거주 1년 10개월이면 표1로 떨어진다 — 장기보유특별공제 거주기간 공제율과 2년 문턱 계산

12억원 넘는 1주택의 장기보유특별공제는 「보유 연 4% + 거주 연 4%」라서, 거주가 1년 10개월이면 거주분만 조금 덜 받는다고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 다릅니다. 거주가 2년에 못 미치면 표2 자체를 쓸 수 없고, 보유분까지 표1(연 2%, 최대 30%)로 내려갑니다. 2년 문턱 하나로 세금이 수천만원 갈립니다.

표2에 들어가는 조건은 두 개

소득세법 제95조② 표2는 「대통령령으로 정하는 1세대1주택」에만 씁니다. 그 대통령령이 시행령 제159조의4이고, 원문은 이렇습니다.

여기에 표2 자체의 「보유 3년 이상」이 붙습니다. 정리하면 보유 3년 이상 + 거주 2년 이상이어야 표2이고, 둘 중 하나라도 모자라면 보유 3년 이상인 한 표1입니다.

합계 80%는 보유 10년 + 거주 10년일 때입니다. 보유만 10년이고 거주가 2년이면 40 + 8 = 48%입니다. 표1·표2 전체 해설은 장기보유특별공제율표 해설에 있습니다.

예시 ① — 18억 주택, 거주 1년 vs 2년

가상의 예시: 2021-03-02 취득, 취득가 8억원, 필요경비 2천만원, 2026-12-01에 18억원 양도(보유 5년). 1세대1주택 비과세 요건은 갖췄고 12억원 초과분만 과세됩니다.

차이 24,578,400원. 거주 1년 10개월이어도 결과는 「1년」 줄과 같습니다 — 표2 판정은 연 단위로 2년을 채웠는지만 봅니다.

예시 ② — 25억 주택, 9년 보유

가상의 예시: 2017-06-01 취득, 취득가 10억원, 필요경비 5천만원, 2026-11-10에 25억원 양도(보유 9년).

차이는 88,804,760원입니다. 보유기간이 길수록 표1(연 2%)과 표2 보유분(연 4%)의 격차가 커지므로, 오래 가진 집일수록 거주 2년 문턱의 값이 큽니다.

임대 중인 집에 다시 들어가 살면 — 날짜가 두 갈래로 오른다

예시 ②의 집에 2년 거주한 뒤 임대를 줬다가 2026-12-01에 다시 전입해 계속 산다고 해 봅시다(앞의 2년 거주와 새 거주를 합산하는 것으로 가정). 이제 공제율은 보유 연차(취득일 기준)와 거주 연차(전입일 기준)가 서로 다른 날에 오릅니다.

보유가 10년을 넘으면 보유분은 40%에서 멈추므로, 이후에는 거주 연차가 오르는 날(전입일 기준 경계일)만 의미가 있습니다. 끊긴 거주 구간을 어떻게 합산하는지(일수 합산인지, 개월 합산인지)는 국세청 해석으로 확인되지 않았으니 경계일 근처라면 반드시 세무사와 확인하세요. 경계일을 세는 법은 공제율은 N년 뒤 전날 오른다에서 자세히 다뤘습니다.

거주기간은 누구 기준으로 세나

• 주민등록 전입일~전출일이 기준입니다(시행령 제154조⑥).
• 취득 전 전입은 세지 않습니다. 전세로 살던 집을 사들인 경우에도 거주기간은 취득일부터입니다(서면-2021-법령해석재산-0900).
• 세대원 일부가 근무상 형편으로 따로 살아도 나머지 세대원이 거주했다면 1세대 거주로 본 해석이 있습니다(사전-2020-법령해석재산-1054, 배우자 근무지 사례).
• 반면 세대원 전원이 거주하지 않은 기간은 장특공 거주기간에서 빠집니다. 비과세 판정의 「부득이한 사유」 특례와 같은 기준이 아니라는 점에 주의하세요(일간NTN 보도 예규).

2028·2029 개편안이 통과되면 거주의 비중이 더 커진다

2026-08-03 정부 세제개편안은 2028년 양도분부터 1세대1주택 장특공을 거주 연 6% + 보유 연 2%로, 2029년부터는 거주 연 8%만 남기는 방안을 담고 있습니다. 국회 통과 전인 정부안이고 최소 거주 2년 요건이 유지되는지도 원문으로 확인되지 않았습니다. 통과된다면 거주 2년 문턱과 거주 연차의 값은 지금보다 더 커집니다 — 개편안 시나리오 글에서 계산했습니다.