12억 초과 1주택 장특공 80%, 2028년 개편안이 통과되면? — 거주 2년·10년별 2027 vs 2028 vs 2029 양도세 시나리오

지금 12억원 넘는 1세대1주택의 장기보유특별공제는 최대 80%입니다. 그런데 이 80%는 보유 10년(40%) + 거주 10년(40%)을 모두 채운 경우입니다. 정부 개편안은 이 중 「보유」 몫을 줄이고 「거주」 몫을 키우는 방향이라, 오래 갖고만 있던 집과 오래 살아온 집의 결과가 정반대로 갈립니다.

현행 80% 구조

소득세법 제95조② 표2: 보유 3년 12%부터 연 4%씩 10년 40%, 거주 2년 8%(보유 3년 이상 한정)부터 연 4%씩 10년 40%. 고가주택은 양도차익과 공제액을 모두 (양도가액 − 12억원)/양도가액으로 안분합니다(시행령 제160조①). 거주 2년 미만이면 표2가 아니라 표1(최대 30%)이라는 점은 거주 2년 문턱 글에서 다뤘습니다.

정부안 — 연도별 장특공 (미확정)

같은 개편안에는 「10년 이상 거주 + 양도가액 30억원 이하 1주택은 2027년 양도분부터 기본공제 250만원 → 2,500만원」도 들어 있습니다(KB의 생각). 10억원 한도에는 반대 국민동의청원이 5만 명을 넘어 국회 심사 쟁점이 됐고(뉴스핌, 2026-08-26), 정부는 2026-09-11 대정부질문에서 개편 의지를 다시 밝혔습니다(아주경제).

원문으로 확인하지 못한 것: 개편 후에도 최소 보유 3년·거주 2년 요건이 유지되는지, 한도(20억·10억)를 12억 안분 전 공제액에 거는지 후에 거는지, 기존 보유자 경과조치. 아래 계산은 최소 요건 유지, 한도는 「안분 후」를 기본으로 가정했습니다.

시나리오 ① — 25억 주택, 보유 10년·거주 2년 vs 거주 10년

가상의 예시: 2017-06-01 취득, 취득가 10억원, 필요경비 5천만원, 25억원 양도. 같은 날(2028-03-02) 판다고 놓고 규칙만 바꿨습니다.

(양도세는 지방소득세 포함, 현행 기본세율·기본공제 250만원 기준) 거주 2년인 집은 2029 규칙이면 세금이 1억 904만원 늘어 1.76배가 됩니다. 반면 10년 산 집은 세 규칙 모두 80%라 변화가 없습니다. 이 집의 장특공은 3억 6,192만원(현행) 수준이라 20억·10억 한도에도 걸리지 않습니다.

시나리오 ② — 한도 10억이 걸리는 집

가상의 예시: 2010-01-05 취득, 취득가 10억원, 60억원 양도(2029-03-01), 거주 12년. 양도차익 50억 중 12억 초과분 40억이 과세 대상이고, 공제율은 어느 규칙이든 80%입니다.

거주 요건을 다 채운 집이어도 공제액이 한도를 넘는 고가주택은 세금이 크게 늘어납니다. 그리고 한도를 안분 전·후 어디에 거느냐에 따라 같은 집에서도 1억원 가까이 달라집니다. 조문이 나오기 전까지는 두 방식을 모두 보고 판단해야 합니다.

「통과 전에 서둘러 팔아야 하나」 체크리스트

• 거주 연차부터 확인: 거주 10년(또는 개편안 거주 공제가 현행 합계와 비슷해지는 연차)이면 개편안 영향이 작습니다. 거주가 짧고 보유만 긴 집이 가장 크게 영향받습니다.
• 공제액 규모: 12억 초과분 양도차익 × 공제율이 10억·20억원을 넘는지 보세요. 넘는다면 한도 조항이 핵심입니다.
• 2027년 안 양도는 정부안에서도 현행 유지입니다. 다만 2027년 안이라도 다음 경계일(취득일 N년 뒤의 전날)까지 기다릴 가치가 있는지는 경계일 글의 방식으로 따로 따져 보세요.
• 국회 일정: 세법 개정안은 통상 12월 정기국회 막바지에 처리됩니다. 공제율·한도·시행 시기·경과조치(기존 보유분 적용 여부)는 그때 바뀔 수 있습니다.
• 가격 전망·기회비용: 세금 차이가 커도 집값 변동이 더 클 수 있습니다. 도구의 「지금 vs 나중」 탭에서 가격변동률·기회비용을 넣어 손익분기 가격변동률을 확인하세요.