주담대·전세대출 공제 받는 사람의 상환 순서 — 전세 원금 40%·400만원 한도, 15년 전 완납한 해의 공제 상실, 두 공제는 같은 해 못 받는다

주택 관련 대출은 소득공제 때문에 실제 비용이 금리보다 낮습니다. 그래서 “금리 높은 순”만 보면 순서가 어긋날 수 있습니다. 주의할 점은 세 가지입니다. ① 전세대출은 원금도 공제되지만 한도가 연 400만 원이다. ② 주담대를 15년 전에 다 갚는 해에는 그해 이자공제를 못 받는다는 국세청 안내가 있다. ③ 두 공제는 같은 해에 함께 받을 수 없다.

① 전세대출 — 원리금 40%, 그런데 한도는 연 400만원

소득세법 §52④는 무주택 세대주가 「주택임차자금 차입금의 원리금 상환액을 지급하는 경우에는 그 금액의 100분의 40에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다」고 정합니다. 단서는 그 금액과 주택청약저축 공제의 합계가 「연 400만원을 초과하는 경우」 초과분을 없는 것으로 봅니다. 이자뿐 아니라 원금 상환액도 공제 대상이라는 점이 주담대 공제와 다릅니다.

그러면 전세대출 원금을 빨리 갚는 게 유리할까요? 판정기의 “무주택 전세 예시”(카드론 500만 원 12%, 신용대출 2,000만 원 4.3%, 전세대출 1억 5,000만 원 3.9% 만기일시, 월 추가상환 70만 원, 한계세율 16.5%)로 연도별 공제를 보면 답이 보입니다. 판정기의 “현재 월” 입력을 11월로 넣은 값이며, 다른 달로 넣으면 연도 경계가 달라져 3년 뒤 행의 금액이 바뀝니다.

원금을 몰아 갚는 해에는 40%를 곱해도 400만 원 한도에 묶여, 그 이상 갚은 원금은 공제 효과가 없습니다. 게다가 원금을 앞당겨 갚으면 뒤 연도의 이자공제도 사라집니다. 첫해만 보면 100만 원 상환의 이득은 카드론 120,000원, 전세대출 98,376원, 신용대출 42,267원입니다. 원금 40% 공제 효과 때문에 전세대출(3.9%)이 신용대출(4.3%)보다 앞서 보입니다. 그런데 현재 월 11월로 끝까지 시뮬레이션하면 100만 원당 순비용 감소는 카드론 639,429원, 신용대출 582,872원, 전세대출 563,766원입니다. 신용대출이 전세대출을 앞섭니다. 다만 이 역전은 현재 월을 8~11월로 넣을 때만 나타납니다. 1~7월·12월로 넣으면 전세대출이 신용대출보다 앞섭니다(1월: 카드론 575,154원, 전세대출 564,195원, 신용대출 521,172원). 순위가 계산 시점에 따라 바뀌므로, 첫해 계산보다는 본인 현재 월로 판정기를 돌려 확인하는 편이 정확합니다. 이 예시에서 세 전략(애벌런치·스노우볼·최적)은 1~12월 모두 카드론 → 신용 → 전세 순으로 같았습니다. 11월 기준 순비용은 38,330,164원입니다.

한 가지 주의할 점이 있습니다. 판정기는 만기 전 일부 중도상환한 원금도 상환한 해의 원리금 상환액에 들어간다고 가정합니다. §52④ 문언은 「원리금 상환액」이고 국세상담센터 Q&A(CTG11914)도 원리금 상환액 공제를 안내하지만, 중도상환 원금을 직접 다룬 예규는 찾지 못했습니다. 금융회사 상환증명서로 확인하세요. 전세대출 공제가 실제로 얼마나 환급되는지는 전세대출 공제 환급액 글에서 따로 다룹니다.

② 주담대 — 15년 전에 다 갚는 해의 이자공제 상실

주담대(장기주택저당차입금) 이자공제는 §52⑤·⑥이 정합니다. 한도는 상환기간·금리 방식에 따라 다르고, §52⑤ 단서는 「그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액」을 한도와 비교합니다. 즉 주담대 이자공제와 전세대출 공제·청약저축 공제가 한 한도를 나눠 씁니다.

순서에 영향을 주는 것은 완납 시점입니다. 국세청 국세상담센터는 당초 15년 상환 대출을 7년 만에 갚은 사례에 대해 「당초 상환기간 요건을 충족하지 않고, 조기 상환한 경우 조기 상환한 연도에 지출한 이자상환액에 대해서는 소득공제를 받을 수 없습니다.」라고 안내합니다(원천세과-488, 원천세과-160). 다만 「조기 상환하는 연도의 직전연도까지 소득공제받은 금액은 추징되지는 않습니다.」

예시를 보겠습니다. 주담대 잔액 1,200만 원·4%·남은 120개월(최초 180개월, 60개월 경과, 이자공제 대상)과 신용대출 1,200만 원·4.3%·남은 60개월이 있고, 1월부터 매달 40만 원을 더 갚습니다. 순서 전략 중 최적으로 갚으면 주담대를 15년 전에 완납하게 됩니다. 그해 이자공제를 빼고 계산하면 순비용이 1,324,460원(환급 143,666원)이고, 빼지 않으면 1,301,252원(환급 166,874원)입니다. 완납 연도 공제 상실은 23,208원입니다. 판정기는 이 상실액을 결과 카드에 따로 보여 줍니다. 같은 해 안에서는 완납이 이를수록 그해에 낸 이자가 작아 상실액도 작아집니다. 10년 이상 15년 미만 대출(§52⑥3호)에 이 규칙이 어떻게 적용되는지는 확인하지 못했으니 국세상담센터(126)에 문의하세요. 조기상환 함정 전반은 주담대 공제 중 조기상환 글에 정리돼 있습니다.

③ 두 공제는 같은 해에 함께 받을 수 없다

§52④의 전세대출 공제는 「과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 대통령령으로 정하는 세대」가 대상입니다. 주담대 이자공제를 받는다는 것은 그해 말에 주택이 있다는 뜻이니, 같은 과세기간에 두 공제를 함께 받는 조합은 성립하지 않습니다. 판정기에 두 대출을 모두 “공제 받는 중”으로 넣으면 빨간 배지로 알리고 전세대출 공제를 0으로 계산합니다. 집을 팔고 전세로 옮기는 해처럼 연도마다 요건이 바뀌는 경우에는 해당 연도의 요건을 전세대출 소득공제 판정기에서 따로 확인하세요.