상가 대출, 금리가 몇 % 넘으면 손해인가 — 레버리지 손익분기 금리 = 무차입 실질수익률
"대출을 끼면 수익률이 올라간다"는 말은 절반만 맞습니다. 대출은 수익률을 올릴 수도, 깎을 수도 있고, 그 경계는 정확히 한 숫자로 정해집니다. 대출금리가 대출 없이 샀을 때의 실질수익률보다 낮으면 올리고, 높으면 깎습니다. 식으로 확인하고, 상가 예시와 민감도 표로 크기를 봅니다.
한 줄 항등식
기호를 정합니다. 순영업소득(NOI)은 연 월세에서 공실과 운영경비를 뺀 값으로, 대출이자는 넣지 않습니다(감정평가 실무기준 3.4.1.3의 운영경비 항목에 이자가 없습니다). 무차입 실투자금 Eu = 매입가 + 부대비용 − 보증금, 대출 L, 자기자본 E = Eu − L, 금리 i, 무차입 실질수익률 y = NOI ÷ Eu입니다.
ROE − y = (NOI − i·L) ÷ (Eu − L) − NOI ÷ Eu = L·(NOI − i·Eu) ÷ (Eu·(Eu − L)) = (y − i)·L ÷ E
ROE = y + (y − i) × L ÷ E
뒤쪽 항 (y − i) × L ÷ E가 "대출 효과"입니다. y > i이면 양수라 대출을 늘릴수록(L ÷ E가 커질수록) ROE가 오르고, y < i이면 음수라 대출을 늘릴수록 내려갑니다. 그래서 레버리지 손익분기 금리는 무차입 실질수익률 y 그 자체입니다. 문헌을 인용할 필요 없는 대수 항등식이고, 도구는 계산할 때마다 양변이 같은지 검산합니다.
5억 상가 예시 — 금리 5.0%면 대출이 수익률을 깎는다
1층 상가를 5억 원에 산다고 합시다. 보증금 5,000만 원, 월세 220만 원, 공실률 5%, 소유자 부담 운영경비 연 200만 원, 취득 부대비용은 취득세 등 4.6% + 중개보수 0.9% + 고정비 100만 원 = 2,850만 원, 대출 2억 5,000만 원(만기일시)입니다.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 순영업소득(NOI) | 2,640만 × 95% − 200만 = 2,308만 원 |
| 무차입 실투자금 | 5억 + 2,850만 − 5,000만 = 4억 7,850만 원 |
| 무차입 실질수익률 = 손익분기 금리 | 4.82% |
| 자기자본 | 4억 7,850만 − 2억 5,000만 = 2억 2,850만 원 |
| 금리 5.0%일 때 ROE | (2,308만 − 1,250만) ÷ 2억 2,850만 = 4.63% |
금리 5.0%가 손익분기 4.82%보다 0.18%p 높아서, 대출 2.5억은 수익률을 4.82%에서 4.63%로 0.19%p 깎습니다. 매달 현금은 88만 1,667원이 남지만, 그 돈을 만드는 데 들어간 자기자본 대비로는 대출 없이 샀을 때보다 수익률이 낮습니다. 같은 조건에서 금리만 바꾸면 이렇습니다.
| 금리 | ROE(세전) | 대출 효과 | 월 순현금흐름 |
|---|---|---|---|
| 4.0% | 5.72% | +0.90%p | 1,090,000원 |
| 5.0% | 4.63% | −0.19%p | 881,667원 |
| 6.0% | 3.54% | −1.29%p | 673,333원 |
민감도 표 — 손익분기 근처에서 방향이 갈린다
다른 예시(오피스텔 2억, 보증금 1,000만, 월세 80만, 무차입 실질수익률 3.93%)로 금리와 LTV를 동시에 바꿔 보면 방향이 갈리는 지점이 보입니다. LTV를 바꿔도 부대비용은 그대로이고 자기자본만 바뀝니다.
