등기부 채권최고액으로 실제 대출금 역산하기 — 왜 120%·130%일까
등기부등본 을구에 적힌 ‘채권최고액 금240,000,000원’은 빌린 돈이 2억 4천만원이라는 뜻이 아닙니다. 은행이 그 집으로 최대 얼마까지 담보받을 수 있는지를 적은 한도입니다. 은행이 대출금에 일정 비율을 곱해 최고액을 정하므로, 거꾸로 나누면 설정 당시 대출 원금을 추정할 수 있습니다.
1. 채권최고액은 '담보 한도' — 이자까지 들어 있다
① 「저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.」
② 「전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.」
근저당이 담보하는 것은 원금만이 아닙니다. 대법원은 「원래 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하는 것」이라고 봅니다(2000다59081). 연체가 생기면 원금에 이자·지연손해금·경매비용이 더해지므로, 은행은 처음부터 원금보다 넉넉한 한도를 잡아 둡니다. 이 여유 비율이 설정비율입니다.
2. 120%는 법이 아니라 관행이다
설정비율을 정한 법령은 없습니다. 은행 내규입니다. 공식 자료로 확인되는 것은 금융위원회의 2013년 보도자료뿐입니다.
「대다수 시중은행의 주택담보대출 근저당권 설정비율은 관행적으로 120%를 유지」
「현재 우리은행·경남은행(110%)만 120% 아래로 설정·운용」
금융위원회는 「각 은행별 연체율, 연체 이자율 등에 따라 근저당권설정비율을 탄력적으로 조정하여 내규에 반영할 수 있도록 유도」하겠다고 했습니다. 그 뒤 은행별 비율을 모아 공개한 공식 자료는 찾지 못했습니다. 저축은행·보험사·캐피탈 같은 2금융권이 130%를 쓴다는 설명이 많지만 이것도 공식 집계가 아니라 관행 서술입니다. 정확한 비율은 본인의 대출약정서·근저당권설정계약서에 적힌 ‘채권최고액 ÷ 대출금’으로 확인하는 수밖에 없습니다.
3. 역산 공식과 예시
추정 원금 = 채권최고액 ÷ (설정비율 ÷ 100) — 원 단위 반올림
여유분 = 채권최고액 − 추정 원금
| 채권최고액 2억 4천만원일 때 설정비율 | 추정 원금 |
|---|---|
| 110% | 218,181,818원 |
| 120% (시중은행 관행) | 200,000,000원 |
| 130% (2금융권 예시) | 184,615,385원 |
| 150% | 160,000,000원 |
120%라면 원금 2억원에 여유분 4천만원입니다. 원금 2억원 전체에 연 7% 연체이자가 붙고 한 푼도 갚지 않는다고 하면, 한 달 이자 약 116만 6,667원이라 여유분 4천만원은 약 34.3개월치입니다. 3년 가까이 연체해야 최고액에 닿는다는 뜻이니, 120%가 ‘이자·지연손해금 버퍼’로 잡힌 비율임을 짐작할 수 있습니다(단리·무상환 가정 참고치).
을구에 근저당이 여러 건이면 건마다 따로 나눕니다. 1순위 은행 2억 4천만원(120%)과 2순위 저축은행 6천만원(130% 가정)이 있으면 2억원 + 46,153,846원 = 약 2억 4,615만원이 설정 당시 원금 합계 추정치입니다.
4. 역산값이 실제 빚과 다른 세 가지 경우
- 그 뒤 갚은 돈 — 역산값은 설정 당시 원금입니다. 원리금을 갚아 왔다면 지금 잔액은 더 적습니다. 다 갚아도 말소등기를 하지 않으면 최고액은 그대로 남습니다.
- 한도대출·마이너스통장(근담보) — 근저당은 최고액 범위에서 채무가 늘었다 줄었다 할 수 있습니다. KB국민은행 근저당권설정계약서 제1조 2.나는 「설정비용의 절감 등을 위하여 채권최고액을 최초채권액을 기준삼아 정하였다 하여도 이를 이유로 이 계약을 특정채무담보 저당권설정계약으로 해석하지 않기로 합니다」라고 정합니다. 최초 대출금 기준으로 최고액을 정했어도, 그 대출 하나만 담보한다는 뜻이 아니라는 것입니다.
- 최고액 단위 끊기 — 최고액을 만원·십만원 단위로 맞춰 정하는 경우가 있어 역산값의 끝자리가 딱 떨어지지 않을 수 있습니다. 끝자리가 어색하면 다른 비율일 가능성도 생각해 보세요.
실제 잔액은 집주인(채무자)이 은행에서 떼는 부채증명서나 상환 예정액 조회로만 확인됩니다.
5. 세입자·매수자는 이렇게 쓴다
전세·월세 계약 전이라면 선순위 근저당의 최고액 합계를 그대로 위험 계산에 넣는 편이 안전합니다. 경매로 가면 근저당권자는 실제 채권액을 최고액 한도까지 먼저 배당받기 때문입니다. 역산 원금은 ‘지금 대략 얼마를 빌렸나’를 가늠하는 참고치일 뿐, 보증금 안전도는 최고액 기준으로 보세요 — 전세 위험도 계산기. 근저당이 붙은 집을 사는 경우의 말소 조건은 근저당 말소 글에 정리했습니다.