전월세 신고 대상 총정리: 보증금 6천만원 '초과'·월세 30만원 '초과'·군 지역·갱신 계약
전월세 신고 대상은 보증금이 6천만원을 「초과」하거나 월세가 30만원을 「초과」하는 주택 임대차 계약입니다. 보증금이 정확히 6천만원이거나 월세가 정확히 30만원이면 대상이 아닙니다. 지역 요건도 있습니다. 광역시와 경기도를 뺀 도(충북·충남·경북·경남)의 군은 신고 지역이 아닙니다. 2026. 7. 1. 전라남도가 폐지되고 생긴 전남광주통합특별시의 군(옛 전남 군)과 강원·전북특별자치도의 군은 문언이 엇갈려 확인이 필요합니다. 갱신 계약은 금액이 바뀔 때만 신고합니다.
조문 — 법률은 위임, 기준은 시행령
"임대차계약당사자는 주택(「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 같다)에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. …"
"제1항에 따른 주택 임대차 계약의 신고는 임차가구 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에 적용한다."
① "법 제6조의2제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약”이란 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 주택 임대차 계약(계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외한다)을 말한다."
② "법 제6조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정한다)ㆍ구(자치구를 말한다)를 말한다."
금액 요건 — 「초과」, 그리고 둘 중 하나만
| 보증금 | 월세 | 판정 | 이유 |
|---|---|---|---|
| 6,000만원 | 0 | 대상 아님 | 6천만원 「초과」가 아님 |
| 6,000만 1원 | 0 | 대상 | 보증금 초과 |
| 1,000만원 | 30만원 | 대상 아님 | 30만원 「초과」가 아님 |
| 1,000만원 | 30만 1원 | 대상 | 월세 초과 |
| 5,000만원 | 25만원 | 대상 아님 | 둘 다 기준 이하 — 환산액 1억원은 무관 |
두 기준은 「또는」으로 묶여 있어서 하나만 넘어도 대상입니다. 반대로 둘 다 기준 이하라면 합쳐서 계산하지 않습니다. 「보증금 + 월세×200」 환산은 별표3에서 과태료 금액을 고를 때 쓰는 것이고, 신고 대상 판정 기준이 아닙니다(과태료 금액표).
지역 요건 — 도의 군은 빠진다
| 소재지 | 신고 지역 |
|---|---|
| 특별시·광역시의 자치구(전남광주통합특별시의 자치구 = 옛 광주 5개 구 포함) | 예 |
| 광역시의 군(부산 기장군, 대구 군위군, 인천 강화군·옹진군, 울산 울주군 등) | 예 |
| 경기도의 시·군 | 예 |
| 세종특별자치시, 제주특별자치도 | 예 |
| 그 밖의 도의 시(전남광주통합특별시의 시 = 옛 전남 5개 시 포함) | 예 |
| 충북·충남·경북·경남의 군 | 아니오 |
| 전남광주통합특별시의 군(옛 전라남도 17개 군) | 확인 필요 |
| 강원특별자치도·전북특별자치도의 군 | 확인 필요 |
국토부도 제도를 "보증금 6000만 원 또는 월 차임 30만 원 초과(경기도 외 군 지역 제외)하는 주택 임대차 계약"이라고 요약합니다(2025. 4. 28. 정책브리핑). 군 이름은 예시일 뿐입니다. 군위군은 2023. 7. 1.에 경북에서 대구로 편입됐듯 행정구역은 바뀔 수 있으니 주소로 확인하세요.
시행령은 「특별자치도」를 대상 지역으로 적고 있습니다. 이 조문이 생긴 2021년에는 특별자치도가 제주뿐이었습니다. 이후 강원(2023. 6. 11.)과 전북(2024. 1. 18.)이 특별자치도가 됐는데, 그 도에 속한 군(예: 홍천군·완주군)이 문언상 「특별자치도」로 포함되는지 다룬 법령해석이나 국토부 회신은 찾지 못했습니다. 정부 요약(「경기도 외 군 지역 제외」)을 따르면 대상이 아닐 가능성이 높습니다. 그래도 확실히 하려면 관할 군청이나 부동산거래관리시스템에 확인하세요. 계산기는 이 경우 「판정 보류」로 표시합니다.
「전남광주통합특별시 설치를 위한 특별법」 제7조 제1항은 "전라남도와 광주광역시를 각각 폐지하고 정부의 직할(直轄)로 통합특별시를 다음과 같이 설치"한다고 정했습니다. 그래서 「전남의 군」이라는 지역은 더 이상 없습니다. 옛 전남 군이 신고 지역인지는 같은 법 제11조의 두 항이 서로 다른 쪽을 가리킵니다.
