양도세 예정신고 두 번 했는데 5월에 또 내라고? — 확정신고 합산 추가납부 계산법(§107② 합산신고·시행령 §173⑤)

한 해에 부동산 두 건을 팔고 예정신고를 두 번 꼬박꼬박 했는데, 다음 해 5월에 수천만원을 더 내야 하는 경우가 있습니다. 예정신고는 건마다 따로 계산되지만 양도소득세는 연간 합산 세금이기 때문입니다. 양도소득금액 1억원 두 건이면 2회차를 합산하지 않고 신고했을 때 확정신고 추가납부가 16,865,000원(지방소득세 포함 18,551,500원)입니다. 아래 수치는 2026-10-14 조문 기준 예시 기본값(기본세율 6~45%, 기본공제 250만원, 지방소득세 10%)으로 계산했습니다.

예정신고 기한 — 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월

부동산 등을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 하고, 양도차손이 나도 신고 대상입니다(소득세법 §105①1·③). 8월 20일 양도면 10월 31일, 12월 15일 양도면 다음 해 2월 말일까지입니다. 양도일은 잔금일, 그 전에 등기를 접수했으면 등기접수일입니다(§98, 시행령 §162①2).

2회차 예정신고는 「합산」할 수 있다 — §107②1 산식

같은 과세기간에 누진세율 자산을 두 번째로 예정신고하면서 이미 신고한 양도소득금액과 합산해 신고하려면, 2회차 산출세액을 다음처럼 계산합니다(§107②1).

1억 + 1억 — 신고 방식별 5월 추가납부

연간 확정 세액은 과세표준 합계(1억 − 250만 + 1억 = 1억 9,750만원)에 기본세율을 적용한 55,110,000원입니다. 합산 신고를 했다면 2회차에 이미 36,425,000원(= 55,110,000 − 18,685,000)을 냈으니 5월에 더 낼 것이 없습니다. 따로 신고했다면 두 번째 건이 「1억원을 혼자 판 것처럼」 낮은 구간으로 계산돼 그 차이를 5월에 냅니다. 기본공제는 연 1회라(§103) 2회차에 또 뺐다면 그만큼 더 냅니다.

지방소득세도 같은 구조입니다. 같은 과세기간에 2건 이상이면 지방소득세 역시 합산·자산별 비교과세로 다시 계산되므로(지방세법 §103의3⑥) 소득세 추가분의 약 10%가 함께 늘어납니다.

확정신고를 꼭 해야 하는 경우 — 시행령 §173⑤

예정신고를 했으면 원칙적으로 확정신고를 하지 않아도 되지만(§110④ 본문), 다음 경우에는 다음 해 5월 1일~5월 31일에 확정신고를 해야 합니다(§110① · ④ 단서 · 시행령 §173⑤).

1. 그해 누진세율 자산의 예정신고를 2회 이상 하면서 §107②에 따라 이미 신고한 양도소득금액과 합산해 신고하지 않은 경우(1호)
2. 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산·신탁수익권을 2회 이상 양도했고 §103② 기본공제 순서를 적용하면 당초 신고한 산출세액이 달라지는 경우(2호)
3. 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산을 둘 이상 양도했고 §104⑤ 비교과세를 적용하면 당초 신고한 산출세액이 달라지는 경우(4호)

위 표의 「따로 신고」 두 줄은 모두 확정신고 대상입니다. 확정신고 의무가 있는데 하지 않으면 무신고가산세 등 가산세가 붙을 수 있습니다(국세청 징세과-635, 2011.6.27.). 이 글과 계산기는 가산세 금액은 계산하지 않습니다.

단기·중과 자산이 섞였다면

§107②의 합산 산식은 기본세율(누진세율) 자산을 전제로 합니다. 한 건이 단기세율·중과세율 자산이면 연간 세액은 「합계 과표 × 기본세율」과 「자산별 세액 합계」 중 큰 것으로 정해지고(§104⑤), 예정신고 때 각각 낸 세액과 달라지면 역시 확정신고 대상(시행령 §173⑤4)입니다. 어떤 조합에서 얼마나 달라지는지는 같은 해 두 채 합산과세 글의 예시를 보세요.

추가납부를 피하는 방법은 두 가지뿐

• 2회차에 합산 신고해 미리 내기 — 세금 총액은 같고, 5월에 몰아 낼 돈을 미리 내는 차이입니다.
• 양도 연도를 나누기 — 세금 총액 자체가 줄 수 있지만 손실·단기·중과 자산이면 효과가 작거나 역효과입니다. 12월 잔금 vs 1월 잔금 글에서 손익분기까지 따져 보세요.