주담대 중도상환, 기간단축을 고를 수 없는 대출도 있다 — 보금자리론 월납입액 재계산과 소득공제 15년 요건 체크

총이자만 보면 기간단축이 늘 적습니다(계산 근거). 그런데 실제로 신청하려 하면 기간단축이 아예 선택지에 없는 대출이 있고, 연말정산에서 이자 소득공제를 받는 사람은 만기를 줄이는 것 자체가 신경 쓰입니다. 두 가지를 차례로 정리합니다.

① 보금자리론 — 조기상환 후 월납입액이 다시 계산된다

하나은행이 취급하는 보금자리론 설명서(2024.01 개정)는 용어설명에서 조기(중도)상환을 이렇게 적습니다.

「조기(중도)상환 이후 남은 대출원금을 기준으로 월납입액(원리금)이 재계산되어 변경됩니다」

같은 설명서는 「약정체결 이후에는 처분조건 기한변경, 담보주택 변경, 상환방법, 거치기간, 만기일지정상환액 등 대출조건에 대한 조건변경이 불가능합니다」라고도 적고, 한국주택금융공사 보금자리론 상품소개 페이지에는 「대출실행 후에는 대출만기 및 원금상환방식 변경 불가」라고 되어 있습니다. 정리하면 보금자리론에서 일부 상환을 하면 만기는 그대로 두고 월납입액이 줄어드는 쪽, 즉 월상환액 감소로 처리됩니다.

② 기간단축 효과를 내고 싶다면 — 줄어든 차액으로 다시 갚기

월상환액 감소로만 처리되는 상품이라도 방법은 있습니다. 줄어든 월 차액만큼을 모아 추가 중도상환을 반복하면 잔액이 줄어드는 경로가 기간단축에 가까워집니다. 예를 들어 잔액 3억 원·연 4%·남은 300개월 원리금균등에서 5천만 원을 갚으면 월상환액은 1,583,511원에서 1,319,592원으로 263,919원 줄어듭니다(판정기 엔진 계산값). 이 차액을 그대로 쓰면 남은 총이자가 기간단축보다 40,378,279원 많지만, 그 돈으로 다시 원금을 갚으면 차이가 좁혀집니다.

주의할 점은 두 가지입니다. 추가 상환에도 중도상환수수료 부과기간이 적용될 수 있고, 은행에 따라 최소 상환 단위가 있을 수 있습니다. 반대로 매달 여유를 남겨 두는 것이 유리한 경우도 있습니다 — 그 기준은 재투자 손익분기 글에서 다룹니다.

참고로 금융소비자보호법 제20조 제1항 제4호 가목은 「자기 또는 제3자의 이익을 위하여 금융소비자에게 특정 대출 상환방식을 강요하는 행위」를 불공정영업행위로 듭니다. 다만 이 조항이 일부 상환 뒤 재산정 방식을 고를 권리를 보장한다는 해석 자료는 확인하지 못했습니다.

③ 중도상환수수료 — 3년과 잔존기간 비례, 그리고 두 방식 공통

중도상환수수료의 3년 기준은 법률에 있습니다. 금융소비자보호법 제20조 제1항 제4호 나목은 중도상환수수료 부과를 원칙적으로 금지하고, 예외로 「대출계약이 성립한 날부터 3년 이내에 상환하는 경우」 등을 둡니다. 계산식은 은행 공시가 정합니다. KB국민은행은 「중도상환원금 x 수수료율 x (잔존일수 ÷ 대출기간)」으로 계산하고 「대출기간이 3년을 초과하는 경우 ‘대출일로부터 3년째 되는 날’을 만기일로 간주하여 적용」한다고 공시합니다.

