일시적 2주택 취득세 8% 피하는 조건 — 종전 1개·신규 조정지역일 때만 의미, 분양권·오피스텔도 1개로 센다

집이 한 채 있는 상태에서 조정대상지역에 새집을 사면 원래 취득세는 8%입니다. 일시적 2주택으로 인정되면 1~3% 일반세율로 신고할 수 있습니다. 대신 정해진 기간 안에 처분해야 한다는 조건이 붙습니다. 그런데 이 예외가 의미 있는 경우는 생각보다 좁습니다.

먼저 판정표 — 어디에 해당하나

지방세법 제13조의2 제1항 제2호는 「1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서」 조정대상지역에 있는 주택을 취득하면 중과한다고 정합니다. 세율은 4%에 중과기준세율 2%의 200%를 더한 8%입니다. 제3호는 400%를 더한 12%입니다. 신규 주택을 포함한 1세대 주택 수로 보면 다음과 같습니다.

• 신규가 비조정지역이면 처분 의무가 없습니다. 2주택이어도 애초에 중과 대상이 아니기 때문입니다. 취득세 때문에 종전 집을 서둘러 팔 필요는 없습니다. 다만 양도세 비과세 요건은 따로 따져야 합니다 — 일시적 2주택 양도세 판정기.
• 이미 2개를 가진 상태라면 일시적 2주택이 아닙니다. 시행령 제28조의5 제1항은 「주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대」가 대상이라고 정합니다. 신규는 3주택이 되어 처음부터 12%(조정)나 8%(비조정)로 신고합니다. 나중에 한 채를 팔아도 낸 세금은 그대로입니다.

분양권·입주권·오피스텔도 「1개」에 들어간다

제28조의5 제1항은 종전 주택등에 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 모두 넣습니다. 그래서 분양권 하나만 가진 세대가 집을 사도 2주택 판정을 받습니다. 오피스텔은 주택분 재산세가 과세되는 주거용만 셉니다. 어떤 집과 권리가 주택 수에서 빠지는지(저가주택, 상속 주택 등)는 규칙이 많습니다. 주택 수 판정기로 먼저 세 보세요.

종전이 분양권·입주권이면 처분 대상도 달라집니다. 제1항 괄호는 「신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다」고 정합니다. 즉 종전과 신규 중 하나를 처분하면 됩니다. 기간을 세기 시작하는 날도 바뀝니다 — 처분기한 계산법.

중과가 아예 없는 두 가지 예외

• 조정대상지역 지정 전에 계약한 경우 — 제13조의2 제4항은 지정고시일 이전에 매매계약(분양계약 포함)을 하고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 「조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다」고 정합니다. 2026-07-01에 지정된 동탄·기흥·구리처럼 지정은 수시로 바뀌니 계약일 기준 고시를 확인하세요.
• 저가주택 — 시행령 제28조의2 제1호는 수도권은 시가표준액 1억원 이하, 수도권 밖은 「시가표준액이 2억원 이하인 주택」을 중과 대상에서 뺍니다. 정비구역·소규모주택정비 사업시행구역에 있는 주택은 예외입니다. 이 경우 주택 수와 관계없이 일반세율입니다.

양도세와 다른 두 가지 — 1년 보유 요건 없음, 사유 요건 있음

양도세 일시적 2주택은 종전 주택을 산 지 1년이 지나 신규를 사야 합니다. 취득세 제28조의5 제1항에는 이런 보유기간 문언이 없습니다. 대신 「이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로」 다른 1주택을 추가로 취득해야 한다는 사유 문언이 있습니다. 실제로 어떻게 확인하는지는 원문에 없으니 관할 시·군·구에 물어보세요.

예시 — 8억 원 아파트(가상)

조정대상지역 집 1채를 가진 세대가 조정대상지역에 8억 원(전용 85㎡ 초과) 아파트를 2026-11-20에 취득한 경우입니다.

6억~9억 원 구간 세율은 (취득가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100을 소수 다섯째 자리에서 반올림해 구합니다. 8억 원이면 2.33%입니다. 처분 조건을 못 지키면 차액 49,896,000원을 더 냅니다. 이때 가산세를 피하는 법은 추징·가산세 해설에 정리했습니다. 2026-10-01부터 기간이 2년으로 줄어든 배경은 2년 개정 해설을 보세요.