주택담보대출 갈아타기 손익분기, 몇 개월이면 본전인가 — 누적이자로 계산하는 법

금리가 0.7%p 낮은 대출로 갈아탈 수 있다고 하면 계산은 간단해 보입니다. 그런데 중도상환수수료와 인지세를 내고 나면 언제부터 실제로 이득인지가 애매해집니다. 손익분기를 제대로 잡는 방법은 하나뿐입니다 — 월 상환액이 아니라 누적 이자로 비교하는 것. 2억원·잔여 240개월 사례로 계산 과정을 그대로 따라가 봅니다.

1. 왜 월 상환액으로 계산하면 안 되나

가장 흔한 계산은 "월 상환액이 7만원 줄었으니 전환비용 62만원 ÷ 7만원 = 9개월이면 본전"입니다. 이 계산은 만기와 상환방식이 완전히 같을 때만 성립합니다. 월 상환액에는 이자와 원금이 섞여 있는데, 원금 상환분은 비용이 아니라 내 자산이기 때문입니다.

만기를 늘려 갈아타면 월 상환액은 크게 줄지만 그건 원금을 천천히 갚기 때문이지 이득이 아닙니다. 그래서 만기가 달라져도 무너지지 않는 기준이 필요하고, 그게 누적 이자입니다.

2. 전환비용부터 — 수수료는 잔존기간에 비례해 녹는다

여기서 중요한 건 3년 간주 규정이 분자와 분모를 동시에 바꾼다고 읽어야 한다는 점입니다. 30년 만기 주담대라도 수수료 계산에서 대출기간은 3년(36개월)이 되고, 3년이 지나면 0원이 됩니다. 이는 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제20조 제1항 제4호 나목이 대출계약 성립일부터 3년 이내 상환에만 예외적으로 수수료 부과를 허용하는 것과 맞물립니다.

2억원을 요율 0.55%로 중도상환할 때, 대출받은 지 몇 개월이 지났느냐에 따라 수수료는 이렇게 달라집니다. 이 글에서 계속 쓸 사례는 대출기간 258개월짜리 대출을 18개월 갚아 잔여만기가 240개월(258 − 18) 남은 상태이고, 부과기간은 36개월로 간주합니다. 대출기간이 36개월을 넘기만 하면 간주 규정 때문에 분모가 36개월로 고정되므로, 대출기간이 258개월이든 360개월이든 아래 수수료 금액은 같습니다.

요율은 대출을 받은 시점에 고정됩니다. 2025년 1월 13일 신규 대출부터 요율이 크게 내려갔지만 그 이전 계약은 종전 요율 그대로입니다 — 같은 조건에서 요율이 1.20%라면 경과 18개월 수수료는 55만원이 아니라 120만원입니다. 반드시 약정서를 보고 넣어야 하는 이유입니다. 그렇다고 "2025년 1월 13일 이후"가 한 덩어리도 아닙니다 — KB국민은행 공시의 취급시점만 해도 2026.1.1. 이후, 2025.9.12~2025.12.31, 2025.1.13~2025.9.11, 2025.1.12. 이전의 네 구간이고, 2025년 중 취급분(부동산담보 0.58%·신용 0.02%)은 2026년 신규(0.55%·0.11%)와 또 다릅니다. 수수료 자체의 기본 개념은 중도상환수수료 계산과 중도상환 실익에서 더 자세히 다룹니다.

여기에 부대비용이 붙습니다. 2억원 대출이면 인지세는 15만원(1억 초과 10억 이하 구간)이고 은행과 반씩 나누는 관행에 따라 본인 부담은 7만 5천원. 항목별로 누가 내는지는 부대비용 총정리에 정리했습니다. 이 사례의 전환비용은 550,000 + 75,000 = 625,000원입니다.

3. 계산 — 2억원, 4.50% → 3.80%, 잔여 240개월

원리금균등 월 상환액은 연금현가 공식 PMT = P·i(1+i)ⁿ ÷ ((1+i)ⁿ − 1)(i = 연이율÷12)로 구합니다.

