배우자 6억 증여로 양도세 줄이기 — 10년 안에 팔면 손해, 10년 뒤 팔면 얼마 아끼나 (계산 예시)

"배우자에게 6억까지는 증여세 없이 넘길 수 있으니, 증여하고 팔면 양도세가 줄어든다." 맞는 말이지만 조건이 붙습니다. 증여받은 배우자가 10년 안에 팔면 이월과세로 취득가액이 원래대로 돌아가고, 미리 낸 증여세·취득세만 손해로 남습니다. 같은 상가로 3년 뒤 매도와 10년 뒤 매도를 나란히 계산해 봅니다.

6억 공제는 "10년 동안 합쳐서 6억"

배우자에게서 증여받으면 증여세 과세가액에서 6억 원을 공제합니다(상속세 및 증여세법 제53조 제1호). 다만 같은 조 후단에 따라 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액을 합쳐 이 한도를 넘지 못합니다. 같은 배우자에게서 10년 안에 받은 증여는 과세가액에도 합산됩니다(제47조 제2항). 그래서 "증여세 0원인 최대 증여가액"은 6억에서 10년 내 기증여액을 뺀 금액입니다.

공제를 넘는 부분에는 누진세율이 붙습니다(제56조 → 제26조).

기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 공제합니다(제69조 제2항).

증여 비용 — 증여세에 취득세가 붙는다

증여받은 배우자는 무상취득 취득세를 냅니다. 세율은 1천분의 35(3.5%)이고(지방세법 제11조 제1항 제2호), 과세표준은 시가인정액입니다(제10조의2 제1항). 지방교육세가 더해지고(제151조 제1항 제1호, 0.3%), 면적·용도에 따라 농어촌특별세도 붙습니다. 이 글의 예시는 합계 4.0%로 잡았습니다(농특세 몫은 예시값).

예시 조건

증여 비용은 매도 시점과 관계없이 같습니다. 증여세 과세표준 3억 원(9억 − 6억) → 산출세액 50,000,000원, 신고세액공제 1,500,000원 → 납부 48,500,000원. 취득세 9억 × 4% = 36,000,000원. 선납 비용 합계 84,500,000원입니다.

예시 1 — 증여 후 3년 만에 팔면(2029-12-01): 6,910만 원 손해

10년 안이므로 이월과세가 적용됩니다. 취득가액은 증여자 취득가 3억, 보유기간은 2014년부터 15년입니다. 증여세 상당액 5,000만 원은 필요경비로 빠지지만, 취득세 3,600만 원은 빠지지 않습니다(부동산거래관리과-118).

양도세는 1,540만 원 줄었지만 증여 비용 8,450만 원을 썼으니 69,100,000원을 더 냅니다. 참고로 이월과세를 적용하지 않았다면(수증자 기준) 양도세는 5,979,000원이었습니다. 이월과세 결정세액이 더 크므로 배제 사유(제97조의2 제2항 제3호)에도 해당하지 않습니다.

예시 2 — 10년이 지난 뒤 팔면(2036-11-03): 9,306만 원 절세

응당일(2036-11-02) 다음 날 팔면 이월과세 기간 밖입니다. 취득가액은 증여 당시 시가 9억에 취득세 3,600만 원을 더한 금액이고, 보유기간은 증여일부터 10년입니다.

차이는 93,056,500원입니다. 같은 증여인데 파는 날짜 하나로 결과가 6,910만 원 손해에서 9,306만 원 절세로 뒤집힙니다. 날짜 세는 법은 이월과세 10년 계산 글에 정리했습니다.

예시 3 — 6억 이하로 증여하면(증여세 0)

시가 6억 원짜리(증여자 취득 3억)를 증여하고 10년 뒤 7억에 판다면 증여세는 0원, 취득세 24,000,000원만 듭니다. 직접 양도 시 세금 91,135,000원, 증여 후 양도 시 양도세·지방세 6,943,200원 + 취득세 = 30,943,200원으로 60,191,800원을 아낍니다.

10년 안에 이미 증여받은 게 있다면

예시 2와 같은 조건에서 같은 배우자에게 10년 안에 2억 원을 이미 받았다면(당시 증여세 0), 이번 9억과 합산해 과세가액 11억에서 6억만 공제됩니다. 과세표준 5억 → 산출세액 90,000,000원, 납부 87,300,000원입니다. 총부담 128,629,500원으로 절세액은 54,256,500원, 기증여가 없을 때보다 3,880만 원 줄어듭니다.

증여 전 체크리스트

• 10년 이상 보유할 수 있나 — 2023년 이후 증여는 10년, 응당일 다음 날 이후 양도(제97조의2 제1항)
• 10년 내 같은 배우자 기증여 — 공제 한도가 줄고 과세가액이 합산된다(상증법 제53조·제47조 제2항)
• 취득세율 — 조정대상지역 3억 이상 주택이면 12%대 중과 여부, 증여자 1세대1주택 예외 확인
• 주택이면 — 1세대1주택 비과세·다주택 중과에 따라 계산이 완전히 달라진다. 이월과세 적용 시 비과세가 되면 이월과세가 배제된다(제2항 제2호)
• 가격이 떨어진 자산 — 증여 실익이 없고, 이월과세 배제 후 부당행위계산 검토가 이어진다(부당행위계산 글)
• 양도대금의 사용처 — 수증자가 갖고 써야 한다. 증여자에게 돌아가면 제101조 제2항 예외가 무너질 수 있다

예시는 보유 중 재산세·종부세, 대출 이자, 돈의 시간가치를 넣지 않은 명목 비교입니다. 대출·전세보증금을 함께 넘기는 경우는 부담부증여 계산기로 따로 보세요.