장특공 공제율은 취득일 N년 뒤 '전날' 오른다 — 9일 차이로 1,431만원, 1세대1주택 양도일 고르는 법

"1년만 더 버티면 장기보유특별공제가 8%p 오른다." 12억원 넘는 1주택을 팔려는 사람이 흔히 듣는 말입니다. 하지만 공제율은 「1년 뒤」가 아니라 보유 연차가 바뀌는 날(경계일)에 오릅니다. 경계일이 며칠 뒤라면 1년을 기다릴 이유가 없습니다. 아래 예시에서는 9일만 기다려도 1년 기다린 것과 같은 14,312,320원이 줄어듭니다.

보유기간은 취득일을 「넣어서」 센다

장기보유특별공제의 보유기간은 「그 자산의 취득일부터 양도일까지」입니다(소득세법 제95조④). 세율을 정하는 보유기간도 같습니다(제104조②). 기간 계산은 원래 민법의 초일불산입(첫날 빼고 셈) 원칙을 따르지만, 국세청은 양도소득세 보유기간에 대해 초일(취득일)을 산입한다고 해석해 왔습니다(서면인터넷방문상담4팀-564, 재산46014-205).

또 하나: 장특공 보유기간은 그 주택의 취득일부터 셉니다. 「1주택자가 된 날」이 아닙니다(서면-2021-법령해석재산-0900). 거주기간도 취득일 이후 실제로 산 기간만 칩니다.

예시 — 9일 기다림 vs 1년 기다림

가상의 예시: 2018-11-20 취득, 취득가 9억원, 필요경비 3천만원, 양도가 20억원, 취득일부터 계속 거주. 1세대1주택이므로 12억원 초과분만 과세되고, 장특공은 표2(보유 연 4% + 거주 연 4%)입니다. 원래 2026-11-10에 잔금을 받을 계획이었다고 합시다.

2026-11-10에서 2027-11-10으로 「1년 더」 미루면 세금이 14,312,320원 줄어듭니다. 그런데 2026-11-19로 9일만 미뤄도 정확히 같은 금액이 줄어듭니다. 1년을 기다리는 동안 집값·금리 위험을 지는 것에 비해 9일의 부담은 훨씬 작습니다. 반대로 1년을 기다릴 거라면 2027-11-10이 아니라 9일 뒤인 2027-11-19까지 가야 다음 단계(72%)로 올라갑니다.

12억 초과분 안분 순서 자체는 12억 초과 1주택 양도세 계산, 공제율표 전체는 장기보유특별공제율표 해설에 정리돼 있습니다.

가장 비싼 하루 — 보유 2년 문턱

경계일 효과가 가장 큰 곳은 비과세 문턱입니다. 1세대1주택 비과세는 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년도)이 필요합니다(시행령 제154조①). 이 요건을 못 채우면 12억원 초과분 안분이 없어 양도차익 전액이 과세되고, 세율도 주택 보유 1년 이상 2년 미만이면 60%(1년 미만 70%)입니다(제104조①).

(필요경비 1천만원, 계속 거주 가정) 하루 차이로 181,434,000원입니다. 이 경우 경계일은 2027-06-01이 아니라 5월 31일입니다. 장특공은 보유 3년부터라 이 구간에선 공제율 0%입니다.

잔금일을 경계일 뒤로 — 계약 실무 체크리스트

• 양도일 = 잔금청산일이 원칙입니다(제98조). 계약일·중도금일이 아닙니다.
• 잔금보다 소유권이전등기를 먼저 해 주면 등기접수일이 양도일이 됩니다(시행령 제162조①). 매수인 대출 일정 때문에 등기를 앞당기자는 요청이 오면 경계일과 비교해 보세요.
• 취득일도 같은 규칙입니다. 분양·신축 등은 별도 규칙이 있으니 등기부·잔금 영수증으로 확인하세요.
• 계약서의 잔금일은 경계일 당일 이후로. 경계일 당일 잔금이면 그 연차가 채워진 것으로 봅니다(초일산입).
• 거주 연차는 전입일 기준이라 보유 경계일과 다를 수 있습니다. 거주가 끊겼던 집은 거주 2년 문턱 글을 참고하세요.

이 계산이 다루지 않는 것

세대 판정(1세대1주택인지), 일시적 2주택·상속주택 특례, 상속·증여로 받은 주택(보유기간 기산이 달라짐), 다주택 중과, 감면 주택은 따로 판단해야 합니다. 2028년부터 장특공 구조를 바꾸는 정부안도 국회에 계류 중입니다 — 2028 개편안 시나리오에서 다뤘습니다. 계산 순서 전체는 양도세 계산 순서를 보세요.