보금자리론 설명서(2024.01 개정)의 예시는 10년 만기 대출을 받고 6개월 뒤 1억 원을 상환하는 경우 「1억원 × 0.7% × [(1,095일-182일) ÷ 1,095일] = 583,650원」입니다. 이 0.7%는 그 판본 설명서의 요율이고, 현재 공사 상품소개 페이지에는 다른 요율 한도가 적혀 있습니다. 요율은 대출을 받은 시점의 약정으로 정해지니 본인 약정서를 확인하세요. 은행권 요율은 2025년 1월 13일 신규 대출부터 크게 내려갔습니다 — 금융위원회는 은행권 고정금리 주택담보대출 수수료율이 1.43%에서 0.56%로 하락했다고 발표했고, 감독규정 개정으로 중도상환수수료는 「자금운용 차질에 따른 손실 비용」과 「대출 관련 행정·모집비용 등 실비용 內에서만 인정」됩니다(금융위원회 2024.7.10. 보도자료).

중요한 점: 수수료는 상환액과 경과기간으로만 정해져 기간단축·월상환액 감소에 똑같이 붙습니다. 수수료는 「어느 방식이냐」가 아니라 「지금 갚을지」를 바꿉니다. 수수료 계산 일반은 중도상환수수료 글을 참고하세요.

④ 연말정산 이자공제 받는 중이라면 — 15년 요건

장기주택저당차입금 이자상환액 공제의 한도 구간은 소득세법 제52조 제5항·제6항이 정합니다. 높은 한도는 「차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금」을 전제로 하고, 10년 이상 15년 미만 구간은 한도가 낮습니다. 그래서 기간단축으로 약정 만기 자체가 앞당겨져 최초 차입일부터의 상환기간이 15년 아래로 내려가면 문제가 될 수 있습니다.

여기서 확인할 것이 두 가지입니다.

• 약정 만기가 실제로 바뀌는가 — 은행 내부 상환 스케줄만 짧아지고 약정서상 만기는 그대로인지, 약정 만기가 변경되는지 은행에 먼저 확인하세요.
• 세무 영향 — 일부 상환으로 약정 만기를 줄인 경우를 직접 다룬 예규는 찾지 못했습니다. 국세상담센터(126)에 확인하세요.

자주 인용되는 국세상담센터 Q&A는 「장기주택저당차입금(당초 15년 상환)을 7년만에 조기 상환한 경우」에 대해 「조기 상환한 연도에 지출한 이자상환액에 대해서는 소득공제를 받을 수 없습니다」라고 답하고, 상환기간 15년 경과 후 조기상환한 경우에는 공제받을 수 있다고 덧붙입니다. 또 「조기 상환하는 연도의 직전연도까지 소득공제받은 금액은 추징되지는 않습니다」라고 안내합니다. 이것은 대출을 다 갚은 전액 조기상환 사례입니다 — 일부 상환에 그대로 적용된다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다. 전액상환 연도의 함정은 이자공제 중 조기상환 글에서 자세히 다룹니다.

⑤ 반대로 월상환액 감소를 고르면 — 비거치식 최소상환액

비거치식 분할상환 요건이 걸린 한도 구간이라면 이번에는 월상환액 감소가 신경 쓰입니다. 앞의 예시에서 중도상환 직후 12개월 동안 갚는 원금은 기간단축 9,169,026원, 월상환액 감소 5,943,284원입니다(판정기 엔진 계산값). 소득세법 시행령 제112조 제9항의 최소상환액(최초 차입금 × 70/100 ÷ 상환기간 연수, 연 단위 — 연수 중 1년 미만의 기간은 1년으로 봄)에 못 미칠 수 있다는 뜻입니다.

다만 원리금균등 대출의 비거치식 인정 기준에는 해석이 있습니다. 기획재정부 소득세제과-1138(2024-12-12)은 비거치식 분할상환을 「원리금 전부 또는 원금의 전부를 균등하게」 시행령 제112조 제9항의 금액 이상을 상환하는 것으로 회신했습니다. 이 회신이 원리금균등 상품의 원금 부분 미달까지 허용한다는 뜻인지는 질의 사실관계를 봐야 하므로, 판정은 주담대 이자 소득공제 판정기와 공제 한도 글을 참고하세요.