고정금리 vs 변동금리, 변동금리가 몇 %p 오르면 손해인가 — 손익분기 금리 계산법

주택담보대출을 받을 때 “고정이냐 변동이냐”는 결국 앞으로 금리가 오를지 내릴지를 맞히는 문제처럼 보입니다. 하지만 미래 금리는 누구도 모릅니다. 대신 질문을 바꿀 수는 있습니다 — “기준금리가 몇 %p 이상 오르면 고정금리가 이득인가?” 이 숫자, 손익분기 기준금리 변화폭 Δ*를 구하면 판단이 훨씬 구체적이 됩니다.

1. 고정금리의 웃돈은 ‘보험료’다

은행연합회 소비자포털의 금리 유형 설명대로, 고정금리는 시장금리가 올라도 이자가 늘지 않는 대신 대출 시점에는 통상 변동금리보다 높습니다. 그 차이는 금리 상승 위험을 덜어내는 보험료와 같습니다. 보험료가 본전이 되려면 금리가 그만큼 올라 줘야 합니다. 손익분기 계산은 “얼마나 올라야 본전인가”를 숫자로 보여 줄 뿐, 실제로 오를지는 말해 주지 않습니다.

2. 계산 구조 — 금리가 바뀔 때마다 월 상환액을 다시 계산

원리금균등 월 상환액은 연금현가 공식 PMT = B·i(1+i)ⁿ ÷ ((1+i)ⁿ − 1)(i = 연이율 ÷ 12)으로 구합니다. 같은 3억·30년이라도 고정 5.10%는 월 1,628,849원, 변동 4.39%는 월 1,500,511원으로 시작합니다.

변동금리는 은행연합회 설명처럼 금리변동주기가 돌아올 때 대출 기준금리의 변동만 반영하고, 가산금리는 약정 때 값이 유지됩니다(약정서에 ‘COFIX + x%’로 표기). 재산정 때마다 그 시점의 잔액과 잔여기간으로 PMT를 다시 계산하면 금리 경로에 따른 이자 흐름이 나옵니다. 비교는 원금이 아니라 이자 + 중도상환수수료로 합니다 — 원금 상환분은 비용이 아니기 때문입니다.

3. 만기까지 보유하면 — Δ* ≈ 0.73%p

기준금리가 그대로라면 만기 총이자는 고정 286,385,755원, 변동 240,184,018원으로 변동형이 약 4,620만원 쌉니다. 이 차이가 사라지려면 기준금리가 첫 재산정부터 약 0.73%p 올라 있어야 하고, 그때 변동금리는 약 5.12%입니다.

여기서 눈여겨볼 점은 손익분기 변동금리(5.12%)가 고정금리(5.10%)와 같지 않다는 것입니다. 처음 6개월은 변동형이 4.39%로 이자를 덜 내므로, 그만큼을 이후 구간에서 조금 더 높은 금리로 내도 본전이 됩니다. 이 첫 주기 효과는 보유기간이 짧을수록 커집니다.

4. 보유기간이 짧을수록 변동형의 여유가 커진다

집을 팔거나 대환할 계획이 있다면 만기 총이자만 볼 이유가 없습니다. 같은 조건에서 보유기간 H개월 뒤 전액 상환한다고 보고 중도상환수수료까지 넣어 계산한 결과입니다.

1년·2년 행의 비용에는 중도상환수수료가 들어 있습니다(1년 상환 시 고정 약 148만원, 변동 약 108만원 — 고정형 요율이 더 높게 잡혀 있어 짧게 보유할수록 변동형이 더 유리해집니다). 3년이 지나면 수수료는 0원입니다. 정리하면 짧게 보유할수록, 그리고 고정형 수수료율이 높을수록 변동형이 견딜 수 있는 금리 상승폭이 커집니다.

5. 고정−변동 금리차가 얼마면 Δ*는 얼마인가

변동금리 4.39%는 그대로 두고 고정금리만 바꿔 본 결과입니다. 대략 Δ* ≈ 초기 금리차보다 조금 큰 값이 되고, 보유기간이 짧으면 더 커집니다.

반대로 고정금리가 변동금리보다 낮거나 같다면 Δ*는 0 이하이고, 기준금리가 그대로여도 고정형이 유리합니다. 금리 유형별 가격은 수시로 바뀌므로 지금 내가 받을 수 있는 두 금리의 차이부터 확인하는 것이 출발점입니다.

6. 평행이동은 단순 가정 — 시나리오로 다시 보기

Δ*는 “한 번 오른 뒤 계속 유지”라는 단순 가정입니다. 실제 금리는 오르내리므로 경로를 바꿔 보면 판정이 달라집니다. 같은 조건에서 혼합형(금융채 5년 고정 5.28% → 이후 변동)까지 넣은 만기 총이자입니다.

지속적으로 2%p 오르는 경로에서만 고정형이 이기고, 일시적으로 1.5%p 올랐다 돌아오는 경로에서는 변동형이 여전히 쌉니다. 손익분기 Δ*는 “오른 상태가 얼마나 오래 유지되는가”까지 함께 봐야 한다는 뜻입니다. 이 표는 가정한 금리 경로의 산술 결과이며 금리 전망이 아닙니다.

혼합형의 고정기간이 끝나는 시점의 월 상환액 충격과 혼합형 손익분기는 혼합형 주담대 5년 뒤 금리 재산정에서, 변동금리가 어떤 숫자로 조립되는지는 COFIX 변동금리 구조에서 다룹니다.

7. 계산 전에 확인할 것

• 숫자는 내 상품으로 바꿔 넣으세요. 위 금리·요율은 2026년 10월 공시 예시입니다. 실제 가산금리·우대금리는 신용도와 거래실적에 따라 다르고, 우대금리는 실적에 따라 재산정될 수 있습니다.
• 고정형으로 받고 금리가 내리면 갈아탈 수 있습니다. 그 선택지의 손익은 대출 갈아타기 손익분기 계산기와 갈아타기 vs 금리인하요구권에서 따로 따져 보세요.
• 금리 유형에 따라 한도도 다릅니다. 스트레스 DSR은 금리 유형별로 적용비율이 달라 같은 소득이라도 대출 한도가 달라질 수 있습니다 — 스트레스 DSR 해설, DSR·DTI 계산기.
• 월 단위(연이율÷12) 근사이며 은행의 일할 계산, 월 납입액을 유지하고 만기에 정산하는 할부금고정 방식은 반영하지 않았습니다.