환산보증금 9억을 넘으면 상가임대차보호법이 적용되지 않는다? — 제2조 제3항이 남겨두는 권리 목록
"환산보증금이 9억을 넘어서 상가임대차보호법을 적용받지 못한다"는 말은 절반만 맞습니다. 기준액을 넘으면 5% 증액 상한과 확정일자 우선변제권은 사라지지만, 대항력·계약갱신요구권 10년·권리금 회수기회 보호는 그대로 남습니다. 법 제2조 제3항이 그렇게 정해두었기 때문입니다. 이 글은 조문을 그대로 펼쳐 "무엇이 남고 무엇이 빠지는지" 목록으로 정리합니다.
1단계 — 환산보증금 계산
법 제2조 제2항은 "보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다"고 정하고, 시행령 제2조 제3항이 그 비율을 "1분의 100"(= ×100)으로 못박았습니다. 같은 조 제2항은 "차임액은 월 단위의 차임액으로 한다"고 합니다.
예: 보증금 1억원 + 월세 500만원 → 1억 + 5억 = 6억원. 서울 기준액 9억원 이하이므로 이 계약은 법이 전부 적용됩니다. 보증금 2억원 + 월세 800만원이면 2억 + 8억 = 10억원으로 기준을 넘습니다.
판정은 "초과 여부"입니다. 법 제2조 제1항 단서는 "대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다"고 하므로, 환산보증금이 기준액과 정확히 같은 금액이면 적용 대상입니다.
2단계 — 내 지역의 기준액
| 시행령 제2조 제1항 | 기준액 |
|---|---|
| 1호 서울특별시 | 9억원 |
| 2호 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 | 6억9천만원 |
| 3호 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 5억4천만원 |
| 4호 그 밖의 지역 | 3억7천만원 |
많이 빠뜨리는 것이 제2호의 부산과 제3호의 7개 시·도입니다. 부산은 광역시지만 제3호에서 명시적으로 제외되어 6억9천만원 기준을 씁니다. 반대로 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주(경기)는 광역시가 아니어도 제3호에 열거되어 5억4천만원 기준입니다.
과밀억제권역은 「수도권정비계획법」 제6조·같은 법 시행령 제9조·별표 1로 정해집니다. 별표 1이 열거한 과밀억제권역은 서울특별시, 인천광역시(강화군·옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다), 남동 국가산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동·도농동만 해당), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외]입니다. 즉 시 전역이 아니라 동·면 단위로 권역이 갈리는 곳은 인천광역시·남양주시·시흥시입니다. 김포시는 과밀억제권역이 아니라 성장관리권역이며, 대신 위 제3호에 이름이 직접 열거되어 5억4천만원 기준입니다 — 안산·용인·광주(경기)도 같습니다. 시·군 이름만으로 제2호를 고르면 틀리니 별표 1을 직접 확인하세요. 이 때문에 판정기도 지역을 자동 분류하지 않고 4구분 중 직접 고르게 합니다.
3단계 — 기준을 넘어도 적용되는 조항 (법 제2조 제3항)
"제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다." <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>
| 조항 | 초과해도 살아남는 권리 |
|---|---|
| 제3조 | 대항력 — 건물 인도 + 사업자등록 신청 → 그 다음 날부터 제3자에 효력, 양수인은 임대인 지위 승계 |
| 제10조 제1항·제2항·제3항 본문 | 계약갱신요구권(만료 6개월 전 ~ 1개월 전), 전체 임대차기간 10년, 동일 조건 갱신 |
| 제10조의2 | 초과 임대차의 갱신 시 차임·보증금 증감청구(상한율 규정 없음) |
| 제10조의3 ~ 제10조의7 | 권리금 정의·회수기회 보호·손해배상·표준권리금계약서 |
| 제10조의8 · 제10조의9 | 차임연체액 3기 도달 시 해지 · 갱신요구 등에 관한 임시 특례 |
| 제11조의2 | 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 폐업한 경우의 해지권 |
| 제19조 | 상가건물임대차표준계약서 사용 권장 |
즉 "기준 초과 = 무보호"가 아닙니다. 임대인이 바뀌어도 계약을 주장할 수 있고(대항력), 10년까지 갱신을 요구할 수 있고, 권리금을 회수할 기회를 방해받지 않을 권리도 그대로입니다.
