혼합형 주담대 5년 뒤 금리 재산정 — 월 상환액이 얼마나 뛰나, 혼합형 금리 계산기로 확인하기
혼합형 주택담보대출은 처음 몇 년은 고정금리, 그 뒤엔 변동금리입니다. 고정기간 동안엔 월 상환액이 일정해서 잊고 지내기 쉽지만, 고정기간이 끝나는 날 그 시점 금리로 다시 계산됩니다. 그날 월 상환액이 얼마가 될지, 그리고 애초에 혼합형을 고른 게 이득이었는지를 계산해 봅니다.
1. 혼합형의 구조 — “5년 고정 후 6개월 변동”
KB국민은행 KB 주택담보대출 상품설명서 기준 혼합금리는 「금융채」 기준 5년 고정 후 6개월 또는 12개월 변동이고, 혼합금리 대출기간은 10년 이상입니다. 은행연합회 소비자포털도 혼합금리를 “일정 기간 고정 후 변동으로 전환”되는 유형으로 설명합니다. 고정기간이 끝나면 그때의 기준금리 + 약정 가산금리 − 우대금리로 재산정되고, 이후 주기마다 다시 바뀝니다.
- 대출 3억원 · 30년 · 원리금균등
- 혼합형: 5년(60개월) 고정 5.28%(금융채 5년 4.51 + 2.17 − 1.40) → 이후 6개월 변동
- 전환 후 금리 = 기준금리 + 가산 2.61%p − 우대 1.40%p, 기준금리는 현재 신규취급액 COFIX 3.18%에서 출발 — 지금 금리 그대로라면 전환 후 4.39%
- 비교용 고정형 5.10%(보금자리론 30년 예시), 변동형 4.39%
실제 상품의 전환 후 지표·가산금리는 상품설명서로 확인해야 합니다. 이 글은 계산 구조를 보여 주기 위해 전환 후 금리를 변동형과 같은 구성으로 가정했습니다.
2. 5년 동안 원금은 생각보다 덜 줄어든다
5.28%·30년 원리금균등의 월 상환액은 1,662,190원입니다. 5년간 약 9,973만원을 내지만, 초반엔 이자 비중이 커서 60개월 뒤 잔액은 276,561,987원 — 원금의 7.8%만 갚은 상태입니다. 재산정 때 새 금리는 거의 그대로 남은 2억 7,656만원에 붙고, 잔여기간 25년(300개월)으로 월 상환액을 다시 계산합니다.
3. 금리 충격표 — 5년 뒤 기준금리가 지금보다 몇 %p 높다면
| 5년 뒤 기준금리 | 새 적용금리 | 새 월 상환액 | 직전 대비 | 잔여 25년 총이자 증가 |
|---|---|---|---|---|
| 그대로(+0%p) | 4.39% | 1,520,005원 | −142,185원 (−8.6%) | 기준 |
| +1%p | 5.39% | 1,680,213원 | +18,023원 (+1.1%) | +4,806만원 |
| +1.5%p | 5.89% | 1,763,343원 | +101,153원 (+6.1%) | +7,300만원 |
| +2%p | 6.39% | 1,848,402원 | +186,212원 (+11.2%) | +9,852만원 |
| +3%p | 7.39% | 2,024,022원 | +361,832원 (+21.8%) | +1억 5,121만원 |
직전 대비는 고정기간 마지막 달(1,662,190원)과 재산정 첫 달을 비교한 값이고, 총이자 증가는 기준금리가 그대로인 경우(+0%p) 대비입니다. 기준금리가 그대로면 오히려 월 상환액이 내려가지만, 3%p 높은 상태라면 매달 36만원 넘게 더 내야 합니다. 이 표는 가정한 금리 경로의 산술 결과이며 금리 전망이 아닙니다.
혼합형은 고정기간이 끝나면 그 시점 금리로 재산정됩니다. 고정기간 동안 낮았던 월 상환액이 이후에도 유지된다고 가정하고 자금 계획을 세우지 마세요. 우대금리 조건을 그사이 못 채웠다면 기준금리 상승분 위에 우대 상실분까지 더해집니다.
