전세자금대출 소득공제 요건 체크리스트 — 「3개월·임대인 계좌·85㎡·12월 31일 무주택」 하나만 어긋나도 0원

전세자금대출을 갚으면 그해 상환한 원금과 이자의 40%를 근로소득금액에서 빼 줍니다(소득세법 제52조 제4항, 주택청약저축 공제와 합쳐 연 400만원 한도). 정식 이름은 「주택임차자금 차입금의 원리금 상환액 소득공제」입니다. 요건은 모두 맞아야 하고, 하나라도 어긋나면 그해 공제는 0원입니다. 은행에서 「주택자금 상환증명서」를 받았다고 해서 요건이 확인된 것은 아닙니다.

1. 요건 한눈에 — 금융기관 차입 vs 개인 차입

대출기관 목록은 시행령 [별표 1의2]에 있습니다. 은행, 상호저축은행, 농협·수협·신협, 새마을금고, 보험회사, 체신관서, 주택도시기금(버팀목 대출 등), 한국주택금융공사, 여신전문금융회사 등입니다. 회사에서 빌린 사내 대출과 대부업체는 이 목록에 없어서 공제 대상이 아닙니다(국세청 안내, 한국세정신문 보도).

2. 「전후 3개월」은 이렇게 센다

기준일보다 먼저 빌린 경우에는 「차입일부터 3개월 안에 입주·전입했는가」로 봅니다. 예를 들어 5월 31일 입주라면 2월 28일 대출까지는 들어오고(2/28부터 3개월 = 5/31), 2월 27일 대출은 빠집니다. 이 날짜 계산은 민법 규칙을 그대로 적용한 이 사이트의 해석입니다. 국세청이 기간 계산 방법을 직접 밝힌 예규는 찾지 못했으니, 만료일 하루 이틀 차이라면 회사 연말정산 담당자나 대출기관에 확인하세요.

• 계약 연장·갱신하면서 빌리면 연장일·갱신일 전후 3개월도 인정됩니다(증액 대출 포함).
• 이미 이 공제를 받던 사람이 이사하면서 빌리면 이주하기 전 주택의 입주일·전입일 중 빠른 날 전후 3개월도 인정됩니다.

3. 자주 틀리는 6가지

1. 신용대출 받아 내가 직접 송금 — 대출금이 대출기관에서 임대인 계좌로 바로 들어가야 합니다(시행령 §112④1나). 신용대출이나 마이너스통장으로 보증금을 낸 경우는 원리금을 갚아도 공제되지 않습니다(국세청 상담사례).
2. 회사 사내 대출 — 회사는 [별표 1의2] 대출기관이 아니고, 「대부업을 경영하지 않는 거주자」(개인)에도 해당하지 않습니다. 대출기관이 소속 직원에게만 주는 저리 전세자금도 공제되지 않습니다(법규소득2014-112).
3. 부모님께 무이자·저리로 빌림 — 개인 차입은 총급여 5천만원 이하이면서 이자율이 기준 이상이어야 합니다. 2026년 귀속 기준 이자율은 시행규칙 제57조의 연 1천분의 31(3.1%)이고, 2024.3.22 판에는 3.5%였습니다. 이 이자율은 거의 매년 바뀌니 해당 연도 판본을 확인하세요. 기간 요건도 전후 1개월로 짧습니다.
4. 연말에 집을 산 해 — 무주택 판정은 12월 31일 현재 기준입니다. 보증금을 돌려받아 11월에 집을 샀다면 그해 1~10월에 갚은 원리금까지 전부 공제가 안 됩니다. 반대로 연중에 집이 있었어도 12월 31일 전에 팔았으면 공제됩니다 — 이 점은 「과세기간 중 계속 무주택」을 요구하는 청약저축 공제와 다릅니다. 배우자는 주소를 달리해도 같은 세대이고, 분양권·입주권은 주택이 아닙니다(서면1팀-1740).
5. 세대원인데 세대주가 청약저축 공제를 받음 — 세대원(배우자 포함)은 세대주가 주택임차·주택담보 이자·청약저축(조특법 §87②) 공제를 하나도 받지 않을 때만 전세대출 공제를 받을 수 있습니다(§52④ 괄호). 남편이 세대주로 청약 공제를 받으면, 아내 명의 전세대출은 공제가 막힙니다. 자세한 조합 비교는 청약저축 400만원 합산한도 글에 있습니다.
6. 85㎡ 넘는 오피스텔·다가구 — 주거용 오피스텔도 대상이지만 국민주택규모(주거전용 85㎡) 이하여야 합니다. 다가구주택은 건물 전체가 아니라 가구당 전용면적으로 봅니다.

그 밖에 공제받는 사람이 임대차계약의 명의자이자 대출 명의자여야 하고, 외국인은 외국인등록이나 국내거소신고를 하고 배우자·가족이 주택자금 공제를 받지 않아야 합니다(시행령 §112⑤). 이자만 갚은 해도 대상이며, 원금과 이자를 합친 금액이 공제 기준입니다(국세청 상담사례).

4. 2025년 개정 — 대환대출은 「최초 대출」 기준

전세대출을 다른 은행으로 갈아타면(대환), 예전에는 새 대출이 3개월 요건을 다시 맞춰야 하는지 다툼이 있었습니다. 2025년 2월 28일 시행령 개정으로 대환 전에 최초로 빌린 자금을 기준으로 날짜 요건과 임대인 계좌 직접 입금 요건을 판단하도록 명시했습니다(§112④1가·나 괄호). 부칙(대통령령 제35349호) 제11조에 따라 2025년 1월 1일 이후 연말정산·확정신고분부터 적용됩니다. 최초 대출이 요건을 충족했다면 대환 후에도 공제가 이어진다는 뜻입니다.