임대수익률 계산, 분양 광고 5%가 실제 3%대가 되는 이유 — 표면·실질·Cap rate·자기자본수익률 4가지 정의
"연 5% 확정 수익"이라는 분양 광고를 보고 계산기를 두드려 보면 3%대가 나오는 일이 흔합니다. 누가 틀린 게 아니라 분자와 분모에 무엇을 넣느냐가 다릅니다. 임대수익률에는 적어도 네 가지 정의가 있고, 같은 매물도 정의에 따라 1~2%p가 갈립니다. 하나의 예시로 넷을 모두 계산해 보고, 공인 기준은 어느 쪽인지 확인합니다.
같은 오피스텔, 수익률 4개
예시 매물은 업무용 오피스텔입니다. 매입가 2억 원, 보증금 1,000만 원, 월세 80만 원, 공실률 5%, 소유자가 내는 연 운영경비(재산세·보험·수선 등) 120만 원입니다. 취득 부대비용은 취득세 등 4.6%와 중개보수 0.9%에 법무사·등기비 50만 원을 더해 1,150만 원, 대출은 LTV 50%(1억 원)·금리 4.5%·만기일시로 가정합니다.
| 지표 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 표면수익률 | 연 월세 960만 ÷ (2억 − 1,000만) | 5.05% |
| 실질수익률(무차입) | 순영업소득 792만 ÷ (2억 + 1,150만 − 1,000만) | 3.93% |
| 소득수익률(Cap rate) | (유효 월세 912만 + 보증금 운용수익 25만 − 경비 120만) ÷ 2억 | 4.08% |
| 자기자본수익률(ROE) | (792만 − 이자 450만) ÷ 자기자본 1억 150만 | 3.37% |
순영업소득(NOI)은 연 월세 960만 원에서 공실 5%를 뺀 유효 월세 912만 원에서 운영경비 120만 원을 뺀 792만 원입니다. 소득수익률은 정확히는 817만 ÷ 2억 = 4.085%이고 도구 화면은 4.08%로 표기합니다. 광고가 말하는 5%는 첫 줄, 실제로 손에 쥐는 숫자는 아래 세 줄에 가깝습니다.
표면수익률에서 빠진 세 가지
- 공실 — 1년 내내 세입자가 있다고 가정합니다. 공실률 5%면 연 48만 원이 빠집니다. 공실률은 지역·업종마다 달라 한국부동산원 R-ONE의 공실률 통계를 참고해 넣는 게 좋습니다
- 운영경비 — 재산세, 화재보험, 수선비, 공실 기간 관리비처럼 소유자가 부담하는 비용입니다. 임차인이 내는 관리비는 넣지 않습니다
- 취득 부대비용 — 비주택(상가·업무용 오피스텔) 유상취득의 취득세는 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 1천분의 40이고, 농어촌특별세 0.2%와 지방교육세 0.4%가 붙어 합계 4.6%입니다. 2억 원이면 920만 원으로, 월세 1년치에 가깝습니다. 세부 계산은 취득세율 정리 글을 보세요
세 가지를 반영하면 5.05%가 3.93%로 1.12%p 내려갑니다. 이 숫자가 "대출 없이 내 돈만 넣었을 때"의 수익률이고, 뒤에서 볼 레버리지 판단의 기준선이 됩니다.
공인 기준은 보증금을 분모에서 빼지 않는다
시중에서 쓰는 "실투자금 대비 수익률"은 보증금을 투자금에서 뺍니다. 그런데 공인 기준은 다르게 다룹니다.
① 순수익이란 대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.
② 유효총수익은 보증금(전세금) 운용수익, 연간 임대료, 연간 관리비 수입, 주차수입 등을 합산한 가능총수익에 공실손실상당액 및 대손충당금을 공제하여 산정한다.
한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사도 같은 구조입니다. 소득수익률 = 순영업소득 ÷ 기초 자산가치이고, 순영업소득의 임대수입에는 월세와 함께 보증금 운영수입이 들어가며, 대손충당금으로 (임대수입 + 기타수입)의 1%를 뺍니다. 즉 공인 기준에서 보증금은 분모(투자금)에서 빠지는 돈이 아니라 분자에 운용수익으로 더해지는 돈이고, 분모는 매입가(자산가치)입니다.
