오피스텔 수익률 계산기로 매입가 역산하기 — 목표 5%면 얼마까지 사도 되나

수익률 계산기는 보통 "이 가격이면 몇 %"를 묻습니다. 협상 테이블에서 필요한 건 반대 질문입니다 — "내가 원하는 수익률이면 최대 얼마까지 낼 수 있나." 월세와 경비는 그대로 두고 수익률 식을 매입가에 대해 풀면 됩니다. 같은 오피스텔로 목표 5%를 세 가지 기준으로 역산해 봅니다.

역산의 원리 — 직접환원법

감정평가 실무기준 3.4.1.2는 직접환원법을 "단일기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법"으로 정합니다. 식으로 쓰면 가액 = 순수익 ÷ 환원율입니다. 환원율 자리에 내 목표 수익률을 넣으면 그 수익률이 나오는 최대 가격이 됩니다. 순수익(순영업소득, NOI)은 월세·공실·운영경비로 정해지고 매입가와는 무관하다고 둡니다(가격에 따라 조금 달라지는 재산세 등은 무시).

목표 기준을 무엇으로 잡느냐에 따라 식이 달라집니다. 부대비용률 a(취득세 등 + 중개보수), 고정 부대비용 B, 보증금 D, 목표 r이라 하면:

• 실질수익률(무차입): P = (NOI ÷ r + D − B) ÷ (1 + a)
• 소득수익률(Cap rate): P = (유효 월세 + 보증금 운용수익 − 운영경비) ÷ r
• 자기자본수익률(대출 = LTV ℓ × P, 금리 i): P = (NOI + r × (D − B)) ÷ (r × (1 + a − ℓ) + i × ℓ)

예시 — 월세 80만 원 오피스텔, 목표 5%

보증금 1,000만 원, 월세 80만 원, 공실률 5%, 운영경비 연 120만 원, 부대비용은 취득세 등 4.6% + 중개보수 0.9% + 고정 50만 원, 보증금 운용이율 2.5%입니다. 순영업소득은 연 792만 원입니다. 현재 호가는 2억 원이고, 이 가격의 실질수익률은 3.93%입니다.

역산가를 다시 넣어 계산하면 각 기준의 수익률이 소수 넷째 자리까지 5.0000%로 돌아옵니다. 도구 화면도 이 재계산값을 함께 보여 줍니다.

같은 5%인데 값이 다른 이유

• 실질 vs Cap rate: 실질수익률은 분모에 부대비용을 더하고 보증금을 빼며, 분자에 보증금 운용수익이 없습니다. Cap rate는 분모가 매입가 그대로이고 분자에 보증금 운용수익(1,000만 × 2.5% = 25만 원)을 더합니다. 이 예시에서는 부대비용(약 5.5%)이 보증금 효과보다 커서 실질 기준이 더 보수적인 가격을 줍니다
• 자기자본수익률: 가격이 내려가면 실질수익률이 올라갑니다. 1억 6,706만 원에서는 실질수익률이 약 4.75%로 금리 4.5%를 넘어서, 대출이 수익률을 올리는 쪽으로 바뀝니다. 그래서 대출을 쓰는 기준이 더 높은 가격을 허용합니다. 반대로 금리가 실질수익률보다 높은 구간에서는 목표 ROE를 아무리 낮은 가격으로도 맞추지 못할 수 있습니다 — 레버리지 손익분기 글

어느 기준을 쓸지는 목적에 따라 다릅니다. 공표 통계(한국부동산원 소득수익률)와 견주려면 Cap rate, 대출 없이 내 돈 대비로 보려면 실질수익률, 실제 대출 조건까지 넣으려면 자기자본수익률입니다. 네 정의의 차이는 수익률 정의 글에 정리했습니다.

월세 역산 — 2억에 사려면 월세가 얼마여야 하나

반대로 호가 2억 원을 그대로 두고 필요한 월세를 구할 수도 있습니다. 대출 LTV 50%·금리 4.5%에서 자기자본수익률 5%를 맞추려면:

기존 임차인이 있다면 올려 받을 수 있는 폭에 법정 상한이 걸릴 수 있습니다. 상가건물 임대차라면 상가 임대료 인상 5% 상한 글을 확인하세요.

업무용이냐 주거용이냐에 따라 입력값이 바뀐다

예시의 부대비용 4.6%는 업무용 오피스텔 기준입니다. 오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라 취득세가 주택 세율이 아니라 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 1천분의 40이 적용되고, 농어촌특별세 0.2%(농특세법 제5조 제1항 제6호)와 지방교육세 0.4%(지방세법 제151조 제1항 제1호)가 붙어 4.6%입니다. 이 4.6%는 주거용으로 쓸 계획이어도 취득 시점에는 같습니다 — 오피스텔 주거용 vs 업무용 세금 정리.

중개보수 0.9%는 주택 외 중개대상물의 상한(공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항 제2호, 협의로 낮아질 수 있음)을 예시로 넣은 값입니다. 전용면적·부엌·화장실 등 요건을 갖춘 오피스텔은 같은 항 제1호의 별도 요율이 적용되므로 중개보수 계산기로 확인하세요. 주거용으로 임대하면 임대소득도 주택임대소득(1주택 비과세·분리과세 특례, 소득세법 제12조·제64조의2)으로 달라져 세후 수익률이 바뀝니다 — 오피스텔 주거용 vs 업무용 세금 판정기.

정리

• 역산은 직접환원법(가액 = 순수익 ÷ 환원율)을 목표 수익률로 푸는 것
• 같은 5%라도 실질·Cap rate·자기자본수익률 기준마다 최대 매입가가 다르다(예시 1억 5,915만~1억 6,706만 원)
• 대출 기준 역산은 금리가 실질수익률보다 낮아지는 가격대에서만 유리하다
• 월세 역산은 1,000원 단위 올림으로 보수적으로 본다
• 업무용·주거용에 따라 취득세 다음 단계의 세금과 중개보수가 달라진다