• 기존: 2억원 · 4.50% · 240개월 → 월 1,265,299원, 잔여기간 총이자 103,671,701원
• 신규: 2억원 · 3.80% · 240개월 → 월 1,190,987원, 총이자 85,836,969원
• 월 상환액 절감 74,311원 · 총이자 절감 17,834,732원 · 전환비용 625,000원

순손익 부호가 처음 양수로 바뀌는 6개월째가 손익분기입니다. 여기서는 만기와 상환방식이 기존과 같아서 절감액이 매월 단조적으로 쌓이고, 한 번 양수가 된 뒤에는 만기까지 부호가 뒤집히지 않습니다(§5에서 이 조건이 깨지는 경우를 봅니다). 앞서 월 상환액으로 계산했던 9개월과 다른데, 둘 다 틀린 게 아니라 보는 것이 다릅니다. 이자 절감은 첫 달부터 잔액 2억원 전체에 붙어 월 11만원가량 발생하지만(2억 × 0.7% ÷ 12), 통장에서 덜 빠져나가는 돈은 7.4만원뿐입니다. 차액은 사라진 게 아니라 신규 대출이 원금을 더 빨리 갚는 데 쓰이고 있습니다. 실제 이득의 크기는 누적이자 기준, 현금흐름 체감은 월 상환액 기준으로 보면 됩니다.

4. 인하폭이 얼마면 몇 개월에 회수되나

같은 조건(2억원·잔여 240개월·전환비용 625,000원)에서 금리 인하폭만 바꾼 결과입니다.

잔액이 크고 잔여만기가 길수록 회수는 빨라집니다. 반대로 잔액이 적거나 1~2년 안에 집을 팔 계획이라면 손익분기 전에 대출이 끝나 손해로 남을 수 있습니다. 손익분기 개월수보다 "그때까지 이 대출을 유지할 것인가"가 더 중요한 질문입니다.

5. 함정 — 만기를 늘리면 월 부담은 줄고 총이자는 늘어난다

잔여 120개월 남은 같은 대출을 금리는 3.80%로 낮추되 만기를 240개월로 늘려 갈아탄다고 해봅시다.

만기를 늘리면 월 부담이 88만원이나 줄어 대단히 좋아 보이지만, 잔여기간 전체로는 3,772만원을 더 내게 됩니다. 금리를 0.7%p 내렸는데도 그렇습니다. 같은 금리에 만기만 지키면 739만원 이득인데, 만기 연장 한 번으로 부호가 뒤집히는 것입니다.

더 까다로운 건 이 사례에서도 손익분기가 6개월로 나온다는 점입니다. 초반에는 금리가 낮아진 만큼 이자가 덜 붙어 순손익이 양수가 되지만, 만기를 두 배로 늘린 탓에 원금이 훨씬 느리게 줄어 신규 대출의 누적이자가 나중에 기존을 추월합니다. 그래서 순손익이 63개월째 다시 마이너스로 돌아섭니다.

이게 나쁜 선택이라는 뜻은 아닙니다. 당장 현금흐름이 급하면 만기 연장은 정당한 선택입니다. 다만 그건 이자를 아끼는 게 아니라 돈을 더 내고 여유를 사는 것이라는 사실은 알고 결정해야 합니다. 상환방식별 이자 구조는 원리금균등 vs 원금균등에서 비교했습니다.

6. 계산 전에 확인할 것

• 갈아타기는 신규 대출 심사입니다. DSR·LTV 규제로 한도가 줄거나 거절될 수 있고, 그러면 "잔액 전액을 같은 조건으로 대환"이라는 계산의 전제가 깨집니다. 한도는 DSR·DTI 계산기로 먼저 확인하세요.
• 비용 0원인 대안이 먼저입니다. 같은 은행에서 금리인하요구권으로 인하를 받으면 중도상환수수료도 인지세도 붙지 않습니다 — 갈아타기 vs 금리인하요구권에서 비교했습니다.
• 온라인 갈아타기 서비스 개시일 — 신용대출 2023.5.31., 주택담보대출 2024.1.9., 전세대출 2024.1.31.(금융위원회). 전세대출은 기존 대출을 받은 지 3개월이 지난 뒤부터, 임차계약 기간의 2분의 1이 지나기 전까지만 가능합니다.
• 변동금리라면 지금의 금리 차이가 유지된다는 보장이 없습니다. 이 계산은 두 금리가 만기까지 유지된다고 가정합니다.