4단계 — 초과하면 빠지는 조항
| 조항 | 초과 시 사라지는 것 | 대체 규범 |
|---|---|---|
| 제4조 · 제5조 제2항 · 제6조 · 제7조 | 확정일자 부여 및 임대차정보의 제공, 경매·공매 우선변제권, 임차권등기명령, 「민법」 제621조 임대차등기의 효력(제6조 제5항·제6항 준용) | 없음 — 전세권설정·보증보험 등 별도 수단 검토 |
| 제9조 제1항 | 1년 미만 약정을 1년으로 보는 의제 | 약정한 기간 그대로 |
| 제10조 제3항 단서 · 제11조 | 5% 증액 상한과 증액 후 1년 제한 | 제10조의2(상한율 없는 증감청구), 민법 제628조 |
| 제10조 제4항·제5항 | 묵시적 갱신 1년, 임차인 해지통고 3개월 | 민법 제639조·제635조 제2항 1호(임대인 6월·임차인 1월) |
| 제12조 | 보증금 → 월 차임 전환 시 산정률 제한 | 계약 자유 — 전환율 계산기로 시장 수준 확인 |
| 제14조 | 최우선변제(소액임차인 보호) | 없음 |
| 제19조의2 | 관리비 내역 제공 의무(신설 2025. 11. 11., 시행 2026. 5. 12.) | 계약상 약정 |
제10조 제3항이 본문과 단서로 쪼개져 열거된 것이 이 표의 핵심입니다. 제2조 제3항은 "제3항 본문"만 열거하므로, 초과 임대차는 "동일 조건으로 갱신된다"는 효과는 받되 "차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다"는 5% 상한 단서는 받지 못합니다.
제19조의2도 눈여겨볼 부분입니다. 2025. 11. 11. 신설된 관리비 내역 제공 의무는 제2조 제3항 열거에 제19조만 있고 제19조의2는 없어 초과 임대차에는 적용되지 않습니다. 부칙 제2조에 따라 시행(2026. 5. 12.) 이후 체결·갱신하는 계약부터 적용된다는 점도 함께 확인해야 합니다.
제2조 제3항의 열거에 없는 조항이라고 해서 전부 기계적으로 배제된다고 읽을 수는 없습니다. 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸)의 단서는 "보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다"고 정하는데, 그 전제인 대항력(제3조)은 초과 임대차에도 적용됩니다. 제13조(전대차관계에 대한 적용 등) 제2항은 임대인의 동의를 받은 전차인이 임차인을 대위하여 갱신요구권을 행사하는 근거이고, 그 갱신요구권 자체(제10조 제1항)는 초과 임대차에도 적용됩니다. 제15조(강행규정)도 열거에 없지만, 초과 임대차에 적용되는 제10조 등이 성질상 강행규정이라는 견해와 갈립니다. 그래서 이 글과 판정기는 이 세 조항에 대해 ○·✗ 를 내지 않고 판정을 보류합니다 — 조문만으로 단정할 수 없기 때문입니다.
5단계 — 기준액은 "계약 시점"의 것으로 본다
시행령 제2조는 다섯 차례 개정됐지만 개정 부칙의 형태가 판본마다 다릅니다. 2013. 12. 30.(제25036호)·2018. 1. 26.(제28611호)·2019. 4. 2.(제29671호) 개정은 적용례를 두었습니다 — 제29671호 부칙 제2조 "제2조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용한다"(제28611호 부칙 제2조도 같은 문언, 제25036호 부칙 제2조는 "시행 후 체결되거나 갱신되는"). 즉 갱신을 계기로 새 기준이 적용됩니다.
반면 2008. 8. 21.(제20970호)·2010. 7. 26.(제22283호) 개정의 부칙은 적용례가 아니라 경과조치이고 방향이 반대입니다 — 제20970호 부칙 제2조 "이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전의 규정에 따른다. 다만, 제4조의 개정규정은 그러하지 아니하다", 제22283호 부칙 제2조 제1항 "이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서는 종전의 규정에 따른다". 따라서 아래 표의 아래쪽 두 구간에 걸리는 오래된 계약이라면, 그 시행일 전에 이미 계약이 존속하고 있었는지를 따로 확인해야 합니다(존속 중이었다면 갱신했더라도 종전 기준액이 유지된다고 읽을 여지가 있습니다).
