도가액이 12억원을 넘으면 상가 부분은 주택으로 보지 않습니다(시행령 §160① 괄호, 2022.1.1. 이후 양도분). 이때 가액은 기준시가 비율로 주택·상가로 나눕니다. 겸용주택 면적 판정은 겸용주택 면적 글을 보세요.

다세대로 간주되면 — 1개 호만 비과세, 나머지는 과세

공동주택이 되면 호마다 1주택이고, 같은 날 여러 호를 팔면 거주자가 선택하는 순서로 양도한 것으로 봅니다(시행령 §154⑨, 중과 주택 수 판정에도 §167의3⑥으로 준용). 마지막에 판 1개 호만 1세대1주택이고, 그 앞에 판 호들은 양도 시점에 여러 채를 가진 상태라 과세됩니다. 조심2020서0569 사건에서 처분청은 양도차익이 가장 큰 층에 비과세를 적용했습니다.

위 건물에 옥탑 30㎡ 주거(1세대)가 있어 주택 4개 층 → 다세대가 됐다고 해 봅니다. 주택 부분 13.5억·취득 4.5억을 9개 호(40㎡ × 6, 60㎡ × 2, 옥탑 30㎡)에 면적 비율로 나누고, 차익이 가장 큰 60㎡ 호를 마지막에 팔아 비과세로 둡니다.

여러 자산을 한 해에 팔면 산출세액은 ① 과세표준 합계 × 기본세율과 ② 세율이 같은 자산끼리 묶어 계산한 세액의 합 중 큰 쪽입니다(소득세법 §104⑤). 조정대상지역 예시에서는 ① 383,656,154원보다 ② 542,849,230원이 커서 ②가 적용됩니다. 기본공제 250만원은 먼저 양도한 자산부터 뺍니다(§103②). 같은 해 두 채를 파는 일반적인 경우는 같은 해 두 채 양도 글에서 다룹니다.

원상복구 후 팔면 — 장특공 기산일이 바뀐다

근린생활시설과 주택이 섞인 건물에서 2층을 용도변경해 다가구 요건을 맞춘 뒤 판 사건에서, 조세심판원은 장기보유특별공제 보유기간을 2층의 용도변경을 통해 다가구주택의 요건을 충족한 날로부터 양도일까지로 계산하는 것이 타당하다고 보았습니다(조심2020서0839, 2020.6.4. — 다만 그렇게 결정하면 청구인에게 더 불리해져 청구는 기각되고 원처분이 유지됐습니다). 복구 직후 팔면 표2 공제율이 크게 낮아질 수 있습니다. 비과세 2년 보유 기산점(요건 충족일 vs 최초 취득일)은 심판원과 법원의 견해가 다르다는 세무 기고가 있으나 판결 원문은 확인하지 못했습니다. 도구는 두 견해를 골라 계산하게 하고 기본은 보수적(요건 충족일)으로 둡니다.

이 계산에 들어가지 않은 것

• 보유 2년 미만 단기세율, 비거주자, 공동명의 지분, 지분 일부 양도
• 일시적 2주택 등 비과세 특례, 중과 배제 주택(시행령 §167의3①)
• 부수토지 배율 초과, 환산취득가액·가산세
• 국회 계류 중인 다주택 중과 완화안·1주택 장특공 개편안, 입법예고된 건축법 시행령 개정안(4개 층·1,000㎡ 미만)