취득세 중과 처분기한 계산법 — 2년·3년 고르는 법, 분양권이면 완공일부터, 기한 다음 날부터 60일

일시적 2주택으로 일반세율을 신고했다면 날짜 네 개를 알아야 합니다. 기산일, 처분 마지막 날, 기간 경과일, 60일 신고·납부 기한입니다. 하루만 어긋나도 8%와의 차액에 가산세까지 붙을 수 있습니다.

1단계 — 2년인가 3년인가

시행령 제28조의5 제1항은 2026-09-30 개정으로 기간을 이렇게 정합니다. 「3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 2년으로 하며」. 부칙 제2조 제1항은 이 개정을 「이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다」고 정합니다. 시행일은 2026-10-01입니다. 제2항은 「2026년 8월 26일 이전에 다른 1주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우」 종전 규정(3년)을 따르게 합니다.

“모두 조정대상지역”을 어느 시점에 판단하는지는 원문에 없습니다. 이 도구는 신규 주택 취득일 현재를 기준으로 가정합니다. 양도세는 경과조치 기준일이 다릅니다 — 취득세·양도세 2년 개정 비교.

2단계 — 언제부터 세나: 분양권·입주권이면 완공 후

원칙은 신규 주택 취득일입니다. 종전이 분양권·입주권이면 제2항이 기산일을 바꿉니다. 「해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.」 아직 완공되지 않았다면 기한도 아직 시작되지 않은 것입니다. 예를 들어 분양권을 가진 세대가 2026-11-01에 집을 사고, 분양 아파트를 2027-06-30에 잔금 치러 취득했다면 기산일은 2027-06-30입니다. 둘 다 조정대상지역이면 처분 마지막 날은 2029-06-30입니다. 이때 처분 대상은 종전과 신규 중 하나입니다 — 중과 배제 요건.

3단계 — 처분 마지막 날: N년 뒤 같은 날

지방세기본법 제23조는 기간 계산을 민법에 따르게 합니다. 민법은 첫날을 빼고(제157조) 마지막 해의 기산일에 해당하는 날의 전날에 끝난다고 봅니다(제160조). 결과적으로 기산일의 N년 뒤 같은 날까지 처분하면 됩니다.

• 2026-11-20 취득, 2년 → 2028-11-20까지 처분.
• 2028-02-29 취득, 2년 → 2030년에는 3월 1일의 전날인 2030-02-28까지. 2월 29일 취득은 하루를 잘못 세기 쉽습니다.
• 마지막 날이 토요일이면(예: 2026-09-15 취득, 3년 → 2029-09-15 토요일) 민법 제161조의 다음 날 만료가 처분기간에 적용되는지 확인되지 않았습니다. 그 전 평일까지 처분하는 것이 안전합니다.

이주 간주 — 종전 주택이 관리처분계획인가(또는 소규모주택정비 사업시행계획인가)를 받았습니다. 인가 당시 그 구역에 살던 세대가 신규 주택으로 이주하면 제3항이 「그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.」고 정합니다. 재건축 중이라 팔 수 없는 집이어도 이주일이 기한 안이면 됩니다.

4단계 — 넘겼다면: 경과일부터 60일

처분하지 못하면 다음 날이 기간 경과일입니다. 지방세법 제20조 제2항은 중과 세율 적용대상이 되면 「대통령령으로 정하는 날부터 60일 이내에」 차액을 신고·납부하라고 정합니다. 시행령 제34조 제9호는 그 날을 「그 기간이 경과한 날」로 정합니다.

“보수 기준”은 경과일을 1일째로 센 값입니다. 경과일은 0시부터 시작하므로 첫날을 산입할 여지가 있기 때문입니다(민법 제157조 단서). 첫날을 빼면 하루 뒤가 됩니다. 기한이 토·일·공휴일이면 지방세기본법 제24조 제1항에 따라 「그 다음 날을 기한으로 한다」. 예를 들어 첫 줄을 초일 불산입으로 세면 2029-01-20(토)이 되고, 다음 평일인 1월 22일(월)로 넘어갑니다. 공휴일은 달력으로 직접 확인하세요.