증여 취득세 시가인정액 — 평가기간 6개월·3개월, 가장 가까운 거래 하나가 과표가 된다

증여 취득세의 과세표준은 공시가격(시가표준액)이 아니라 시가인정액이 원칙입니다. 같은 아파트라도 언제 어떤 거래가 있었느냐에 따라 과표가 수억 원씩 달라집니다. 어떤 가액이 채택되는지 규칙을 순서대로 정리합니다.

시가인정액이란 — 매매·감정·경매·공매 가액

지방세법 제10조의2 제1항은 무상취득의 취득당시가액을 「취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액」, 즉 시가인정액으로 한다고 정합니다. 시행령 제14조 제1항은 이를 「취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간」(평가기간)에 그 부동산에 매매, 감정, 경매 또는 공매가 있었던 경우의 가액이라고 구체화합니다.

예외는 둘입니다. 시가표준액 1억 원 이하이면 시가인정액과 시가표준액 중 고를 수 있고(제2항 제2호), 시가인정액을 산정하기 어려우면 시가표준액으로 합니다(제2항 제3호). 지분 증여의 1억 판정은 2026년에 바뀌었습니다 — 지분 증여와 1억 특례.

평가기간 계산 — 취득일은 증여계약일

무상취득은 「그 계약일」에 취득한 것으로 봅니다(시행령 제20조 제1항). 등기일이 아니라 증여계약일을 기준으로 앞뒤 기간을 셉니다. 아래 예시에서 「후 3개월」의 끝은 민법 제157조·제160조(지방세기본법 제23조가 민법을 따르도록 함)대로 계약일 다음 날부터 세어, 3개월째 달의 기산일 해당일 전날(해당일이 없으면 그 달 말일)로 계산했습니다. 그래서 2월 말일에 계약하면 끝은 5월 29일이 아니라 5월 31일입니다. 「전 6개월」「전 1년」의 시작일은 같은 일자로 옮기고, 그 달에 같은 날이 없으면 말일로 계산했습니다.

평가기간에 계약일 뒤 3개월이 들어간다는 점이 중요합니다. 증여 직후 같은 집을 감정받거나 팔면 그 가액이 과표가 될 수 있습니다. 「전 6개월」의 첫날을 어떻게 세는지는 해석 차이가 있을 수 있으니, 경계일 거래는 관할 지자체에 확인하세요.

둘 이상이면 — 가장 가까운 날, 같으면 평균

시행령 제14조 제2항은 「시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 평균액을 말한다)을 적용한다」고 정합니다. 날짜는 종류마다 다릅니다.

• 매매: 매매계약일
• 감정: 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 — 도구는 두 날짜가 모두 평가기간 안일 때만 인정하고, 거리는 가격산정기준일로 잽니다(해석 차이 가능)
• 경매·공매: 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

첫 예에서 보듯 “더 낮은 가액”이 아니라 “더 가까운 날”이 기준입니다. 증여 뒤에 감정을 받으면 앞선 매매가보다 높아도 그 감정가가 과표가 될 수 있습니다.

빠지는 가액 — 특수관계 거래, 감정 1곳

• 특수관계인 거래: 시행령 제14조 제1항 제1호 단서는 특수관계인과의 거래 등으로 「그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 제외한다」고 정합니다. 가족 간 매매가를 자동으로 빼는 것은 아니지만, 도구는 보수적으로 기본 제외합니다.
• 감정기관 수: 법 제10조의2 제3항은 감정가액으로 신고하려면 「둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관으로 한다)」에 의뢰하라고 정합니다. 시행령 제14조의3 제1항 제1호는 그 가액을 「시가표준액이 10억원 이하인 부동산등」으로 정합니다. 시가표준액 10억 원 초과 주택을 감정 1곳으로 신고하면 인정되지 않을 수 있습니다.
• 감정가가 낮을 때: 제14조 제1항 제2호 단서에 따라 지방세심의위원회 심의에서 감정가액이 부적정하다고 인정되면 지자체가 다른 감정기관에 의뢰한 가액으로 할 수 있습니다. 시가불인정 감정기관으로 지정된 곳의 감정가는 그 기간 동안 시가인정액으로 보지 않습니다(법 제10조의2 제5항).

본건 거래가 없으면 — 유사부동산

시행령 제14조 제5항은 시가인정액으로 인정된 가액이 없으면 면적·위치·종류·용도와 시가표준액이 같거나 비슷한 다른 부동산(유사부동산등)의 가액을 씁니다. 기간은 「취득일 전 1년부터 법 제20조제1항에 따른 신고ㆍ납부기한의 만료일까지」입니다. 괄호에서 기한 안에 신고하면 「그 신고일까지를 말하며」라고 정해, 신고 뒤 생긴 유사 거래로 과표가 바뀌지 않게 했습니다. 이 괄호는 2025년 12월 31일 개정으로 들어간 것으로, 부칙(대통령령 제36043호) 제3조에 따라 2026년 1월 1일 이후 취득하는 부동산부터 적용합니다. 2025년 이전 증여분은 신고일과 관계없이 신고ㆍ납부기한 만료일까지가 유사부동산 평가기간입니다. 유사부동산 판단기준은 행정안전부령으로 정하므로(제8항) 위택스나 지자체에서 확인하세요.

평가기간 밖 거래도 쓰일 수 있습니다. 제3항은 「취득일 전 2년 이내의 기간 중 평가기간에 해당하지 않는 기간」이나 신고ㆍ납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 거래에 대해 납세자나 지자체가 지방세심의위원회에 심의를 요청할 수 있게 합니다. 이 경우는 위원회가 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정해야 시가인정액이 됩니다(제4항).

신고·납부기한 — 「달의 말일부터 3개월」

법 제20조 제1항은 무상취득(상속 제외)의 신고·납부기한을 「취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월」로 정합니다. 계약일에서 3개월이 아니라 그 달 말일부터 셉니다. 기한 전에 등기를 신청하면 신청일까지 내야 합니다(제4항).

채택된 시가인정액이 조정대상지역 3억 원 이상 주택의 과표가 되면 12% 중과 여부가 세액을 크게 가릅니다 — 12% 중과 판정 해설.