배우자 지분 증여 후 공동명의 양도세: 누진 분산·기본공제 2회, 10년 전후로 얼마나 달라지나

공동명의로 바꾸면 양도세가 줄어드는 이유는 두 가지입니다. 누진세율이 두 사람에게 나뉘고, 기본공제를 두 번 받습니다. 여기에 증여 후 10년이 지나면 배우자 몫의 취득가액이 증여 당시 시가로 올라가는 효과가 더해집니다. 10년 안에 팔면 이 세 번째 효과는 사라집니다. 같은 집으로 두 시점을 비교합니다.

공동명의면 양도세는 사람마다 따로

소득세법 제2조의2 제5항은 「공동으로 소유한 자산에 대한 양도소득금액을 계산하는 경우에는 해당 자산을 공동으로 소유하는 각 거주자가 납세의무를 진다」고 정합니다. 집 한 채를 팔아도 신고는 지분대로 두 건입니다.

• 효과 1 — 누진 분산. 양도소득 기본세율은 6%~45% 누진입니다(제104조 제1항 → 제55조 제1항). 과세표준 8.9억을 한 사람이 내면 최고 구간 42%까지 올라가지만, 4.5억씩 나누면 40% 구간에서 멈춥니다.
• 효과 2 — 기본공제 2회. 양도소득 기본공제는 「거주자에 대해서는 … 소득별로 … 각각 연 250만 원」입니다(제103조 제1항). 두 사람이면 500만 원입니다. 다만 같은 해 다른 부동산을 팔아 이미 썼다면 그 사람 몫은 없습니다.

10년 안에 팔면 — 배우자 몫은 원래 취득가 기준(이월과세)

배우자에게서 증여받은 자산을 증여일부터 10년 안에 양도하면, 취득가액을 증여한 배우자의 취득 당시 금액으로 계산합니다(제97조의2 제1항). 보유기간도 증여자가 취득한 날부터 셉니다(제95조 제4항 단서). 2022.12.31. 이전 증여분은 종전대로 5년입니다(법률 제19196호 부칙 제18조).

이때 이미 낸 증여세 상당액은 필요경비로 빠지지만, 배우자가 낸 증여 취득세는 필요경비로 인정되지 않습니다(부동산거래관리과-118). 그리고 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적으면 이월과세를 배제합니다(제97조의2 제2항 제3호). 결과적으로 기간 안에서는 두 계산 중 큰 세액이 적용됩니다. 남는 절감은 누진 분산과 기본공제 2회분뿐입니다.

10년 뒤에 팔면 — 증여가액이 취득가가 된다

기간이 지나면 배우자 몫의 취득가액은 증여 당시 시가(지분 몫) + 증여 취득세입니다. 시세가 오른 집일수록 배우자 몫 양도차익이 크게 줄어듭니다. 대신 보유기간도 증여일부터 다시 시작합니다.

숫자 비교 — 같은 집, 2031년 vs 2036년

공통 조건: 증여자 취득 2012-03-15, 5억(부대비용 포함) · 양도비용 2,000만 원(증여 전 자본적지출 없음 — 있으면 이월과세가 안 될 때 배우자 몫 필요경비에 넣지 않습니다. 증여 평가액에 이미 반영돼 있기 때문입니다) · 2026-11-02 시가 12억에 50% 증여 · 85㎡ 이하, 조정지역 아님 · 일반 과세 · 전환 비용 2,580만 원(취득세 2,280만 + 기타 300만, 증여세 0).

2031년 매도에서 배우자 몫을 증여가액 기준으로 계산하면 23,565,740원이지만, 이월과세 세액(121,286,000원)이 더 크므로 이월과세가 적용됩니다. 절감 3,367만 원은 순수하게 누진 분산과 기본공제 2회에서 나온 금액입니다.

함정 — 배우자 몫 장특공은 증여일부터 다시 센다

10년 뒤 매도에서 증여자 몫은 보유 24년으로 장기보유특별공제 30%(표1 상한)를 받지만, 배우자 몫은 증여일부터 10년이라 20%입니다(제95조 제2항 표1). 양도가가 아주 크면 이 차이가 누진 분산 효과를 넘어섭니다. 같은 조건에서 양도가만 바꾸면 순이익은 30억 약 1.2억 원, 60억 약 6,000만 원, 100억 약 −3,903만 원입니다(참고 추정). 이 도구의 손익분기 스캔으로는 약 84억을 넘으면 다시 손해입니다.

1세대1주택 고가주택이면 계산이 또 달라집니다(장특공 표2·12억 초과분 안분). 이 경우는 공동명의 변경 실익 계산 글에서 다룹니다.

정리

• 공동명의 양도세는 지분별로 두 사람이 따로 낸다 — 누진 분산 + 기본공제 2회
• 증여 후 10년 안 매도: 배우자 몫은 이월과세(큰 세액 적용) → 절감 폭이 작다
• 10년 뒤 매도: 증여가액이 취득가가 되어 절감이 커진다. 대신 장특공은 증여일부터
• 공동명의로 바꿔도 1세대 주택 수·다주택 중과 여부는 그대로다
• 전환 비용(공동명의 전환 취득세 글)과 함께 비교해야 실익이 나온다

주택 전체를 배우자에게 증여한 뒤 파는 경우라면 배우자 증여 이월과세 판정기가 맞습니다.