그래서 부동산원이 발표하는 오피스·상가 소득수익률과 비교할 수 있는 숫자는 네 가지 중 소득수익률(Cap rate)뿐입니다. 비교할 때 주의할 점이 두 가지 있습니다.
- 부동산원 공표값은 분기 수익률입니다. 연간 수익률과 견주려면 단위를 맞춰야 합니다
- 보증금 운용이율은 부동산원 산식에서 CD(91일) 금리 등 시장금리를 씁니다. 법정 전월세 전환율과는 다른 숫자입니다 — 전환율 글
감정평가에서는 이 순수익을 환원율로 나눠 가액을 구합니다(직접환원법, 실무기준 3.4.1.2). 이 관계를 거꾸로 쓰면 "목표 수익률이면 얼마까지 사도 되나"를 역산할 수 있습니다 — 매입가 역산 글.
NOI에 넣는 것과 넣지 않는 것
| 넣는다 | 넣지 않는다 |
|---|---|
| 월세(공실 반영), 보증금 운용수익(Cap rate만), 주차·광고 등 기타수입 | 대출 원리금 — 실무기준 3.4.1.3③ 운영경비 항목에 이자가 없음 |
| 재산세 등 세금공과금, 보험료, 수선유지비, 소유자 부담 관리비, 대체충당금 | 임대소득세 — 개인마다 세율이 달라 세후 수익률에서 따로 반영 |
| 공실손실, 대손 | 감가상각, 취득세(취득세는 분모의 투자금으로 들어감) |
이자를 NOI에서 빼지 않는 이유는 NOI가 매물 자체의 수익력을 재는 숫자이기 때문입니다. 대출을 얼마나, 몇 %에 쓰느냐는 투자자의 선택이고, 그 효과는 자기자본수익률에서 따로 봅니다. 예시에서 금리 4.5%는 무차입 실질수익률 3.93%보다 높아서 대출이 수익률을 3.93%에서 3.37%로 깎았습니다. 왜 그런지는 레버리지 손익분기 금리 글에서 다룹니다.
세금까지 넣으면 더 내려갑니다. 비주택 임대소득은 사업소득(소득세법 제19조 제1항 제12호)이고, 한계세율 16.5%(기본세율 15% 구간 + 지방소득세)를 가정해 (NOI − 이자)에 곱하면 세후 자기자본수익률은 약 2.81%입니다. 감가상각과 상가 보증금 간주임대료를 뺀 근사값이고, 정밀 계산은 임대소득세 계산기로 하세요.
광고 수익률 확인 체크리스트
- 분모에 보증금을 뺐나? 뺐다면 표면수익률 계열입니다. 보증금이 클수록 수익률이 부풀어 보입니다
- 공실과 운영경비를 뺐나? "확정 수익"·"임대 보장"이면 보장 기간과 그 뒤 공실 가정을 따로 확인하세요
- 취득세·중개보수를 투자금에 넣었나? 비주택은 취득세 등만 4.6%입니다
- 대출 수익률이라면 금리가 몇 %인가? 금리가 실질수익률보다 높으면 대출은 수익률을 올리지 않고 깎습니다
- 공표 통계와 비교하나? 그렇다면 소득수익률(Cap rate) 정의로, 분기·연간 단위를 맞춰 비교하세요
- 국토교통부. 「감정평가 실무기준」 3.4.1.2 환원방법, 3.4.1.3 순수익 등의 산정. 국토교통부 고시 제2023-522호(2023-09-13). 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호(수익환원법). 원문
- 한국부동산원. 상업용부동산 임대동향조사 통계산출항목(소득수익률·순영업소득·대손충당금). 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목(부동산 취득의 세율), 제151조 제1항 제1호(지방교육세). 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 소득세법 제19조 제1항 제12호(사업소득), 제55조 제1항(기본세율). 원문
- 한국부동산원 부동산통계정보 R-ONE(공실률·투자수익률). 원문