다가구주택 1주택 요건 3가지 — 주택 층수 3개 층·바닥면적 660㎡·19세대, 1층 상가·필로티·지하층은 어떻게 세나

다가구주택은 원래 한 가구가 독립해 살 수 있게 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다. 다만 구획된 부분별로 나눠 팔지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 그 전체를 하나의 주택으로 봅니다(소득세법 시행령 §155⑮). 이 특례는 건물이 건축법 시행령 별표1 제1호다목의 다가구주택일 때만 적용됩니다. 요건 수치는 2026-10-30 현행 기준이며 개정안이 입법예고된 상태라 바뀔 수 있는 예시 기본값으로 다룹니다.

세 가지 요건 — 하나라도 넘으면 다가구가 아니다

별표1 제1호다목은 「주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것」, 「1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것」, 「19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것」을 모두 요구합니다. 국세청도 다가구주택의 요건을 모두 충족해 하나의 매매단위로 양도하는 경우에만 전체를 하나의 주택으로 본다고 회신했습니다(서면-2019-부동산-2091, 2019.9.26.).

요건을 넘으면 무엇이 되나 — 다세대·연립

• 다세대주택: 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하이고 층수 4개 층 이하인 공동주택
• 연립주택: 바닥면적 합계 660㎡ 초과이고 층수 4개 층 이하
• 아파트: 주택으로 쓰는 층수 5개 층 이상

공동주택으로 분류되면 호마다 각각 1주택이라 통째로 팔아도 1개 호만 비과세되고 나머지는 과세됩니다. 계산은 다가구 양도세 비과세 글에서 다룹니다.

층수 — 「실제로 주거에 쓰는 층」을 센다

세법은 주택을 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 봅니다(소득세법 §88 7호). 그래서 건축물대장의 용도가 아니라 실제 사용으로 층을 셉니다.

• 1층 근린생활시설을 주거로 쓴 경우 — 조심2018중4497(2019.4.10., 기각)은 공부상 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택이지만 현장확인 결과 1층도 주택 2가구로 사용돼 다가구주택에 해당하지 않는다고 보았습니다. 조심2018서4825(2019.3.4.)도 임대차계약서상 실제 주택으로 쓴 부분이 4개 층이라 다세대주택으로 보았습니다.
• 옥탑방 — 건축면적의 1/8을 넘거나, 1/8 이하라도 사실상 주거용이면 층수에 들어갑니다. 옥탑방 층수 산입 글에서 심판례를 정리했습니다.
• 1층 필로티 — 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 해 주차장으로 쓰고 나머지 부분을 주택 외 용도(관리실·상가 등)로 쓰면 그 층은 주택 층수에서 뺍니다. 나머지 부분을 주택으로 쓰면 주택 층입니다.
• 지하층 — 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상이면 지하층이고(건축법 §2①5) 층수에서 뺍니다. 반지하라도 이 기준에 못 미치면 지상층으로 셉니다.

예시 — 같은 건물이 사용 방식에 따라 갈린다 (도구 계산)

개정안 — 4개 층·1,000㎡ 미만 (입법예고, 미시행)

국토교통부가 다가구주택 층수를 3개 층에서 4개 층으로, 다세대·다가구 바닥면적 기준을 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 바꾸는 건축법 시행령 일부개정령안을 입법예고했다고 보도됐습니다(에너지데일리 2026.10.16., 대한건축사협회 건축사신문 2026.9.22.). 다가구 19가구 상한은 그대로 남는다고 보도됐고(파이낸셜뉴스 2026.8.17.), 면적 기준이 「이하」에서 「미만」으로 바뀝니다 — 개정안 기준으로는 정확히 1,000㎡이면 다가구가 아닙니다.

주의할 점은 두 가지입니다. 첫째, 2026-10-30 현재 공포 전입니다. 둘째, 보도에 따르면 개정 기준은 「시행령 개정 이후 건축 인허가를 받는 신축과 기존 건물을 헐고 다시 짓는 경우가 대상」이라(파이낸셜뉴스 2026.8.17.), 이미 지은 건물을 파는 경우 소득세법상 다가구 판정에 바로 쓰일지는 미확정입니다. 도구는 현행을 기본값으로 두고 개정안은 비교용 프리셋으로만 넣었습니다. 예를 들어 옥탑 주거 때문에 주택 4개 층·390㎡가 된 건물은 현행으로는 다세대, 개정안 기준으로는 다가구입니다.

체크리스트

• 층마다 실제 용도(근생을 주거로 쓰는 곳은 없는지)를 확인했나
• 옥탑·다락의 실측 면적과 주거 흔적을 확인했나
• 1층 필로티 층의 나머지 부분 용도가 주택 외인가
• 지하층은 평균 깊이가 층높이의 절반 이상인가
• 바닥면적은 부설 주차장을 빼고 합산했나, 660㎡ 「이하」인가
• 세대수는 19세대 이하인가