다가구주택 옥탑방 하나로 양도세 수억 — 「건축면적 8분의 1」과 「사실상 주거용」 심판례로 본 층수 산입 기준

다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 통째로 팔 때 전체가 1주택이 됩니다. 문제는 옥상의 옥탑방입니다. 옥탑이 주택 층수에 들어가는 순간 주택 4개 층이 되어 다가구가 아니라 다세대주택(공동주택)이 되고, 호마다 각각 1주택으로 봐서 1개 호만 비과세됩니다. 아래 금액 예시는 2026-10-30 기준 예시 기본값(기본세율, 기본공제 250만원, 지방소득세 10%, 고가 기준 12억원, 중과 +20/+30%p)으로 도구가 계산한 참고 추정치입니다.

기준 1 — 건축면적의 8분의 1을 넘으면 층수에 들어간다

건축법 시행령 §119①9는 승강기탑·계단탑·옥탑 같은 옥상 부분으로서 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것은 층수에 산입하지 않는다고 정합니다. 뒤집어 말하면 1/8을 넘으면 하나의 층입니다. 기준은 대지면적이나 연면적이 아니라 건축면적입니다.

• 조심2020서0569 (2021.2.2., 기각) — 옥탑의 실제 면적 29.98㎡가 건축면적(2층 수평투영면적) 74.09㎡의 8분의 1을 넘어 층수에 산입되고(5층), 청구인의 아들이 방으로 사용했습니다. 실제 주택인 2층을 포함해 주택 층수가 4개 층(2~5층)이라 다가구가 아닌 공동주택으로 보고, 처분청은 양도차익이 가장 큰 2층에만 1세대1주택 비과세를 적용했습니다.
• 조심2021서0830 (2021.3.29.) — 건축물대장상 옥탑면적 26.78㎡가 건축면적 72.27㎡의 8분의 1인 9.03㎡를 넘고, 현장확인 결과 5층 옥탑에 방 1개와 화장실이 있었습니다.

기준 2 — 1/8 이하여도 「사실상 주거용」이면 산입

면적이 작다고 안심할 수 없습니다. 조심2023중10642 (2024.11.13., 기각)는 쟁점 옥탑이 외부 샷시·주방·화장실·침실 등 주거에 적합한 시설을 갖췄고, 다수의 전입신고 이력이 있으며, 옥탑에 별도 계량시설이 있고 그 계약종별이 주택용이며 상당량의 전기가 사용된 점을 들어, 옥탑 면적이 건축면적의 8분의 1 미만이라도 사실상 주거용으로 사용되면 층수에 산입된다고 보았습니다. 소득세법도 주택을 「공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물」로 정의합니다(§88 7호).

기준 3 — 면적은 대장이 아니라 실제

조심2023광0133 (2023.6.19., 기각)에서 건축물대장상 4층 옥탑의 용도는 물탱크실이었습니다. 그러나 재개발 수용보상금 내역에는 주거시설로 보상받았고, 석면조사보고서의 현장 사진에는 방과 주방이, 항공사진에도 주택이 나타났습니다. 대장 면적·용도만 믿고 「1/8 이하 물탱크실」이라고 주장해도 실제 현황이 다르면 통하지 않습니다. 계산할 때는 실측 수평투영면적을 넣어야 합니다.

얼마나 차이 나나 — 도구 계산

1층 상가 120㎡, 2~4층 주택 각 120㎡(8세대), 건축면적 130㎡ 건물에 옥탑 30㎡(1/8 = 16.25㎡ 초과)를 1세대가 주거용으로 씁니다. 양도 18억원·취득 6억원, 기준시가 주택 : 상가 = 3 : 1, 보유·거주 10년, 1세대1주택 요건 충족으로 가정했습니다.

조정대상지역이면 옥탑방 하나 때문에 세금이 약 5억1,143만원 늘어납니다. 같은 날 여러 호를 팔면 순서는 납세자가 고를 수 있어(소득세법 시행령 §154⑨) 차익이 가장 큰 호를 마지막에 팔아 비과세로 둔 결과입니다. 계산 과정은 다가구 양도세 비과세 글에 단계별로 있습니다.

양도 전에 철거하면 — 조심2025인0867

다가구 판정은 양도일 현재 실제 현황으로 합니다. 조심2025인0867 (2025.8.18., 취소)에서 청구인은 건설폐기물처리계획신고필증, 폐기물업자의 수집·운반확인서, 건설폐기물 계량증명서를 냈고, 심판원은 양도일 전에 옥탑이 실제 철거 완료된 것으로 보여 양도 당시 주택 층수가 3개 층이라며 부과처분을 취소했습니다. 그 사건의 옥탑은 화훼 관련 물품이 놓인 창고 형태였다는 점도 함께 고려됐습니다.

다만 원상복구 뒤 파는 경우 보유기간을 언제부터 셀지가 쟁점입니다. 장기보유특별공제 표2 보유기간은 다가구 요건을 충족한 날부터 계산한 결정이 있습니다(조심2020서0839). 비과세 2년 보유 기산점은 심판원과 법원 판결의 견해가 다르다는 세무 기고가 있으나(세정일보 [절세톡톡]) 판결 원문은 확인하지 못했습니다 — 철거 직후 매도라면 세무사와 먼저 확인하세요.

체크리스트

• 옥탑 실측 수평투영면적이 건축면적의 1/8을 넘는가
• 1/8 이하라도 주방·화장실·전입·주택용 계량기가 있는가
• 1층 근린생활시설을 실제로 주거로 쓰고 있지 않은가 — 다가구 요건 글 참고
• 철거·원상복구를 했다면 증빙(폐기물 처리, 사진)과 날짜를 남겼는가
• 조정대상지역 여부 — 다세대로 보면 중과가 붙는다