증여 취득세 12% 중과, 받는 사람이 아니라 주는 사람 주택 수로 갈린다 — 계부모·의붓자녀 2026 개정까지

집을 증여받으면 취득세는 보통 3.5%입니다. 그런데 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택이면 12%로 뛸 수 있습니다. 많이들 헷갈리는 점은 이 중과가 받는 사람의 주택 수와 상관없다는 것입니다. 갈림길은 주는 사람이 1세대 1주택자인지, 그리고 받는 사람이 누구인지입니다.

중과 요건 — 네 가지가 모두 맞아야 12%

지방세법 제13조의2 제2항은 「조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득」으로 취득하면 「같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율」을 적용한다고 정합니다. 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 400%(8%)를 더해 12%입니다.

③의 기준은 시행령 제28조의6 제1항이 정합니다. 「취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택」입니다. 「이상」이므로 시가표준액이 정확히 3억 원이면 중과 대상입니다. 무상취득의 취득일은 「그 계약일」입니다(시행령 제20조 제1항). 그래서 조정대상지역 여부도 증여계약일 기준으로 봅니다.

예외 — 주는 사람이 1세대 1주택이어야 시작된다

제13조의2 제2항 단서는 「1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다」고 정합니다. 시행령 제28조의6 제2항 제1호는 「1세대 1주택을 소유한 사람(이하 이 호에서 "주택소유자"라 한다)으로부터 해당 주택을」 받는 경우로 적습니다. 요건을 보는 쪽이 주는 사람이라는 뜻입니다.

• 받는 자녀가 무주택이어도, 부모 세대가 2주택이면 12%입니다.
• 받는 자녀가 이미 집이 여러 채여도, 부모 세대가 그 집 1채뿐이면 3.5%입니다.

이 밖에 이혼 재산분할(민법 제834조·제839조의2·제840조)로 받는 경우도 예외입니다(제2호 → 법 제15조 제1항 제6호).

예외 관계표 — 2026년 1월 1일 전후가 다르다

2025-12-31 개정(대통령령 제36043호)으로 제1호에 가~다목이 생겼습니다. 현행 문언은 이렇습니다.

• 가. 「주택소유자의 배우자(사실혼은 제외한다)」
• 나. 「주택소유자의 직계존속[주택소유자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다) 중인 배우자를 포함한다]」
• 다. 「주택소유자의 직계비속[주택소유자와 혼인(사실혼은 제외한다) 중인 배우자의 직계비속을 포함한다]」

개정 전 문언은 「1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이」 받는 경우뿐이었습니다. 부칙 제6조는 「제28조의6제2항제1호의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다」고 정합니다(시행 2026-01-01).

며느리·사위는 직계비속의 배우자라 어느 목에도 들어가지 않습니다. 시부모가 1세대 1주택이어도 며느리가 받으면 12%입니다. 개정 전 「배우자」에 사실혼이 들어가는지는 구 문언에 명시가 없어, 도구는 보수적으로 중과로 계산합니다. 해당되면 관할 지자체에 확인하세요.

주는 사람 주택 수 — 입주권·분양권·오피스텔도 센다

법 제13조의3은 「제13조의2를 적용할 때」 신탁된 주택(위탁자), 조합원입주권, 주택분양권, 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔을 「세대별 소유 주택 수에 가산한다」고 정합니다. 제2항도 제13조의2이므로, 주는 사람 세대에 분양권 하나만 더 있어도 1세대 1주택이 아닐 수 있습니다.

반대로 유상 매수 중과에서 주택 수를 빼 주는 규정(현행 시행령 제28조의4 제6항, 2022년 해석 당시에는 제5항 — 상속 후 5년 이내 주택 등)은 증여 중과에 쓰지 못한다는 해석이 있습니다. 법제처는 안건 22-0681(2022-10-07)에서 「다주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택을 상속개시일부터 5년 이내에 증여하여 수증자가 증여를 원인으로 해당 주택을 취득한 경우는 「지방세법」 제13조의2제2항에 따른 상속 외의 무상취득을 원인으로 취득하는 주택에 대한 취득세 중과 대상에서 제외되지 않습니다」라고 회신했습니다. 이유로는 당시 제28조의4 제5항(현행 제6항)이 제2항의 무상취득 중과에는 「적용되지 않는 규정임이 문언상 명백」하다고 들었습니다.

숫자로 보면 — 공시 8억·시가 12억 아파트(가상)

조정대상지역 아파트, 전체 시가표준액 8억 원, 시가인정액 12억 원, 2026-05-15 증여, 부모 → 자녀입니다. 과세표준은 시가인정액 12억 원입니다.

지방교육세는 일반이면 (3.5% − 2%) × 20% = 0.3%, 중과면 제151조 제1항 제1호 나목대로 (4% − 2%) × 20% = 0.4%입니다. 농어촌특별세는 표준세율을 2%로 적용해 산출한 취득세액의 10%라서 일반 0.2%입니다. 중과일 때는 (2% + 2% × 400%) × 10% = 1.0%로 계산했습니다. 이 중과분 산식은 해석 차이가 있을 수 있습니다. 전용 85㎡ 이하 주택은 농특세가 비과세입니다(농어촌특별세법 제4조 제11호).

부모 세대에 분양권 하나가 더 있느냐에 따라 1억 원 넘게 달라집니다. 시가인정액을 어떻게 정하는지는 시가인정액 평가기간 해설을, 지분 증여는 지분 증여와 1억 특례 해설을 보세요.

2022년 「완화」 발표는 왜 계산에 안 들어가나

행정안전부는 2022-12-21 보도자료 「정부, 취득세 중과 완화한다!」에서 증여 취득세 중과 완화 방안을 발표했습니다. 하지만 이 글을 쓰는 시점의 지방세법 제13조의2 제2항 문언은 여전히 「중과기준세율의 100분의 400」입니다. 세율은 법률이 바뀌어야 바뀌므로, 계산은 현행 문언대로 12%로 합니다. 2020-07-30 정책브리핑 기사는 도입 당시 「투기수요와 관계없는 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역이라도 3.5%가 적용된다」고 설명했습니다.