부부 공동명의 전환 취득세: 지분 증여 3.8%와 12.4% 중과를 가르는 3가지 조건

단독명의 집을 부부 공동명의로 바꾸는 일은 세법에서 배우자에게 지분을 증여하는 것입니다. 그래서 받는 배우자는 증여 취득세를, 공제 한도를 넘으면 증여세를 냅니다. 같은 12억 아파트 50%라도 취득세가 2,280만 원일 수도, 7,440만 원일 수도 있습니다. 차이를 만드는 조건은 세 가지입니다.

공동명의 전환 = 지분 증여 = 무상취득

지분 일부를 넘겨받는 배우자는 대가 없이 부동산을 취득하므로 무상취득 세율이 적용됩니다. 상속 외 무상취득 세율은 1천분의 35(3.5%)입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호). 공유물은 그 취득지분의 가액이 과세표준입니다(같은 조 제2항).

과세표준은 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)입니다(제10조의2 제1항). 예외로, 집 전체 지분의 시가표준액이 1억 원 이하이면 시가표준액도 고를 수 있습니다(제10조의2 제2항 제2호, 시행령 제14조의2). 대부분 아파트는 이 예외에 해당하지 않으니, 지분 몫 시가 × 세율로 보면 됩니다.

12% 중과 3조건 — 셋 다 해당해야 중과

조정대상지역 안 주택을 무상취득하면 4%를 표준세율로 해서 중과기준세율의 100분의 400을 더한 세율, 즉 12%가 적용됩니다(제13조의2 제2항). 다만 다음 세 조건을 모두 갖춰야 합니다.

1. 조정대상지역 — 증여일 기준 국토교통부 고시로 확인합니다. 2026-10 현재 서울 25개 구 전역과 경기 일부가 지정돼 있습니다(2025.10.16 확대, 2026.7.1 동탄구·기흥구·구리시 추가).
2. 집 전체 시가표준액 3억 원 이상 — 지분을 취득하는 경우에도 「전체 주택의 시가표준액」으로 판단합니다(시행령 제28조의6 제1항). 공시가격 8억 아파트의 10%만 넘겨도 기준은 8억입니다.
3. 증여자가 1세대 1주택자가 아님 — 1세대 1주택을 소유한 사람이 배우자에게 증여하면 중과에서 제외됩니다(시행령 제28조의6 제2항 제1호 가목, 사실혼 제외).

세율 구성 — 본세 + 지방교육세 + 농특세

지방교육세는 「세율에서 1천분의 20을 뺀 세율」의 100분의 20(3.5% → 0.3%), 중과분은 「4%에서 중과기준세율을 뺀 세율」의 100분의 20(0.4%)입니다(지방세법 제151조 제1항 제1호 본문·나목). 농특세는 표준세율을 2%로 보고 계산한 취득세액의 10%이고(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호), 전용 85㎡ 이하 국민주택 규모는 비과세입니다(제4조 제11호, 시행령 제4조 제5항). 중과 시 농특세 1.0%는 도출한 예시값이라 위택스로 다시 확인하세요.

12억 아파트 50% 예시 — 2,280만 원 vs 7,440만 원

전용 85㎡ 초과라면 농특세가 붙어 각각 2,400만 원(4.0%)과 8,040만 원(13.4%)이 됩니다. 모두 설정 기본값으로 계산한 참고 추정입니다.

증여세 — 지분 몫 6억까지 0원, 10년 합산 주의

배우자에게서 받은 증여는 6억 원을 공제합니다(상속세 및 증여세법 제53조 제1호). 같은 배우자에게 10년 안에 받은 증여는 과세가액에 합산되고(제47조 제2항), 공제도 10년 동안 합쳐 6억이 한도입니다(제53조 각 호 외의 부분 후단).

12억 아파트 50%라도 10년 안에 같은 배우자에게 2억을 이미 받았다면 과세가액 8억에서 6억만 공제돼 증여세가 약 2,910만 원 생깁니다. 이 도구는 증여 지분을 시가 × 지분율로 평가하고, 소수지분 할인은 하지 않습니다.

정리 — 증여 등기 전 확인할 것

• 증여일 기준 조정대상지역 여부(국토교통부 고시)
• 집 전체 공동주택 공시가격이 3억 이상인지
• 증여자 세대 주택 수 — 1세대 1주택이면 중과 제외
• 전용면적 85㎡ 이하 여부(농특세)
• 10년 내 같은 배우자 기증여 금액

전환 비용은 나중에 줄어드는 양도세와 비교해야 실익이 나옵니다. 양도세가 어떻게 나뉘는지는 공동명의 양도세 글, 손익분기는 공동명의 변경 실익 계산 글에 정리했습니다.