- 제11조 제1항: "다른 법령에서 지방자치단체, 광역시 또는 도를 인용한 경우에는 각각 통합특별시를 포함한 것으로 보아 해당 법령을 적용한다." → 시행령의 「광역시 … 관할구역에 있는 군」에 포함된다고 읽으면 신고 지역입니다.
- 제11조 제10항: "개별 법령에서 광역시와 도에 적용되는 규정이 다른 경우 해당 법령이 개정될 때까지 자치구의 관할구역에 대해서는 광역시에 적용되는 법령을 적용하고, 시ㆍ군의 관할구역에 대해서는 도에 적용되는 법령을 적용한다." → 군에 도 규정을 적용한다고 읽으면 제외입니다.
어느 쪽이 맞는지 다룬 국토부 회신이나 법령해석은 찾지 못했습니다. 계산기는 이 경우 「판정 보류」로 표시합니다. 관할 군청이나 부동산거래관리시스템에 확인하세요. 옛 광주 5개 구(자치구)와 옛 전남 5개 시는 어느 쪽으로 읽어도 시행령 제4조의3 제2항의 「시」·「구(자치구)」에 해당합니다.
갱신 계약 — 금액이 바뀌면 신고, 그대로면 제외
시행령 괄호가 제외하는 것은 "보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약"입니다. 국토부 Q&A 1도 같은 내용입니다: "묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신은 임대차 신고대상이 아닙니다. 다만, 임대료 변경이 있는 경우는 계약체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다."
- 계약갱신요구권을 써서 보증금을 5% 올린 갱신 → 금액이 바뀌었으므로 신고 대상(금액 요건 충족 시). 신고 사항에는 「계약갱신요구권의 행사 여부」도 들어갑니다(시행규칙 제6조의2 제1항 제5호).
- 보증금을 내린 갱신 → 「증감」이므로 역시 대상
- 같은 조건으로 연장하거나 묵시적으로 갱신 → 제외
계약 중 변경·해제 — 처음 신고한 계약만
"임대차계약당사자는 제6조의2에 따라 신고한 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다. …"
변경·해제 신고는 처음 계약을 신고한 경우에만 생기는 의무입니다. 기한은 체결일이 아니라 변경·해제가 확정된 날부터 셉니다. 처음 계약을 신고하지 않았다면 변경 신고보다 원계약 미신고가 먼저 문제입니다.
신고 의무를 대신 채워 주는 경우
- 전입신고 — "임차인이 「주민등록법」에 따라 전입신고를 하는 경우 이 법에 따른 주택 임대차 계약의 신고를 한 것으로 본다"(법 제6조의5 제1항). 이때 계약서(없으면 신고서)를 함께 내야 합니다(시행규칙 제6조의6).
- 임대사업자·공공주택사업자 — 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자나 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 그 법에 따라 임대차 계약을 신고·변경신고하면 이 법의 신고·변경신고를 한 것으로 봅니다(법 제6조의5 제2항).
- 국가등이 당사자 — 한쪽이 국가·지방자치단체 등이면 국가등이 신고합니다(법 제6조의2 제1항 단서).
반대로 확정일자만 먼저 받았다면 임대차 신고는 따로 해야 합니다(국토부 Q&A 4). 신고 대상이 아닌 계약은 신고하지 않으니 「신고하면 확정일자가 부여된 것으로 본다」는 규정(법 제6조의5 제3항)도 적용되지 않습니다. 이런 계약은 확정일자를 따로 받아야 합니다.
주택인지 — 업무용 오피스텔은?
신고 대상은 「주택임대차보호법」 제2조의 주택, 곧 주거용 건물입니다. 오피스텔이나 상가주택처럼 용도가 섞인 건물은 실제로 주거용으로 쓰는지에 따라 달라집니다. 이 판단은 사실관계에 달려 있어 계산기는 「주거용 주택」 체크를 직접 받습니다.
- 법제처 국가법령정보센터. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(법률 제20194호, 시행 2024. 5. 17.) 제6조의2·제6조의3·제6조의5·제28조·제29조, 부칙 <법률 제17483호, 2020. 8. 18.>. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」(대통령령 제36740호, 시행 2026. 10. 1.) 제4조의3·제20조·제21조. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」(국토교통부령 제1557호, 시행 2026. 2. 10.) 제6조의2·제6조의6. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 [별표 3] 과태료의 부과기준(제20조 관련) <개정 2025. 4. 29.>(대통령령 제35485호) — 시행령 페이지의 별표 메뉴. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「전남광주통합특별시 설치를 위한 특별법」(법률 제22072호, 2026. 10. 13. 타법개정) 제7조·제11조. 원문
- 국토교통부. 「6월부터 '주택 임대계약 신고제' 본격 시행…실거래가 투명화 기대」. 대한민국 정책브리핑, 2025. 4. 28. 원문
- 국토교통부·한국부동산원. 부동산거래관리시스템(RTMS) — 주택 임대차 신고. 바로가기