지분 쪼개 증여해도 시가표준액 1억 특례 안 된다 — 2026년부터 전체 시가표준액 기준
공시가격이 낮은 집은 증여 취득세를 시가가 아니라 공시가격 기준으로 낼 수 있습니다. 예전에는 집을 지분으로 나눠 주면 지분 몫의 공시가격이 1억 원 아래로 내려가 이 특례를 쓰는 길이 있었습니다. 2026년 1월 1일 이후 증여부터는 막혔습니다.
1억 특례 — 시가인정액과 시가표준액 중 고를 수 있다
지방세법 제10조의2 제2항 제2호는 「대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우: 시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액」을 과세표준으로 한다고 정합니다. 그 가액이 1억 원입니다. 공시가격 9천만 원, 시세 1.3억 원 주택(85㎡ 초과, 비조정)이면 이렇게 됩니다.
| 과세표준 | 취득세 3.5% | 교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 시가표준액 90,000,000 | 3,150,000 | 270,000 | 180,000 | 3,600,000 |
| 시가인정액 130,000,000 | 4,550,000 | 390,000 | 260,000 | 5,200,000 |
무엇이 바뀌었나 — 시행령 제14조의2
개정 전 문언은 「취득물건에 대한 시가표준액이 1억원 이하인 부동산등」이었습니다. 지분을 받으면 「취득물건」이 지분이라 지분 몫만 보면 됐습니다. 2025-12-31 개정(대통령령 제36043호) 후 문언은 이렇습니다.
「취득물건에 대한 시가표준액(지분을 취득한 경우에는 전체 지분에 해당하는 시가표준액을 말하고, 주택의 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 부동산등」
부칙 제4조는 「제14조의2의 개정규정은 이 영 시행 이후 부동산등을 무상취득하는 경우부터 적용한다」고 정합니다(시행 2026-01-01). 무상취득의 취득일은 증여계약일이므로(시행령 제20조 제1항), 계약일이 2026-01-01 이후인지로 갈립니다. 택스넷 월간조세 개정 해설(김기명, 2026.2)도 이 개정을 「부동산등의 일부(지분) 취득 시 전체 가액을 기준으로 판단」하도록 바꾼 것으로 설명합니다.
2025 vs 2026 — 같은 지분 1/2, 세금이 다르다
전체 시가표준액 1.6억 원, 전체 시가인정액 2.4억 원인 주택(85㎡ 초과, 비조정)의 1/2 지분을 증여한 경우입니다. 공유물 지분의 과세표준은 법 제11조 제2항 「공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다」에 따라 지분 몫으로 계산합니다.
| 항목 | 2025-12-20 계약(구판) | 2026-03-10 계약(현행) |
|---|---|---|
| 1억 판정 대상 | 지분 시가표준액 8천만 → 이하 | 전체 시가표준액 1.6억 → 초과 |
| 과세표준 | 시가표준액 80,000,000(선택) | 시가인정액 120,000,000(2.4억 × 1/2) |
| 취득세 3.5% | 2,800,000 | 4,200,000 |
| 지방교육세 0.3% | 240,000 | 360,000 |
| 농어촌특별세 0.2% | 160,000 | 240,000 |
| 합계 | 3,200,000 | 4,800,000 |
3억 중과 판정은 원래 전체 기준이었다
12% 중과의 3억 원 기준(시행령 제28조의6 제1항)은 개정 전에도 「지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다」는 괄호가 있었습니다. 그래서 조정대상지역 주택을 지분으로 쪼개 줘도 중과를 피할 수 없습니다.
예: 조정대상지역, 전체 시가표준액 5억 원, 전체 시가인정액 8억 원 주택(85㎡ 이하)의 3/10 지분을 다주택 부모가 자녀에게 증여하면, 지분 시가표준액은 1.5억 원이지만 3억 판정은 전체 5억 원으로 합니다. 과세표준 2.4억 원에 중과세율로 취득세 28,800,000원, 지방교육세 960,000원, 농특세 0원(85㎡ 이하), 합계 29,760,000원입니다. 누가 중과 예외인지는 12% 중과 판정 해설을 보세요.
부속토지만 증여하면
집은 그대로 두고 땅(부속토지)만 넘기는 경우도 현행 제14조의2는 「전체 주택의 시가표준액」으로 1억을 판단합니다. 중과 판정도 제13조의2 제1항 괄호에 따라 「주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로」 봅니다. 과세표준 자체는 받은 땅의 시가인정액(없으면 시가표준액)입니다.
계산 순서 요약
- 증여계약일 확인 — 2026-01-01 이후면 현행, 전이면 구판
- 1억 판정: 현행은 전체(지분 전체·전체 주택) 시가표준액, 구판은 받은 지분의 시가표준액
- 1억 이하 → 시가인정액·시가표준액 중 선택 / 초과 → 시가인정액(평가기간 사례가 없으면 시가표준액) — 시가인정액 정하는 법
- 지분이면 전체 가액 × 지분율
- 주택이면 12% 중과 판정(조정대상지역 · 전체 시가표준액 3억 이상 · 예외 여부)
- 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세(85㎡ 이하 주택 비과세)
- 지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)·제11조(부동산 취득의 세율). 법률 제21308호. 국가법령정보센터. law.go.kr
- 지방세법 시행령 제14조의2(시가인정액 적용 예외 부동산등)·제28조의6(중과세 대상 무상취득 등). 대통령령 제36736호. 국가법령정보센터. law.go.kr
- 지방세법 시행령 부칙 <대통령령 제36043호, 2025.12.31.> 제4조. 국가법령정보센터. law.go.kr
- 농어촌특별세법 제4조(비과세)·제5조(과세표준과 세율). 국가법령정보센터. law.go.kr
- 김기명. 2026년 시행 지방세 관계법령 주요 개정 내용 검토. 월간조세 453호, 택스넷, 2026.2. taxnet.co.kr