같은 해 두 채 팔면 양도세가 왜 늘어날까 — 합산 누진과세·기본공제 1회·§104⑤ 비교과세 (1억+1억이면 1,774만원 차이)

양도소득세는 집 한 채마다 따로 매기는 세금이 아니라 1월 1일~12월 31일 한 과세기간에 생긴 양도소득을 묶어 매기는 세금입니다. 그래서 차익이 난 부동산 두 건을 같은 해에 팔면 두 소득이 합쳐져 더 높은 누진 구간이 적용되고, 기본공제 250만원도 한 번만 받습니다. 양도소득금액 1억원짜리 두 건이면 같은 해 양도와 해를 나눈 양도의 양도소득세 차이가 1,774만원(지방소득세 포함 1,951만 4천원)입니다. 아래 수치는 모두 2026-10-14 조문 기준 예시 기본값(기본세율 6~45%, 기본공제 250만원, 지방소득세 10%)으로 계산했습니다.

왜 합쳐지나 — 「해당 과세기간」 단위 세 가지 규칙

• 과세표준은 과세기간 단위로 계산합니다. 양도소득은 종합소득·퇴직소득과 구분해 양도차익 → 양도소득금액(장기보유특별공제 차감) → 과세표준(기본공제 차감) 순으로 계산합니다(소득세법 §92①②).
• 기본공제는 그룹별 연 1회입니다. 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산은 한 그룹이고, 그 그룹의 해당 과세기간 양도소득금액에서 연 250만원을 한 번 빼며, 먼저 양도한 자산부터 공제합니다(§103①②). 주식은 별도 그룹이라 부동산과 합산되지 않습니다(§102①).
• 2건 이상이면 비교과세합니다. 같은 과세기간에 부동산 등을 둘 이상 양도하면 산출세액은 ① 과세표준 합계액에 기본세율을 적용한 세액과 ② 자산별로 계산한 산출세액의 합계 중 큰 것입니다(§104⑤). 기본세율 자산끼리라면 ①이 사실상 합산 누진과세가 됩니다.

납세자 단위라는 점도 중요합니다. 부부가 각자 명의로 한 채씩 판다면 납세자가 달라 합산되지 않습니다.

1억 + 1억 — 같은 해 5,511만원 vs 해 넘김 3,737만원

같은 해에 팔면 기본공제가 첫 건에서만 빠지고(1억 − 250만 + 1억 = 1억 9,750만원), 과세표준이 35% 구간을 넘어 38% 구간까지 올라갑니다. 해를 나누면 두 해 모두 9,750만원이라 최고 구간이 35%에 머물고 기본공제도 두 번 받습니다. 한국경제 2025년 8월 31일 기사도 같은 예시로 "양도소득 금액 1억원짜리 부동산 두 건을 해를 달리해 팔면 각각 1868만원, 총 3737만원", "같은 해에 매각하면 합산 금액 2억원에 대해 5511만원", "세 부담이 무려 1774만원 늘어나는 셈"이라고 소개합니다.

금액이 클수록 차이도 커진다

차이는 「합쳤을 때 더 높은 구간으로 밀려 올라간 금액 × 세율 차」와 「두 번째 기본공제 250만원 × 한계세율」로 이뤄집니다. 두 건을 따로 팔아도 각각 과세표준이 최고 구간(10억 초과 45%)에 들어갈 만큼 크면(양도소득금액 각 10억 250만원 이상) 합산해도 한계세율이 45% 그대로라 차이는 더 커지지 않고 67,065,000원(지방 포함 73,771,500원)에서 멈춥니다 — 10억 + 10억은 66,915,000원, 15억 + 15억 이상은 금액과 상관없이 67,065,000원입니다.

단기·중과 자산이 섞이면 효과가 작아진다 — §104⑤ ②

비교과세는 「합산 세액」만 보는 게 아니라 자산별로 계산한 세액 합계와 비교해 큰 쪽을 냅니다. 한 건이 보유 1~2년 주택(60%)이거나 조정대상지역 다주택 중과 주택(기본세율 + 20%p)이면 ② 자산별 합계가 더 커지는 경우가 많고, 이때는 해를 나눠도 줄어드는 건 주로 기본공제 한 번 몫뿐입니다.

반대로 같은 해가 유리한 경우 — 양도차손

한 건이 손실(양도차손)이라면 이야기가 뒤집힙니다. 양도차손은 같은 과세기간·같은 그룹의 다른 자산 양도소득금액에서만 빼 주고(§102②, 시행령 §167의2), 종합소득 결손금처럼 다음 해로 이월해 공제하는 규정이 없습니다. +1억원과 −5,000만원을 같은 해에 팔면 양도소득세 5,865,000원, 해를 나누면 18,685,000원 — 같은 해가 12,820,000원 유리합니다. 자세한 경우는 12월 잔금 vs 1월 잔금 글에 정리했습니다.

같은 해에 팔았다면 — 5월 확정신고

두 건을 같은 해에 팔고 예정신고를 따로 했다면 각 건은 「혼자 판 것처럼」 낮은 구간으로 신고됐을 가능성이 큽니다. 비교과세로 연간 세액이 달라지면 다음 해 5월 확정신고를 해야 하고(소득세법 §110④, 시행령 §173⑤), 그 차액을 추가로 냅니다. 계산법은 확정신고 합산 추가납부 글을 보세요.