근저당 설정비용, 은행이 내는 것과 내가 내는 것 — 등록면허세 0.2%·국민주택채권 1%·인지세 반반

주택담보대출을 받으면 근저당 설정에 세금·수수료·채권 비용이 듭니다. 이 가운데 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료·법무사 수수료는 은행이 내고, 국민주택채권 매입비는 본인이 냅니다. 인지세는 은행 안내상 반반입니다. 2억원 대출(설정비율 120%, 채권최고액 2억 4천만원)이면 은행이 약 66만원, 본인이 약 44만원을 냅니다.

1. 한눈에 보기 — 2억원 대출, 채권최고액 2억 4천만원

2. 등록면허세 — 채권최고액의 0.2%, 최저 6천원

과세표준은 대출금이 아니라 채권최고액입니다. 계산한 세액이 작으면 같은 항 단서에 따라 「그 밖의 등기: 건당 6천원」이 최저세액이 됩니다(「산출한 세액이 해당 각 호의 그 밖의 등기 또는 등록 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 또는 등록 세율을 적용한다」). 최고액 250만원이면 0.2%가 5,000원이라 6,000원을 냅니다. 지방세는 10원 미만을 버리므로(지방세기본법 §59, 국고금 관리법 §47①) 최고액 123,456,789원이면 246,913원이 아니라 246,910원입니다. 조례로 표준세율을 100분의 50 범위에서 가감할 수 있으니(§28⑥) 고지 금액을 확인하세요.

토지와 건물이 따로 등기된 단독주택처럼 담보 부동산이 둘 이상이어도 등록면허세는 한 번입니다. 지방세법 §25①17은 「같은 채권의 담보를 위하여 설정하는 둘 이상의 저당권을 등록하는 경우에는 이를 하나의 등록으로 보아」 납세지를 정합니다. 반면 등기신청수수료는 부동산마다 붙습니다.

3. 지방교육세 20%와 등기신청수수료

지방교육세는 「등록에 대한 등록면허세액의 100분의 20」입니다(지방세법 §151①2). 등록면허세 480,000원이면 96,000원입니다.

등기신청수수료는 2025-08-01 시행 개정 수수료규칙 기준으로 저당권 설정이 매 부동산마다 서면 18,000원 · 전자표준양식(e-form) 15,000원 · 전자신청 10,000원입니다(§5의2①3호, §5의5①). 개정 전 금액을 그대로 쓰는 블로그 글이 아직 많으니 현행 금액으로 계산하세요.

4. 국민주택채권 — 최고액의 1%, 만원 단위 반올림

여기서 저당권 설정금액은 채권최고액입니다. 만원 미만 단수는 별표 제4호에 따라 처리합니다 — 「국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 한다. 다만, 1만원 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1만원 미만일 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수가 5천원 미만일 때에는 단수가 없는 것으로 한다.」

채권을 사서 5년 동안 들고 있을 수도 있지만, 대부분 은행 창구에서 사자마자 팔고 할인된 만큼만 냅니다. 이 비율이 고객부담률이고 매일 바뀝니다. 2026-10-20 무렵 일자별 할인율은 15%대였고, 15.3%로 가정하면 2,400,000원 × 15.3% = 367,200원입니다. KB국민은행은 고객부담률이 채권매입금액 1천만원 기준이며 매입금액이 커질수록 조금 올라간다고 안내합니다. 실행일 확정 금액은 주택도시기금 「매입대상금액조회」에서 고객부담금을 조회하면 나옵니다. 할인 구조는 국민주택채권 할인 정리를 참고하세요.

주택연금 보증, 장기주택저당대출 가입자의 근저당권설정등기, 국가유공자 대부, 농어업인 농지 융자처럼 별표 제2호·제3호에 해당하면 매입이 면제되거나 일부 면제됩니다. 해당 여부는 은행에 확인하세요.

5. 누가 내나 — 근저당권설정계약서 제3조 제2항

비용 분담은 「은행여신거래기본약관」이 아니라 대출 때 함께 쓰는 근저당권설정계약서에 있습니다. KB국민은행 양식(2016. 10 개정 K14) 제3조 ②은 이렇습니다.

하나은행 상품설명서도 「등록세, 교육세, 법무사수수료, 임대차 조사비용 등은 은행이 부담하나 국민주택채권매입비용은 채무자 또는 설정자가 부담합니다」라고 같은 내용을 안내합니다. 금융위원회 2013년 자료 역시 「현재 주택담보대출시 근저당권 설정비용은 은행이 부담하지만, 설정등기를 위한 국민주택채권 매입비용(근저당권 설정액의 1%)은 개인이 부담」이라고 적었습니다.

대출계약을 철회하면 은행이 낸 설정비용은 채무자가 부담합니다(계약서 제3조 ④). 저축은행·보험·캐피탈·상호금융은 자체 계약서를 확인해야 하고, 개인 간 근저당은 정해진 기본값이 없으니 약정으로 정하세요.

6. 인지세 — 5천만원 이하 비과세, 은행과 반반

대출약정서에는 인지세가 붙습니다. 「금전소비대차에 관한 증서로서 기재금액이 5천만원 이하인 것」은 비과세이고(인지세법 §6 8호), 그 위로는 기재금액(대출금, 채권최고액 아님)에 따라 5천만원 초과 1억원 이하 7만원, 1억원 초과 10억원 이하 15만원, 10억원 초과 35만원입니다. 분담 비율은 법이 아니라 은행 안내로, 하나은행 상품설명서는 「은행과 고객이 각 50%씩 부담합니다」라고 적습니다. 대환할 때 다시 붙는 인지세는 대환 부대비용 글에 정리했습니다.

7. 설정비율을 110%로 낮추면 얼마나 줄까

같은 2억원 대출을 110%로 설정하면 최고액이 2억 2천만원으로 내려가 채권 매입액은 2,400,000원 → 2,200,000원, 매각 손실은 367,200원 → 336,600원으로 30,600원 줄어듭니다. 은행이 내는 등록면허세·교육세도 48,000원 줄어듭니다. 금융위원회 2013년 자료의 1억원 대출 예시도 같은 논리로, 국민주택채권 매입비용이 120만원 → 110만원, 할인매각 비용이 6만 2,880원 → 5만 7,640원으로 줄어든다고 계산했습니다. 다만 설정비율은 은행 내규라 고객이 고를 수 없는 경우가 대부분입니다.