전세대출 공제 400만원, 실제 환급은 6만원일 수도 — 근로소득세액공제·표준세액공제·만기 상환 연도까지 따진 계산
전세대출 원리금 공제는 소득공제입니다. 세금에서 바로 빼 주는 세액공제와 달리 과세표준을 줄여 주므로, 실제로 줄어드는 세금은 공제액 × 세율보다 작거나 같습니다. 특히 소득이 낮을수록 근로소득세액공제가 같이 줄고 결정세액이 0원 아래로 내려가지 않아서, 「400만원 × 15%」 같은 계산이 크게 틀립니다.
1. 과세표준 3,000만원이면 계산대로 66만원
총급여 5,000만원, 공제 전 과세표준 3,000만원인 근로자가 전세대출 공제 400만원(원리금 1,000만원 × 40%)을 받는 경우입니다.
| 항목 | 공제 전 | 공제 후 |
|---|---|---|
| 과세표준 | 3,000만원 | 2,600만원 |
| 산출세액(§55①) | 324만원 | 264만원 |
| 근로소득세액공제(§59) | 66만원(한도) | 66만원(한도) |
| 결정세액 | 258만원 | 198만원 |
결정세액이 60만원 줄고, 지방소득세(소득세의 10%, 지방세법 §103의13①) 6만원을 더하면 66만원입니다. 단순계산 400만원 × 15% × 1.1 = 66만원과 같습니다. 근로소득세액공제가 공제 전후 모두 한도에 걸려 있어서 변하지 않았기 때문입니다. 과세표준 6,000만원·총급여 8,000만원(24% 구간)이면 같은 400만원 공제로 105.6만원이 줄어듭니다.
2. 과세표준 1,000만원이면 단순계산의 45%
총급여 2,800만원, 과세표준 1,000만원인 근로자가 200만원을 공제받으면 다릅니다.
| 항목 | 공제 전 | 공제 후 |
|---|---|---|
| 산출세액(6%) | 60만원 | 48만원 |
| 근로소득세액공제(산출세액 × 55%) | 33만원 | 26.4만원 |
| 결정세액 | 27만원 | 21.6만원 |
산출세액 130만원 이하 구간에서는 근로소득세액공제가 산출세액의 55%라서, 산출세액이 12만원 줄면 세액공제도 6.6만원 같이 줄어듭니다. 결정세액은 5.4만원, 지방세 포함 5.94만원만 줄어듭니다. 단순계산(200만 × 6% × 1.1 = 13.2만원)의 45%입니다. 같은 사람이 자녀·보험료 등 다른 세액공제 21.6만원이 있으면 400만원을 공제받아도 결정세액이 5.4만원에서 0원이 되는 데서 멈춰, 역시 5.94만원입니다. 이것이 제목의 「6만원」입니다.
같은 사람의 다른 세액공제가 30만원이면 공제 전 결정세액이 이미 0원입니다(60만 − 33만 − 30만 < 0). 이때 전세대출 공제는 0원의 효과입니다. 소득공제는 다음 해로 넘어가지 않고, 종합소득금액을 넘는 공제액은 없는 것으로 봅니다(§52⑧).
3. 표준세액공제 13만원이 이기는 경우
보험료·의료비·교육비·기부금 등 특별공제를 하나도 신청하지 않는 근로자는 표준세액공제 연 13만원을 받습니다(§59의4⑨1). 전세대출 원리금 공제는 §52의 특별소득공제라서 신청하는 순간 이 13만원을 잃습니다. 반면 청약저축 공제(조특법 §87②)는 특별소득공제가 아니어서 표준세액공제와 같이 받을 수 있습니다.
| 과세표준 2,500만원 · 총급여 4,500만원 | 결정세액 |
|---|---|
| 공제 신청 안 함(표준세액공제 13만원) | 170만원 |
| 전세대출 공제 40만원 신청(표준세액공제 상실) | 177만원 — 7만원 손해, 지방세 포함 7.7만원 |
| 전세대출 공제 200만원 신청 | 153만원 — 17만원 이득 |
15% 구간이라면 공제액이 약 87만원(13만원 ÷ 15%)을 넘어야 신청하는 쪽이 낫습니다. 원리금으로 바꾸면 약 217만원입니다. 특별소득공제를 신청하면 건강보험료·고용보험료 공제도 함께 받게 되므로 실제 손익분기는 이보다 낮아집니다 — 판정기 「절세액」 탭에 보험료 공제액을 넣으면 반영됩니다.
4. 만기에 원금을 한 번에 갚는 해 — 4,120만원이 400만원으로
공제 대상은 그해 상환한 원금과 이자의 합계입니다(국세청 상담사례 — 이자만 낸 해도 대상). 그래서 만기일시상환 전세대출의 원금 1억원을 이사하면서 한 번에 갚으면, 그해 원리금은 1억 300만원(이자 300만원 가정)이고 40%는 4,120만원이지만 한도 400만원에서 잘려 3,720만원이 사라집니다.
| 상환 방법 | 올해 원리금 → 공제 | 내년 원리금 → 공제 | 2년 합계 공제 |
|---|---|---|---|
| ⓐ 올해 전액 상환 | 1억 300만 → 400만 | 0 → 0 | 400만원 |
| ⓑ 올해 원금 700만 + 이자, 내년 나머지 | 1,000만 → 400만 | 9,300만 → 400만 | 800만원 |
과세표준 3,000만원인 사람이라면 ⓑ가 66만원을 더 아낍니다. 다만 세 가지를 먼저 확인해야 합니다.
- 중도상환수수료·약정 — 만기 전 일부 상환이 가능한지, 수수료가 얼마인지 대출기관에 먼저 확인하세요. 수수료가 절세액보다 크면 의미가 없습니다.
- 12월 31일 무주택 — 보증금을 돌려받아 집을 사서 그해 12월 31일 현재 주택이 있으면 그해 상환한 원리금 공제는 전부 0원입니다(§52④ 본문). 나머지를 내년에 갚을 생각이라면 내년 12월 31일에도 무주택이고 요건을 유지해야 합니다.
- 내년 세법 — 공제율·한도·세율은 해마다 바뀔 수 있습니다. 2026년 세제개편안(부부 각각 공제 등)도 국회 통과 전입니다.
보증금을 돌려받을 때 집주인이 은행에 직접 갚는 방식이라면, 그 금액이 상환증명서에 본인 상환액으로 잡히는지 대출기관에 확인하세요. 공제 금액은 결국 금융기관이 발급하는 주택자금 상환증명서 기준입니다.
5. 반전세라면 월세 세액공제도 같이
보증금 일부는 전세대출로, 나머지는 월세로 내는 반전세는 전세대출 원리금 공제와 월세 세액공제(조특법 §95의2)를 함께 받을 수 있습니다(국세청 안내, 한국세정신문 보도). 월세 세액공제는 결정세액에서 바로 빼므로, 판정기 「절세액」 탭에서는 「그 밖의 세액공제 합계」에 월세 공제액을 넣고 계산하세요. 월세 공제 요건과 한도는 월세 세액공제 글에 정리돼 있습니다.