| 금리 \ LTV | 0% | 30% | 50% | 60% | 70% |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.0% | 3.93% | 4.33% | 4.85% | 5.30% | 6.05% |
| 3.5% | 3.93% | 4.11% | 4.35% | 4.56% | 4.91% |
| 4.0% | 3.93% | 3.90% | 3.86% | 3.83% | 3.77% |
| 4.5% | 3.93% | 3.69% | 3.37% | 3.09% | 2.63% |
| 5.0% | 3.93% | 3.48% | 2.88% | 2.36% | 1.50% |
| 5.5% | 3.93% | 3.27% | 2.38% | 1.62% | 0.36% |
금리 3.5% 이하 행은 LTV를 올릴수록 ROE가 오르고, 4.0% 이상 행은 내려갑니다. 4.0%는 손익분기 3.93%를 막 넘은 금리라 LTV를 70%까지 올려도 차이가 작지만, 5.5%에서는 LTV 70%의 ROE가 0.36%까지 떨어집니다. 레버리지는 수익뿐 아니라 손실도 키웁니다 — 금리가 오르거나 공실이 늘면 대출이 많은 쪽이 훨씬 빠르게 무너집니다. LTV 열은 표시용 격자이고 실제 대출 한도는 규제와 은행마다 다릅니다.
현금흐름 손익분기는 다른 숫자다
위 판정은 이자 기준입니다. 원금 상환은 비용이 아니라 자산 축적이라 ROE에서 빼지 않습니다. 하지만 통장에서는 원금도 빠져나갑니다. "매달 적자가 나기 시작하는 금리"는 NOI = 1년차 원리금이 되는 금리로, 상환 방식에 따라 크게 다릅니다.
- 만기일시: NOI ÷ 대출. 오피스텔 예시(대출 1억)는 7.92%, 상가 예시는 9.23%
- 원리금균등 30년: 오피스텔 예시는 6.92%. 금리 4.5%에서도 1년차 원리금이 608만 224원이라 월 순현금흐름은 15만 3,315원, 현금 기준 수익률은 1.81%로 이자 기준 ROE 3.37%의 절반 수준입니다
상환 스케줄 전체는 대출 상환 계산기로 보세요.
이자 때문에 적자가 나도 근로소득에서 못 뺀다
세금도 레버리지에 불리하게 작동할 수 있습니다. 소득세법 제45조 제2항은 부동산임대업에서 생긴 결손금을 종합소득 과세표준 계산 때 공제하지 않는다고 정합니다(주거용 건물 임대업은 예외). 상가 대출이자 때문에 임대소득이 적자가 나도 근로소득·사업소득에서 빼지 못하고, 이월결손금도 15년 동안 부동산임대업 소득에서만 공제됩니다(같은 조 제3항 제2호). 그래서 도구의 세후 ROE 근사는 NOI − 이자가 음수일 때 절세 효과를 0으로 둡니다. 정밀한 세액은 임대소득세 계산기로 확인하세요.
RTI와 스트레스 금리 — 은행이 보는 숫자
은행은 임대업 대출을 심사할 때 RTI(임대업이자상환비율)를 봅니다. 2017년 11월 금융위원회 발표(뉴시스 보도) 기준으로 RTI = 연간 임대소득 ÷ 이자비용이고, 해당 건물에 기존 대출이 있으면 그 이자를 합산하며 금리 상승에 대비해 스트레스 금리(최저 1%p)를 가산합니다. 기준은 주택 1.25배, 비주택 1.5배였고, 2018년 10월 발표에서 이 비율은 유지하되 기준 미달 대출의 예외 취급을 줄였습니다.
상가 예시에 이 2018년 기준을 대입하면 RTI = 2,640만 ÷ (2.5억 × (5.0% + 1%p)) = 1.76배로 1.5배를 넘고, 1.5배를 맞추는 최대 대출은 약 2억 9,333만 원입니다. 다만 현행 은행권 기준과 임대소득을 어떻게 인정하는지(보증금 환산 포함 여부 등)는 은행마다 다르니 대출 상담 때 확인해야 합니다. 도구는 기준 배수와 가산금리를 입력값으로 둡니다.
보증금 레버리지의 함정
보증금도 레버리지입니다. 이자가 0인 차입이라 실질수익률이 0보다 크기만 하면 항상 수익률을 올립니다. 보증금을 키우면 표면수익률이 쉽게 부풀어 보이는 이유입니다. 하지만 보증금은 계약 만기에 돌려줘야 하는 부채이고, 같은 돈을 월세로 받으면 소득이 더 큽니다(법정 전월세 전환율). 보증금과 대출을 합쳐 매입가와 부대비용을 다 덮는 이른바 "무피" 구조는 자기자본이 0 이하라 수익률 자체가 정의되지 않습니다. 이때는 수익률이 아니라 월 현금흐름과 보증금 반환 재원을 봐야 합니다.