금리만 보고 갚으면 틀린다 — 중도상환수수료·소득공제를 넣은 '실효금리'로 정하는 대출 상환 우선순위

“금리 높은 대출부터 갚아라”는 수수료도 공제도 없을 때의 이야기입니다. 대출마다 중도상환수수료가 붙거나 이자 소득공제를 받는 대출이 섞이면, 실제로 내는 비용의 순서가 명목금리 순서와 달라질 수 있습니다. 판정 기준은 하나로 두는 게 좋습니다. 순비용 = 총이자 + 중도상환수수료 − 소득공제 환급입니다.

① 소득공제가 금리를 깎는다 — 4.2% 주담대가 3.9%보다 뒤로

주담대 이자 소득공제를 받는 중이고 이자가 공제한도 안에 있으면, 이자 1원을 덜 낼 때 환급도 한계세율만큼 줄어듭니다. 그래서 실제 부담 금리는 대략 금리 × (1 − 한계세율)입니다. 4.2% 주담대에 한계세율 16.5%(소득세 15% 구간 + 지방소득세)를 적용하면 3.507%입니다. 같은 사람에게 3.9% 자동차 할부가 있으면, 공제를 넣은 실효금리로는 자동차가 더 비쌉니다.

판정기의 “주택 보유자 예시”(카드론 800만 원 9.9%, 신용대출 1,500만 원 6.5%, 자동차 할부 1,500만 원 3.9%, 주담대 2억 4,000만 원 4.2% 이자공제, 월 추가상환 50만 원, 공제한도 1,800만 원)를 끝까지 시뮬레이션한 결과입니다. 판정기의 “현재 월” 입력을 11월로 넣은 값입니다.

차이는 10,704원으로 작지만 방향이 뒤집혔습니다. 현재 월을 1~12월 중 어느 달로 넣어도 최적 순서는 같고, 차이는 10,704~10,812원 사이입니다. 같은 예시에서 공제를 빼면 애벌런치가 최적입니다(애벌런치 vs 스노우볼 글). 공제 구조는 소득세법 §52가 정합니다. 주담대 이자공제는 제5항·제6항, 전세대출 원리금공제는 제4항입니다. 한도를 넘는 해에는 더 갚아도 환급이 줄지 않으므로 실효금리가 다시 명목금리로 돌아갑니다. 판정기는 이 한도를 연도별로 계산합니다.

② 중도상환수수료는 어떻게 붙나 — 3년, 잔존기간 비례, 실비용

법은 원칙적으로 3년이 지난 대출에 중도상환수수료를 물리는 것을 막습니다. 금융소비자보호법 제20조 제1항 제4호 나목은 중도상환수수료 부과를 불공정영업행위로 금지하면서 그 예외로 「대출계약이 성립한 날부터 3년 이내에 상환하는 경우」를 둡니다. 계산식은 은행 공시에 있습니다. KB국민은행은 「중도상환원금 x 수수료율 x (잔존일수 ÷ 대출기간)」으로 계산하고, 「대출기간이 3년을 초과하는 경우 ‘대출일로부터 3년째 되는 날’을 만기일로 간주하여 적용」한다고 공시합니다. 이 산식대로라면 30년 주담대도 수수료는 3년에 걸쳐 줄어 0이 됩니다.

요율은 2025년에 크게 낮아졌습니다. 금융소비자 보호에 관한 감독규정 제14조 제6항 제9호 나목은 「인정가능한 대출계약비용은 다음 각각의 항목에 한한다」고 하고, 그 항목으로 「금융소비자가 대출에 관한 계약을 변경ㆍ해지함에 따른 자금운용과 관련한 기회비용」과 「대출에 관한 계약 체결ㆍ변경ㆍ해지 과정에서 소요되는 행정비용 및 모집비용 등」을 듭니다. 금융위원회는 2024년 7월 이 개정을 「’25.1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해 적용 예정」이라고 알렸습니다. 2025년 1월 9일 보도자료에 따르면 은행권 평균 요율은 고정금리 주담대 1.43% → 0.56%, 변동금리 신용대출 0.83% → 0.11%로 내려갔습니다.

다만 KB국민은행 공시는 요율을 「신규/대환/재대출 약정시점 기준으로 적용하며, 금리 및 담보 변경에 따라 변경되지 않음」이라고 밝힙니다. 2025년 1월 전에 받은 대출은 옛 요율이 그대로일 수 있습니다. 내 대출의 요율은 약정서에서 확인하세요. 수수료 계산 일반은 중도상환수수료 글에 있습니다.

③ 수수료가 순서를 뒤집는 경우 — 44,309원

대출 A는 1억 원·연 4.6%·남은 348개월(최초 30년, 실행 12개월 경과)이고 중도상환수수료가 1.4%입니다. 1.4%는 인하 전 은행 주담대 평균(1.43%)과 비슷한 수준입니다. 대출 B는 2,000만 원·연 4.5%·남은 48개월(실행 36개월 경과)이고 수수료가 없습니다. 매달 50만 원을 더 갚고 공제는 없다고 하겠습니다.

금리는 A가 0.1%p 높지만, B를 먼저 갚는 쪽이 44,309원 덜 듭니다. B를 갚는 동안 A의 수수료 부과기간(남은 24개월)이 줄어들기 때문입니다. 판정기 “지금 1순위” 탭으로 보면, 지금 100만 원을 넣을 때 순비용 감소가 B 448,388원 > A 438,870원입니다. A에 100만 원을 넣으면 수수료가 9,333원이고, A에서 줄어드는 이자(연 4.6%, 100만 원당 월 약 3,833원)로 이 수수료를 회수하는 데 약 2.43개월이 걸립니다.

④ 첫해 근사로 정하면 안 되는 이유

“올해 아끼는 이자 − 줄어드는 환급 − 수수료” 같은 첫해 계산으로 순위를 정하면 틀릴 수 있습니다. “무주택 전세 예시”(카드론 500만 원 12%, 신용대출 2,000만 원 4.3%, 전세대출 1억 5,000만 원 3.9% 원리금공제, 월 추가상환 70만 원, 한계세율 16.5%)에서 100만 원을 갚을 때의 첫해 근사는 카드론 120,000원, 전세대출 98,376원, 신용대출 42,267원입니다. 금리가 더 낮은 전세대출이 신용대출(4.3%)보다 앞서 보입니다. 전세대출은 원금 상환액의 40%도 공제되는데, 이 일회성 효과가 들어가기 때문입니다. 판정기의 “현재 월”을 11월로 넣고 끝까지 시뮬레이션하면 순서가 다릅니다. 100만 원당 순비용 감소가 카드론 639,429원, 신용대출 582,872원, 전세대출 563,766원으로 신용대출이 전세대출을 앞섭니다. 원금을 앞당겨 갚으면 뒤 연도의 이자공제가 그만큼 사라지고, 완납하는 해에는 연 400만 원 한도가 묶이기 때문입니다. 같은 예시도 현재 월에 따라 결과가 달라집니다. 8~11월로 넣으면 신용대출이 앞서고, 1~7월·12월로 넣으면 전세대출이 앞섭니다(1월: 카드론 575,154원, 전세대출 564,195원, 신용대출 521,172원). 남은 공제 월수와 완납하는 해가 바뀌기 때문입니다(주택 공제 글). 판정기가 실효금리를 참고 열로만 두고 1순위는 끝까지의 시뮬레이션으로 정하는 이유입니다.