| 시행 기간 | 서울 | 과밀·부산 | 광역시 등 | 그 밖 | 증액 상한 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2019. 4. 2. ~ 현재 (제29671호) | 9억 | 6억9천만 | 5억4천만 | 3억7천만 | 5% |
| 2018. 1. 26. ~ 2019. 4. 1. (제28611호) | 6억1천만 | 5억 | 3억9천만 | 2억7천만 | 5% |
| 2014. 1. 1. ~ 2018. 1. 25. (제25036호) | 4억 | 3억 (부산 미포함) | 2억4천만 | 1억8천만 | 9% |
| 2010. 7. 26. ~ 2013. 12. 31. (제22283호) | 3억 | 2억5천만 | 1억8천만 | 1억5천만 | 9% |
| 2008. 8. 21. ~ 2010. 7. 25. (제20970호) | 2억6천만 | 2억1천만 | 1억6천만 | 1억5천만 | 9% |
지역 구분 문언도 함께 바뀌었습니다. 부산은 2018. 1. 26.부터 제2호로 올라왔고(그 전에는 제3호 광역시), 세종·파주·화성도 2018. 1. 26.에 제3호에 들어왔습니다(그 전에는 제4호). 안산·용인·김포·광주는 2010. 7. 26.에 제3호로 편입됐습니다. 2005년에 체결하고 갱신 없이 이어온 계약이라면 당시 기준으로 판정해야 하므로, 오래된 계약은 반드시 전문가와 확인하세요.
기준액(시행령 제2조)은 "시행 이후 체결·갱신되는 계약부터"지만, 증액 상한율(시행령 제4조)은 2018. 1. 26. 부칙 제3조가 "제4조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물 임대차계약에 대해서도 적용한다"고 정했습니다. 그래서 오래된 계약은 기준액은 옛 값, 증액 상한은 5%가 되는 조합이 생깁니다.
중개보수의 "환산보증금"과는 공식이 다릅니다
중개보수(복비)를 계산할 때도 "보증금 + 월세 × 100"을 쓰지만, 공인중개사법 시행규칙 제20조는 그 합산액이 5천만원 미만이면 월세에 100 대신 70을 곱하도록 합니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조에는 이 ×70 예외가 없습니다. 같은 계약에서 두 숫자가 다르게 나오는 것이 정상이니, 중개보수는 부동산 중개보수 계산기로 따로 계산하세요.
정리
- 환산보증금 = 보증금 + 월 차임 × 100 (시행령 제2조 제2항·제3항)
- 기준액: 서울 9억 / 과밀억제권역·부산 6억9천만 / 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억4천만 / 그 밖 3억7천만
- 기준액과 같은 금액은 적용 대상 — "초과"만 배제
- 초과해도 대항력·갱신요구권 10년·권리금 보호·3기 연체 해지·폐업 해지권은 적용(법 제2조 제3항)
- 초과하면 5% 상한·묵시적 갱신·확정일자 우선변제권·1년 의제·최우선변제·관리비 내역 제공이 빠진다
- 열거에 없어도 제8조·제13조·제15조는 결론을 단정할 수 없어 판정 보류 — ○·✗ 를 내지 않는다
- 기준액은 계약의 최종 체결일·갱신일에 시행 중이던 시행령으로 판정
- 법제처 국가법령정보센터. 「상가건물 임대차보호법」 제2조(적용범위) — 제1항·제2항·제3항. [시행 2026. 5. 12.] [법률 제21083호]. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조(적용범위) — 지역별 보증금액과 환산 비율 "1분의 100". 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「상가건물 임대차보호법 시행령」 부칙 — 적용례: 제29671호(2019. 4. 2.) 제2조, 제28611호(2018. 1. 26.) 제2조·제3조, 제25036호(2013. 12. 30.) 제2조 / 경과조치: 제22283호(2010. 7. 26.) 제2조, 제20970호(2008. 8. 21.) 제2조 및 역대 판본. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「상가건물 임대차보호법」 제10조·제10조의2·제10조의4·제11조·제19조의2 및 부칙(법률 제21083호 제2조). 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「수도권정비계획법」 제6조 및 같은 법 시행령 제9조·별표 1(과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위) — 과밀억제권역 열거 중 인천광역시·남양주시·시흥시만 일부 지역을 제외하거나 열거된 동만 해당하며, 김포시는 성장관리권역이다. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「공인중개사법 시행규칙」 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등) 제5항 제1호 — "임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, 본문의 규정에 따라 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다." 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「민법」 제628조·제635조·제639조. 원문
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보. 상가건물 임대차 〉 상가건물 임대차 개관 〉 「상가건물 임대차보호법」의 적용 — 적용 대상과 지역별 기준 보증금액(서울 9억원 이하 등), 보증금 이외에 차임이 있는 경우 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 합산한다는 해설. 원문
- 대한법률구조공단. 상가건물임대차분쟁조정위원회 — 조정 신청 안내(법 제20조). 바로가기