상가 갱신요구권 10년, 내 계약은 정말 10년일까 — 2018년 10월 16일이 갈라놓은 것

"상가는 10년 보장"이라는 말을 믿고 8년째 장사하다가, 임대인이 "당신 계약은 5년이 끝났습니다"라고 통보하는 일이 실제로 벌어집니다. 10년은 2018년 10월 16일에 5년에서 늘어난 값이고, 개정법 부칙이 그 적용 대상을 "시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차"로 한정했기 때문입니다. 대법원은 이 부칙의 의미를 두 차례 확정했습니다.

조문 — 10년과 행사기간

"전체 임대차기간"이므로 최초 개시일부터 셉니다. 2019. 3. 1.에 시작해 현재 계약이 2027. 2. 28.에 만료된다면 전체 8년이고, 남은 갱신 가능 기간은 2년, 최대 보장 만료일은 2029. 2. 28.입니다.

행사기간은 만료 6개월 전 ~ 1개월 전입니다. 위 예에서는 2026. 8. 28. ~ 2027. 1. 28. 사이에 갱신을 요구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

부칙 제2조 — 10년이 적용되는 계약

대법원 2021. 10. 14. 선고 2021다225968 판결은 이 문언을 이렇게 풀었습니다 — "여기서 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차'는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조)."

대법원 2021. 12. 16. 선고 2021다257255 판결도 같은 취지로, "개정법 시행 전 계약이 체결되고 그 후 만료되는 임대차의 전체 기간이 5년에 달하였다면 구법에서 계약갱신요구로 연장할 수 있는 최대한에 다다랐으므로, 임차인은 개정법 부칙 제2조에 따라 개정조항의 적용을 받을 수 없고 더는 갱신을 요구할 수 없다"고 판시했습니다.

"갱신 없이 전체 임대차기간이 5년에 달함" 줄이 가장 아픈 경우입니다. 기준은 2018. 10. 16. 시점까지 지난 기간이 아니라 "그 후 만료되는 임대차의 전체 기간"입니다(2021다257255). 2012. 5. 1.에 시작해 갱신 없이 2020. 4. 30.에 만료된다면 전체 임대차기간이 8년으로 구법의 5년 상한을 이미 채웠으므로 개정된 10년의 적용을 받지 못합니다. 2015. 7. 10. ~ 2020. 7. 9.처럼 전체 기간이 정확히 5년인 계약(2021다225968의 사실관계)도 같은 결론입니다. 판정기도 개시일부터 현재 계약 만료일까지의 전체 임대차기간으로 이 분기를 판정해 빨간 배지로 표시하고, "아직 5년 미달" 줄은 구법 5년 범위에서 갱신요구가 남아 있다고 안내하되 갱신 후의 상한은 "판정 보류"로 두어 단정하지 않습니다.

"갱신"에 합의 연장이 포함되는지는 단정할 수 없다

흔히 "2018. 10. 16. 이후에 재계약서를 한 번이라도 썼으면 10년"이라고 설명하지만, 판례 문언은 그렇게 넓지 않습니다. 위 법리는 "2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차"라고 한정합니다. 구법이 인정한 갱신 사유는 제10조 제1항의 갱신요구권 행사와 제10조 제4항의 묵시적 갱신이고, 당사자 합의에 의한 기간 연장·재계약이 여기에 포함되는지 판시한 대법원 판결은 확인되지 않았습니다.

오히려 이 법리의 선례인 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결은 합의 연장 사안에서 임차인에게 불리한 결론을 냈습니다. 2012. 7. 20.에 시작한 임대차를 2014. 7. 30.에 합의로 2019. 7. 20.까지 연장한 사안에서, 대법원은 "乙이 임대차 갱신을 요구한 때에는 이미 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 … 위 임대차계약에는 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 乙은 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다"고 판단했습니다.

그래서 판정기는 갱신 이력 선택지에서 합의 연장만 있었던 경우를 따로 떼어 놓고 "판정 보류"로 처리합니다. 초록 배지로 "10년 확정"이라고 알려 주지 않습니다 — 임차인의 존속 여부가 걸린 분기에서 근거 없는 확정 판정을 내지 않기 위한 것입니다. 이 경우라면 합의 시점에 구법 5년이 이미 지났는지와 그 합의가 갱신요구권 행사·묵시적 갱신의 성질을 가지는지를 계약서·통지 문언으로 따져야 하므로 전문가 상담이 필요합니다.

갱신 거절사유 — 법 제10조 제1항 각 호

10년 안이고 행사기간을 지켰어도, 아래 사유가 하나라도 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

1호와 별개로 법 제10조의8은 "차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때"에 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 합니다. 코로나19 시기와 관련해 법 제10조의9는 "법률 제17490호 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액"은 제10조 제1항 1호·제10조의4 제1항 단서·제10조의8의 적용에서 연체액으로 보지 않는다는 임시 특례를 두었습니다.

환산보증금을 넘으면 갱신 조건이 달라진다

갱신요구권 자체는 환산보증금을 초과해도 적용됩니다(법 제2조 제3항이 제10조 제1항·제2항·제3항 본문을 열거). 그러나 두 가지가 빠집니다.

• 5% 증액 상한이 없습니다. 제2조 제3항이 "제3항 본문"만 열거해 "차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다"는 단서가 제외되고, 대신 법 제10조의2가 조세·공과금·주변 차임·경제사정의 변동 등을 고려한 증감청구를 허용합니다(5% 상한의 적용 범위).
• 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다. 법 제10조 제4항(존속기간 1년)·제5항(임차인 해지통고 3개월)이 열거에서 빠져, 민법 제639조(묵시의 갱신)와 제635조 제2항 1호(임대인 해지통고 6월, 임차인 해지통고 1월)가 적용됩니다.

그래서 초과 계약은 행사기간을 놓치는 것이 특히 위험합니다. 기준 이하 계약이라면 임대인이 갱신 거절·조건 변경 통지를 하지 않은 채 기간이 지나면 1년이 자동 연장되지만, 초과 계약에는 그 안전망이 없습니다.

실무 체크리스트

1. 최초 개시일을 확인합니다. 중간에 재계약서를 여러 번 썼어도 "전체 임대차기간"은 최초 개시일부터 셉니다.
2. 2018. 10. 16. 이후 갱신이 있었는지, 그 갱신이 어떤 갱신이었는지 확인합니다. 갱신요구권 행사와 묵시적 갱신은 구법이 인정한 갱신 사유입니다. 당사자 합의에 의한 기간 연장·재계약이 부칙 제2조의 "갱신"에 포함되는지는 대법원 판결이 확인되지 않아 단정할 수 없습니다(2020다241017 참조). 갱신의 경위를 증명할 서류(갱신요구 내용증명·재계약서·문자·계좌 이체 내역)를 확보하세요.
3. 행사기간을 달력에 표시합니다. 만료 6개월 전 ~ 1개월 전. 놓치면 권리 자체가 사라집니다.
4. 내용증명으로 요구합니다. 구두 요구는 다툼이 생깁니다. 위 두 대법원 판결의 사안에서도 갱신요구는 내용증명 우편으로 이루어졌습니다.
5. 연체 이력을 점검합니다. 3기 연체 "사실"이 과거에 있었다면 1호 거절사유가 됩니다.
6. 10년이 끝나가면 권리금 회수를 준비합니다. 임대인은 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터의 권리금 회수를 방해할 수 없고(법 제10조의4), 손해배상 청구권은 종료일부터 3년이면 시효로 소멸합니다.