4. 혼합형이 이득이었는지 — 고정기간 이후 손익분기 금리
재산정 충격과 별개로, 처음부터 고정형(5.10%)을 골랐다면 어땠을까도 계산할 수 있습니다. 이 예시에서 혼합형은 고정기간 5년 동안 고정형보다 0.18%p 높은 금리(5.28%)를 냅니다. 그 손해를 고정기간 이후에 만회하려면 전환 후 금리가 고정형보다 낮아야 하고, 그 경계가 고정기간 이후 손익분기 금리 r*mix입니다.
| 보유기간 | r*mix (대 고정형 5.10%) | 의미 |
|---|---|---|
| 7년 | 4.60% | 전환 후 2년 안에 5년치 손해를 만회해야 해 기준이 낮음 |
| 10년 | 4.89% | |
| 20년 | 5.02% | |
| 30년(만기) | 5.03% | 기준금리가 지금보다 약 0.64%p 넘게 오른 상태면 고정형이 유리 |
즉 만기까지 간다면 5년 뒤 적용금리가 5.03%를 넘는 순간 혼합형은 고정형보다 비싸집니다. 변동형(4.39%, 기준금리 유지)과 비교하면 기준은 훨씬 빡빡해서, 혼합형이 변동형을 이기려면 전환 후 금리가 약 4.05% 아래여야 합니다 — 고정기간 5년 동안 변동형보다 0.89%p 더 낸 대가입니다. 혼합형은 이 차이를 주고 5년간의 금리 상승 위험을 덜어낸 것이므로, 손해인지 아닌지는 결국 금리 경로에 달려 있습니다. 고정·변동의 손익분기는 고정금리 vs 변동금리 손익분기 금리 계산법에서 같은 조건으로 계산했습니다.
5. 고정기간 안에 갚을 계획이면 — 혼합형은 사실상 고정금리 대출
5년 안에 집을 팔거나 대환할 계획이라면 혼합형은 그냥 5.28%짜리 고정금리 대출입니다. 고정기간 이후 금리가 아무리 낮아져도 상관이 없으니 판단은 두 고정금리와 수수료로만 갈립니다. 이 예시에서 5년 보유 시 누적이자는 고정형 73,605,553원, 혼합형 76,293,381원 — 혼합형이 약 269만원 더 비쌉니다(3년이 지나 수수료는 둘 다 0원).
6. 중도상환수수료율도 확인하라
KB국민은행 상품설명서는 중도상환수수료를 기본 0.55%로 하되, 금리변동주기 또는 고정금리기간이 3년 이상이거나 변동주기가 대출기간과 같으면 0.75%를 적용한다고 적고 있습니다(대출 후 최장 3년, 잔존기간 비례). 5년 고정 혼합형은 0.75% 쪽에 해당할 수 있어, 3년 안에 상환할 가능성이 있다면 6개월 변동형보다 수수료 부담이 큽니다. 은행·계약 시점별로 다르니 은행연합회 대출수수료 비교공시와 약정서로 확인하세요.
7. 한도도 금리 유형마다 다르다
스트레스 DSR은 변동·혼합·주기·고정형에 따라 스트레스 금리 적용비율이 달라, 같은 소득이라도 혼합형을 고르면 한도가 달라질 수 있습니다. 적용비율은 정책에 따라 바뀌므로 여기서는 수치를 적지 않습니다 — 스트레스 DSR로 줄어든 대출 한도와 DSR·DTI 계산기에서 확인하세요.
- KB국민은행. 「KB 주택담보대출」 상품설명(금리 기준일 2026.10.05.) — 혼합금리 「금융채」 기준 5년 고정 후 6/12개월 변동, 혼합금리 대출기간 10년 이상, 혼합 금리표(4.51 + 2.17 − 1.40 = 최저 5.28%), 중도상환수수료 0.55%(고정기간·변동주기 3년 이상 등은 0.75%). 원문
- 전국은행연합회 소비자포털. 「대출금리에 대한 이해」 — 고정·변동·혼합금리 유형, 금리변동주기 도래 시 기준금리 변동 반영. 원문
- 전국은행연합회 소비자포털. 「COFIX 공시」 — 2026.9.15. 공시 신규취급액기준 3.18%. 원문
- 머니투데이. 「보금자리론 3개월 연속 금리 동결…4.9~5.2%」(2026-09-28) — 아낌e-보금자리론 30년 5.10%. 원문
- 전국은행연합회 소비자포털. 「대출수수료 비교공시」. 원문
- 「금융소비자 보호에 관한 법률」 제20조 제1항 제4호 — 중도상환수수료는 대출계약 성립일부터 3년 이내 상환 등에만 부과. 원문
- 금융위원회. 보도자료 「3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표」(2025-05) — 금리 유형별 스트레스 금리 적용비율(이후 대책으로 변동 가능). 원문