경매 입찰가 계산 — 목표 수익률에서 거꾸로 구하는 최대 입찰가 (단기 양도세·인수 보증금까지 넣으면 얼마나 내려갈까)

경매 적정 입찰가를 "감정가의 80%", "직전 낙찰가율"로 정하면 내 물건의 비용과 세금이 빠집니다. 같은 낙찰가율이어도 인수할 보증금, 수리비, 보유기간, 팔 때 내는 양도세가 물건마다 다르기 때문입니다. 경매 입찰가 계산은 반대 방향으로 하는 편이 정확합니다. "팔 수 있는 값(시세) − 들어갈 돈 − 낼 세금 − 내가 원하는 이익"을 거꾸로 풀어 "얼마까지 써도 되는가"를 구하는 것입니다.

역산의 뼈대 — 수익률 = 순이익 ÷ 실투자금

시세차익형(낙찰 후 매도)이라면 지표는 보유기간 수익률(ROI)입니다.

• 총비용 = 낙찰가 + 인수 보증금 + 승계 관리비 + 취득세 3종 + 법무·등기비 + 명도비 + 수리비 + 대출이자 + 보유 중 비용
• 순이익 = 매도가 − 매도 중개보수 − 양도세(지방소득세 포함) − 총비용
• ROI = 순이익 ÷ 실투자금(총비용 − 대출)

입찰가 B가 오르면 이익은 줄고 투자금은 늘어 ROI는 계속 떨어집니다. 그래서 "ROI가 정확히 목표가 되는 B"는 하나뿐입니다. 판정기는 이 값을 이분법으로 찾고 1만원 단위로 내립니다. 같은 방법으로 순이익이 0이 되는 손익분기 입찰가도 구합니다. 취득세율은 6억·9억에서 이어지는 구간이라(지방세법 제11조 제1항 제8호) 계산 중간에 값이 튀지 않습니다.

예시 1 — 시세 4.8억 아파트, 현금으로 1년 보유 후 매도

가정: 감정가 5억, 최저매각가격 3.5억, 시세 4.8억, 주택·전용 85㎡ 이하·중과 없음, 대출 없음, 보유 12개월(월 25만원), 법무·등기 300만, 명도 300만, 수리 500만(자본적지출 0), 승계 관리비 180만, 매도 중개보수 0.4%, 양도세 60%(보유 1년 이상 2년 미만) + 지방소득세 10%, 목표 ROI 10%.

필요경비에는 낙찰가·취득세 3종·법무비·자본적지출·중개보수를 넣었습니다(소득세법 제97조 제1항). 명도비(이사비 합의금)와 승계 관리비는 보수적으로 뺐습니다. 국세청은 소유권 확보를 위한 소송·화해비용은 자본적 지출로 보지만(서면인터넷방문상담4팀-2455), 법적 지급의무 없이 준 돈으로서 구상권을 행사할 수 있는 경우에는 필요경비에서 뺀 사례가 있기 때문입니다(부동산거래관리과-433).

단기 양도세 60%·70%가 입찰가를 얼마나 깎나

주택을 2년 안에 팔면 양도세율은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%입니다(소득세법 제104조 제1항 제3호·제2호, 2026-10-05 시행 기준). 예시 1의 다른 조건은 그대로 두고 세율만 바꿔 보면 다음과 같습니다.

세금을 빼고 계산한 입찰가와 60%를 넣은 입찰가는 약 8천만원 차이가 납니다. 한 달 일찍 팔아 70% 구간에 들어가면 4천만원 넘게 더 내려갑니다. 2년 이상 보유하면 기본세율(6~45%)과 장기보유특별공제가 적용돼 계산이 달라집니다. 이 경우 판정기에는 양도소득세 계산기로 구한 금액을 직접 넣으세요. 조정대상지역 다주택 중과는 이 표에 반영하지 않았습니다.

인수 보증금은 입찰가를 1:1로 깎는다

예시 1에 대항력 있는 임차인 보증금 1억원(배당요구 안 함)을 더하면 최대 입찰가는 2억 3,449만원으로 정확히 1억원 내려갑니다. 인수 보증금은 총비용에 그대로 더해지고, 취득세 과세표준(낙찰가 + 인수 보증금, 지방세법 제10조의3·조세심판원 조심2009지0883)에도, 나중에 팔 때 양도세 필요경비(서면-2019-부동산-0047, 구상권을 행사할 수 없는 경우)에도 같은 금액으로 들어가기 때문입니다. 과표 3억 3,449만원, 총비용 3억 5,396.9만원은 예시 1과 똑같습니다. 대항력 판정과 배당 부족분 계산은 경매 인수 보증금·관리비 승계 글에 정리했습니다.

같은 물건을 임대로 보면 — 예시 3

예시 1과 같은 비용 가정에서 월세 120만원·새 보증금 3,000만원으로 세를 놓고, 연 비용 150만원, 경락잔금대출 낙찰가의 50%·연 5%, 공실 3개월로 잡아 연 순임대수익률 6%를 목표로 하면 다음과 같습니다.

임대 모델에서는 새 임차인 보증금을 투자금 회수로 보는 것이 업계 관행이지만, 보증금은 계약이 끝나면 돌려줘야 할 부채입니다. 대출과 보증금으로 투자금이 0 이하가 되면 수익률이 "무한대"로 나오는데, 이때는 수익률보다 보증금 반환 능력을 봐야 합니다. 표면·실질 수익률의 차이는 임대수익률 글을 참고하세요.

입찰 전에 한 번 더 — 보증금은 최저가의 10%

역산한 입찰가가 최저가 이상이어도, 입찰 당일 낼 매수신청보증금은 입찰가가 아니라 최저매각가격의 10분의 1입니다(민사집행규칙 제63조 제1항). 예시의 최저가 3.5억이면 3,500만원입니다. 법원은 이 비율을 달리 정할 수 있어(같은 조 제2항) 재매각 사건 등은 사건기록을 확인해야 합니다. 대금을 내지 못하면 이 보증금은 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 일정과 비용 항목은 경매 낙찰 비용 계산 글에 정리했습니다.