근저당 말소 비용 1만원대로 끝내기 — 셀프 말소 절차와 「최고액만 갚아도 되는 사람」

대출을 다 갚아도 등기부의 근저당은 저절로 지워지지 않습니다. 말소등기를 따로 신청해야 하고, 그 비용은 채무자(또는 설정자)가 냅니다. 직접 하면 아파트 한 채 기준 8,200원(전자신청)~11,200원(서면)이면 끝납니다.

1. 다 갚았는데 왜 근저당이 남아 있나

주택담보대출 근저당은 대부분 「근담보」라서, 최고액 범위 안에서 채무가 줄었다 늘었다 해도 근저당은 그대로입니다. 민법 §357①은 「그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다」고 정합니다. 그래서 잔액이 0원이 되어도 말소등기를 해야 등기부에서 사라집니다. 매도·전세 계약을 앞두고 있다면 상환과 말소를 같이 챙기세요.

하나은행 상품설명서도 「근저당권 말소(감액)등기의 경우 채무자가 비용을 부담합니다」라고 안내합니다. 설정 때는 은행이, 말소 때는 본인이 냅니다.

2. 말소 비용 계산 — 부동산 1개당 세금 7,200원 + 수수료

말소는 저당권 설정이 아니라 「그 밖의 등기」라서 등록면허세가 정액입니다 — 지방세법 §28①1마 「그 밖의 등기: 건당 6천원」. 여기에 지방교육세 20%(§151①2) 1,200원이 붙습니다. 등기신청수수료는 수수료규칙 §5의2④가 「나머지 부동산등기의 신청수수료」를 「매 부동산마다 4,000원으로 한다」고 정하고, §5의5④가 전자신청 1,000원·전자표준양식 3,000원을 정합니다(2025-08-01 시행, 종전 서면 3,000원·e-form 2,000원에서 인상).

등록면허세는 부동산(등기기록)마다 따로 매기는 것으로 계산했습니다. 실무 자료 대부분이 그렇게 계산하지만, 이를 명시한 조문·유권해석은 확인하지 못했으니 위택스 신고 화면의 금액을 따르세요. 법무사 보수는 사무소마다 다릅니다.

3. ‘말소 비용 약 15,000원’은 무엇과 헷갈린 것일까

말소 비용을 1만 5천원 안팎으로 소개하는 글이 있는데, 대개 설정 등기 수수료와 섞인 숫자입니다. 저당권 설정·이전은 수수료규칙 §5의2①3호 「제한물권 또는 임차권의 설정 및 이전등기」에 해당해 서면 18,000원·e-form 15,000원·전자 10,000원이지만, 말소는 같은 조 ④의 「나머지 부동산등기」라 서면 4,000원·e-form 3,000원·전자 1,000원입니다. 세금(7,200원)을 더해도 셀프 말소는 1만원 안팎입니다.

4. 셀프 말소 4단계

1. 은행에서 서류 받기 — 대출 전액 상환 후 해지증서(해지 확인서)·위임장 등 말소에 필요한 서류를 요청합니다. 은행이 말소를 대신 접수해 주는 경우도 있으니 먼저 물어보세요.
2. 등록면허세 납부 — 위택스에서 등록면허세(등록분)를 신고·납부합니다. 지방교육세가 함께 고지됩니다.
3. 등기신청수수료 납부 — 인터넷등기소에서 납부합니다(전자신청이면 신청 과정에서 결제).
4. 신청 — 인터넷등기소 전자신청, 또는 e-form으로 작성해 출력하거나 서면으로 관할 등기소에 냅니다.

일부만 갚고 최고액을 줄이는 감액(변경)등기도 같은 「그 밖의 등기」로 보이지만, 세율·수수료 분류를 원문으로 확인하지는 못했습니다. 신청 전에 위택스·등기소에 확인하세요.

5. 최고액만 갚아도 되는 사람, 전액 갚아야 하는 사람

연체가 길어져 빚(원금+이자+지연손해금)이 채권최고액을 넘었다면, 말소를 청구하려면 얼마를 갚아야 할까요? 내가 누구냐에 따라 다릅니다.

반면 남의 빚을 위해 담보만 제공한 물상보증인은 「채권의 최고액만을 변제하면 근저당권설정등기의 말소청구를 할 수 있고 채권최고액을 초과하는 부분의 채권액까지 변제할 의무가 있는 것이 아니다」(74다998 판결요지, CaseNote 게재본 — 국가법령정보센터 판례 검색에는 없어 원문 대조 필요).

근저당이 붙은 집을 산 제3취득자는 민법 §364에 따라 「저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다」. 대법원은 「근저당부동산에 대하여 소유권을 취득한 제3자는 피담보채무가 확정된 이후에 그 확정된 피담보채무를 채권최고액의 범위 내에서 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있다」고 했습니다(2001다47528).

예를 들어 채권최고액 2억 4천만원, 현재 채무 2억 6천만원이면 채무자 겸 설정자는 2억 6천만원을, 물상보증인·제3취득자는 2억 4천만원을 갚으면 말소를 청구할 수 있습니다. 채무가 1억 5천만원처럼 최고액보다 적으면 세 경우 모두 1억 5천만원입니다.

6. 「확정」이 먼저다

물상보증인·제3취득자의 ‘최고액 한도’는 피담보채무가 확정된 뒤의 이야기입니다. 확정 전에는 채무가 늘었다 줄었다 해도 근저당에 영향이 없기 때문입니다(§357①). 결산기가 오거나, 결산기를 정하지 않았다면 해지 의사표시로 확정시킬 수 있고, 2001다47528은 이 해제·해지 권한을 「근저당부동산의 소유권을 취득한 제3자도 원용할 수 있다」고 했습니다. 말소를 둘러싼 다툼이 생기면 변호사·법무사와 상담하세요. 설정 당시 원금을 가늠하려면 채권최고액 역산 글을, 설정 때 비용 분담은 설정비용 글을 보세요.