경매 낙찰 비용 계산 — 낙찰가 말고 실제로 드는 돈 7가지 (보증금 10%·취득세 과표·명도비·인도명령 6개월)

경매로 3.5억에 낙찰받았다면 실제로 나가는 돈은 3.5억이 아닙니다. 입찰 당일 보증금, 한 달 남짓 뒤의 잔금, 60일 안에 내야 할 취득세, 인수할 보증금과 밀린 관리비, 법무사 비용, 점유자를 내보내는 명도비, 수리비와 보유 비용이 차례로 붙습니다. 경매 낙찰 비용 계산은 이 7가지를 시점별로 나눠 보는 데서 시작합니다.

한눈에 — 3.5억 낙찰 시 총비용 3억 6,965만원

가정: 아파트(전용 85㎡ 이하, 중과 없음), 최저매각가격 3.5억에 낙찰, 인수 보증금 없음, 승계 관리비 180만, 법무·등기 300만, 명도 300만, 수리 500만, 현금 매수, 12개월 보유(월 25만원).

시세 4.8억이라면 안전마진은 1억 1,035만원(시세 대비 23.0%)입니다. 다만 1~2년 안에 팔면 양도세가 붙어 세후 수익률은 크게 낮아집니다. 목표 수익률로 입찰가를 거꾸로 구하는 방법은 경매 입찰가 계산 글에 정리했습니다.

1. 보증금은 '입찰가'가 아니라 '최저매각가격'의 10%

민사집행법 제113조는 보증 금액을 "대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액"으로 위임합니다. 민사집행규칙 제63조 제1항이 그 금액을 최저매각가격의 10분의 1로 정합니다. 그래서 3.5억에 쓰든 4억에 쓰든 최저가 3.5억 사건의 보증금은 3,500만원입니다. 같은 조 제2항에 따라 법원은 이 비율을 달리 정할 수 있습니다. 재매각 사건에서 비율을 올리는 경우가 있으니 매각물건명세서와 공고의 비율을 확인하세요.

2. 일정표 — 매각결정 1주 → 확정 → 대금 → 취득세 60일 → 인도명령 6개월

예시: 매각기일 2026-11-10, 항고 없음, 대금지급기한에 맞춰 납부한다고 가정한 추정 일정입니다. 실제 대금지급기한은 법원이 통지합니다.

인도명령 신청 기한 6개월을 넘기면 간이한 인도명령 대신 명도소송을 해야 해 시간과 비용이 크게 늘어납니다. 낙찰 직후 점유자와 협의가 길어질 것 같으면 기한 안에 신청부터 해 두는 것이 안전합니다. 매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1을 공탁해야 합니다(§130③).

3. 취득세 과표 = 낙찰가 + 인수 보증금

경매도 유상승계취득이라 과세표준은 사실상 취득가격입니다(지방세법 제10조의3 제1항). 시행령 제18조 제1항 제5호는 여기에 "채무인수액"을 넣습니다. 조세심판원은 임차인이 경매로 취득한 사안에서 대항력 있는 임차보증금 중 배당금을 제외한 금액은 "취득하기 위하여 지급된 비용"이라고 결정했습니다(조심2009지0883, 2010.4.1.). 그래서 세율 구간(6억·9억)도 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금으로 정해집니다.

6억 초과 9억 이하 세율은 (과표 × 2/3억 − 3) × 1/100이고, 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림합니다(§11①8나). 7억이면 1.6667%가 아니라 1.67%입니다. 지방교육세는 주택 유상취득이면 취득세율의 50% × 20%(§151①1), 농어촌특별세는 표준세율을 2%로 본 세액의 10%(0.2%)이고 전용 85㎡ 이하 주택은 비과세입니다(농특세법 §5①6·§4 11호). 1세대 2주택 조정대상지역 등 중과(8%·12%, §13의2)는 주택 수에 따라 달라지니 관할 시·군·구에 확인하세요. 구간별 세율 구조는 취득세 1%에서 12%까지에서 자세히 다룹니다. 세율은 2026-10-05 시행 법령 기준이며 개정 시 달라집니다.

낙찰가만 신고하면 인수 보증금 부분이 과소신고가 되어 추징과 가산세 대상이 될 수 있습니다. 판정기는 승계 관리비·명도비는 과표에 넣지 않습니다(관련 해석례를 찾지 못했습니다).

4. 인수 보증금과 밀린 관리비

말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 보증금은 다 돌려받기 전까지 소멸하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의5 단서). 아파트 체납관리비는 공용부분 원금만 낙찰자에게 승계되고, 전유부분과 연체료는 승계되지 않습니다(대법원 2001다8677 전원합의체, 2004다3598). 대항력 판정과 3년 시효 계산은 경매 인수 보증금·관리비 승계 글을 보세요.

5~7. 법무·등기비, 명도비, 수리·보유 비용

• 법무·등기비 — 소유권이전·말소 촉탁 등기 비용, 법무사 보수, 국민주택채권 매입·할인 비용, 인지·증지. 법무사마다 다르니 견적을 받으세요. 판정기는 한 칸으로 입력받고, 상세 항목은 부동산 취득 비용 계산기에서 계산할 수 있습니다.
• 명도비 — 법정 기준이 없습니다. 점유자와 합의해 이사비를 주거나, 합의가 안 되면 인도명령 결정을 받아 강제집행(집행관 수수료·노무비·보관료)을 합니다. 어느 쪽이 쌀지는 점유자 사정에 달려 있습니다. 이사비 합의금을 양도세 필요경비로 인정받을 수 있는지는 사실관계에 따라 갈립니다(서면인터넷방문상담4팀-2455, 부동산거래관리과-433).
• 수리비·보유 비용 — 수리비 중 샷시·확장 같은 자본적 지출만 양도세 필요경비가 됩니다. 대출이자, 관리비, 재산세 월할분은 팔 때까지 매달 붙습니다. 경락잔금대출 비율과 금리는 금융기관마다 다르고, 판정기는 LTV·DSR 규제를 판정하지 않습니다.