겸용주택 주택면적이 상가보다 넓어야 비과세 — 지하실·계단·옥탑은 어느 쪽에 넣나

상가주택(겸용주택)의 1세대1주택 비과세는 주택 연면적이 주택 외 연면적보다 넓을 때만 건물 전체에 적용됩니다. 면적이 같거나 작으면 처음부터 주택 부분만 주택이고 상가 부분은 과세됩니다. 그래서 지하실·계단·옥탑처럼 어느 쪽인지 애매한 면적을 어떻게 나누느냐가 수천만원을 가르기도 합니다. 금액 예시는 2026-10-14 기준 예시 기본값(기본세율, 기본공제 250만원, 지방소득세 10%, 고가 기준 12억원)으로 계산한 참고 추정치입니다.

조문 — 「적거나 같을 때」는 상가 쪽

하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 복합되어 있으면 그 전부를 주택으로 봅니다. 다만 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다(소득세법 시행령 §154③). 이때 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 「주택 연면적 ÷ 건물 연면적」을 곱해 나눕니다(§154④).

주택이 더 넓어 전부 주택이 되더라도 2022년 이후에는 전체 양도가액이 12억원을 넘으면 상가 부분은 다시 주택이 아니게 됩니다 — 12억 기준 글에서 자세히 다룹니다.

지하실 — 실제 용도, 불분명하면 면적 비율로 안분

국세청 심사양도1999-4492(2000.2.25)는 공부상 점포인 지하 1층 86.20㎡를 납세자가 주거용이라고 주장한 사건에서 "겸용주택의 지하실은 양도일 현재 실지 사용하는 용도에 따라 판단"하고 "그 사용용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택면적과 주택이외의 면적의 비율로 안분"한다고 했습니다(소득세법 기본통칙 89-19 인용, 현행 번호 89-154…11). 결정은 지하실을 1층 주택·점포 면적 비율로 나눠 주택 132.60㎡만 주택으로 보고, 부수토지도 363.40㎡ × 132.60 ÷ 269.96으로 안분했습니다. 주택 이외 면적이 더 커서 건물 전체 비과세는 받지 못했습니다.

계단 — 전용계단은 주택, 공용은 안분

• 전용계단: 1층은 상가, 2층은 주택인 건물에서 1층에 있는 2층 주택 전용계단은 주택 면적에 넣습니다(서일46014-10712, 2002.5.27). 예를 들어 주택 100㎡·상가 110㎡라도 1층 전용계단 15㎡를 주택에 넣으면 115 > 110으로 판정이 뒤집힙니다.
• 부설 계단 등 시설물: "사실상의 사용용도에 따라 구분하는 것이나 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분 계산"합니다(부동산거래관리과-1033, 2011.12.13; 같은 뜻 부동산거래관리과-1502, 2010.10.21).

옥탑 — 주거용인지는 사실판단

부동산거래관리과-1033의 질의는 "상가 168㎡, 주택 168㎡로 사용하고 있으며 옥탑 16㎡는 주택 전용 보일러가 옥탑내부에 설치"된 겸용주택이었습니다. 국세청은 "옥탑이 주거용으로 사용여부는 사실판단할 사항"이라고 답했습니다. 면적이 같은 이 건물은 옥탑을 용도 불분명으로 보면 168 = 168로 주택 부분만 주택, 주거용으로 인정되면 184 > 168로 전부 주택이 됩니다. 주택 여부는 공부상 용도가 아니라 실제 사용으로 판단하므로, 보일러·전기·수도 계량, 임대차계약서 같은 자료가 입증에 쓰입니다.

부수토지 배율 — 넘는 땅은 과세

주택에 딸린 토지는 건물 정착면적에 지역별 배율을 곱한 면적까지만 비과세됩니다(소득세법 §89①3, 시행령 §154⑦). 도시지역 안 수도권 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역·수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배입니다(2026-10 기준 예시 기본값). 수도권 주거지역에서 정착면적 100㎡·토지 400㎡인 전부 주택 건물이면 한도 300㎡를 넘는 100㎡는 비과세 대상이 아닙니다. 이 초과 토지는 비사업용토지가 될 수 있는데, 계산기는 경고만 하고 세액에는 넣지 않습니다.

체크리스트

• 건축물대장 용도가 아니라 실제 사용 기준으로 주택·상가 면적을 적었나
• 지하실·공용계단 중 실제로 한쪽만 쓰는 면적이 있나(전용으로 입증되면 판정이 바뀔 수 있음)
• 옥탑·다락을 주거용으로 쓴다면 입증 자료가 있나
• 면적이 같으면 상가 쪽 판정이라는 점을 확인했나
• 부수토지가 정착면적 × 배율을 넘지 않나