상가 월세 5% 상한의 진짜 적용 범위 — 합의로 올리면 20%도 유효하다

"상가 월세는 연 5%까지만 올릴 수 있다"고 알고 계신다면, 임대인이 "그럼 합의서에 서명해 주세요"라고 할 때 무슨 일이 벌어지는지도 알아야 합니다. 대법원은 이 5% 상한이 존속 중 당사자 일방이 증감을 "청구"한 경우에만 적용된다고 판시했습니다. 합의로 올리거나 계약이 끝난 뒤 재계약하면 20% 인상도 그 자체로 상한 위반이 아닙니다.

조문부터 — 5%는 어디에 적혀 있나

주목할 단어는 "청구"입니다. 제11조는 증액 청구권에 관한 조문이고, 상한은 그 청구권의 한도입니다. 청구가 아닌 방식(합의·재계약)으로 금액이 올라가는 경우를 이 조문이 규율하는지가 실제 분쟁의 쟁점이었습니다.

대법원 2013다80481 — 상한이 걸리는 국면을 확정한 판결

판례를 사안을 넘어 일반화하지 않도록, 위 인용은 판시사항·판결요지 그대로입니다. 여기서 도출되는 실무 결론은 간단합니다 — "5%를 넘었으니 무효"라고 말하려면 그 인상이 '존속 중 일방적 증액청구'였어야 합니다.

국면별 정리 — 내 인상은 어디에 해당하나

D·E가 이 글의 제목입니다. 임대인이 "20% 올려 달라"고 하고 임차인이 합의서·새 계약서에 서명하면, 그 자체로 제11조 위반이라 말하기 어렵습니다. 법 제15조(강행규정 — "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다")를 근거로 잠탈을 다투는 논의가 있지만, 위 판례의 법리에 따르면 합의 증액 자체가 제11조의 규율 대상이 아니라는 것이 출발점입니다. 서명 전에 판단해야 하는 이유입니다.

환산보증금을 넘으면 갱신할 때도 상한이 없다

B·C가 상한에 걸리는 근거는 제11조가 아니라 법 제10조 제3항 단서입니다. 그런데 법 제2조 제3항은 환산보증금 초과 임대차에 적용되는 조항으로 "제10조제1항, 제2항, 제3항 본문"만 열거합니다. 단서가 빠진 것입니다.

같은 갱신인데 환산보증금 초과 여부만으로 결론이 뒤집히므로, 5%를 따지기 전에 환산보증금과 적용범위를 먼저 확인해야 합니다.

상한이 걸리는 경우에도 두 개의 추가 규칙

① 증액 후 1년 이내 재증액 금지 (제11조 제2항)

"제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다." 2026. 6. 1.에 증액했다면 2027. 6. 1.까지는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 기간은 민법 규정으로 셉니다 — 제157조(초일 불산입)로 2026. 6. 2.부터 기산하고, 제160조 제2항("최후의 … 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다")·제159조("기간말일의 종료로 기간이 만료한다")에 따라 1년은 2027. 6. 1.의 종료로 만료하므로 다시 청구할 수 있는 첫날은 2027. 6. 2.입니다(말일이 토요일·공휴일이면 민법 제161조로 하루 더 밀립니다). "매년 5%"가 자동으로 보장된다는 뜻도 아닙니다 — 각 청구마다 "조세·공과금 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 경우"라는 요건이 필요합니다.

이 1년 제한도 상한이 걸리는 국면에서만 적용됩니다. 2013다80481은 제11조 제1항과 제2항의 문언을 나란히 인용한 뒤 "위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다"고 했습니다 — 여기서 "위 규정"은 제1항만이 아니라 제2항까지입니다. 환산보증금 초과 임대차도 제11조 전체가 제2조 제3항의 열거 밖입니다. 따라서 상황 D·E나 기준액 초과 임대차에서는 "직전 증액 후 1년이 안 지났으니 못 올린다"는 주장이 성립하지 않습니다(증액 시기·폭에 관한 계약상 약정이 있다면 그 약정이 기준입니다).

② 제1급감염병 감액 후 회복 구간 (제11조 제3항)

"「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다." <신설 2020. 9. 29.>

예: 월 600만원 → 감염병으로 500만원으로 감액. 이후 임대인이 증액을 청구하면 600만원에 도달할 때까지는 5% 상한이 적용되지 않습니다. 550만원 요구는 상한 문제가 아니고, 620만원 요구라면 감액 전 금액을 넘는 부분이 쟁점이 됩니다.

계산 예시 — 월세 500만원, 550만원 요구

• 상황 A(존속 중 일방적 증액청구), 기준액 이하: 상한 증액액 = 500만 × 5% = 25만원 → 상한 후 525만원. 요구 550만원은 25만원 초과.
• 상황 D(합의 증액): 제11조 적용 밖 → 상한 계산 자체를 하지 않습니다. 판정기도 이 국면에서는 5% 금액을 표시하지 않고, 제11조 제2항의 1년 제한도 "적용 안 됨"으로 표시합니다.
• 상황 B(갱신요구권 행사) + 환산보증금 초과: 상한 없음 → 제10조의2의 고려요소로 다툽니다.
• 매년 5%씩 10년: 500만 → 약 814만원(누적 약 63%). 상한은 "청구 당시 금액의 5%"이므로 복리처럼 누적됩니다.

증액액의 원 단위 절사에 관한 규정은 조문에 없습니다. 판정기는 임차인에게 불리하지 않은 방향으로 내림을 씁니다.

2018. 1. 26. 부칙 — 상한율은 존속 중 계약에도 적용된다

기준액(시행령 제2조)의 부칙은 "시행 이후 체결·갱신되는 계약부터"인데, 상한율(시행령 제4조)의 부칙은 방향이 반대입니다. 제28611호 부칙 제3조는 "제4조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서도 적용한다"고 정했습니다. 따라서 2018. 1. 26. 이후의 증액청구는 계약 시점과 무관하게 5%가 상한이고, 9%가 문제되는 것은 그 전에 이루어진 증액청구입니다.

대응 순서

1. 어느 국면인지 확정합니다. 문자·계약서·통지문을 모아 "일방적 증액청구인가, 합의인가, 재계약인가"를 정리하세요. 결론이 여기서 갈립니다.
2. 환산보증금을 계산합니다. 초과라면 갱신 때도 5% 상한이 없으므로 전략이 달라집니다.
3. 1년 제한을 확인합니다. 상한이 걸리는 국면이라면 직전 증액이 1년 안이면 증액청구 자체를 할 수 없습니다(제11조 제2항). 반대로 합의 증액·재계약·기준액 초과 임대차에는 이 제한이 없습니다.
4. 서명은 마지막에. 합의서에 서명하면 5% 초과분을 되돌리기 어렵습니다. 필요하면 "증액청구로 받겠다"는 취지를 남기고 협의하세요.
5. 분쟁조정위원회·변호사 상담. 차임 증감 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의 대상입니다(법 제20조 제2항 1호).