지분 75:25면 전환점이 32억 당겨진다 — 종부세 지분율의 함정

「부부 공동명의면 9억씩 각자 공제받아 18억까지 종부세가 없다」는 설명을 자주 봅니다. 앞부분은 맞지만 「각자」라는 말이 오해를 만듭니다. 9억원은 납세의무자 1인당 한도라서, 소수지분자의 지분가액이 9억원에 못 미치면 그 차액은 배우자에게 넘어가지 않고 통째로 소멸합니다. 지분이 70:30에서 75:25로 5%p만 움직여도 특례 전환점이 44.5억원에서 12.1억원으로 32.4억원 당겨집니다.

법문에 「각자 9억」이라는 말은 없다

종합부동산세법 제8조 제1항 본문은 과세표준을 「납세의무자별로」 계산하라고 하고, 제3호에서 「제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원」이라고만 씁니다. 부부가 공유하면 지방세법 제107조 제1항 제1호(공유재산은 그 지분에 해당하는 부분에 대해서는 그 지분권자가 납세의무자)와 종부세법 제7조 제1항에 따라 부부가 각각 납세의무자가 되고, 그래서 결과적으로 9억원이 두 번 적용되는 것입니다. 「각자 9억을 받는다」가 아니라 「1인당 9억 한도가 두 사람에게 따로 걸린다」가 정확한 서술입니다.

차이가 드러나는 지점은 한도를 다 못 쓰는 경우입니다.

소수지분자의 9억은 버려진다

지분 50:50이면 공시가격이 18억원 이상인 한 실효 공제는 18억원으로 꽉 찹니다(18억원 미만이면 두 사람의 지분가액이 모두 9억에 못 미쳐 공시가격 전액이 그대로 공제되고 종부세가 0원입니다). 지분이 치우치면 달라집니다.

공시 20억·지분 90:10이면 실효 공제가 11억원입니다. 1세대 1주택 특례의 12억원보다도 적습니다. 이 구간의 공동명의는 공제도 적고 세액공제도 못 받는 최악의 조합이 됩니다 — 시행령 제2조의3 제1항이 1세대 1주택자를 「세대원 중 1명만이 1주택만을 소유한 경우」로 정의하므로 공동 소유자는 연령·보유기간 공제 대상이 아니기 때문입니다.

실효 공제가 12억 아래로 내려가는 지분 임계

공동명의가 공제 우위를 완전히 잃는 지점, 즉 실효 기본공제가 특례의 12억원 밑으로 내려가는 지분비를 공시가격별로 계산하면 이렇습니다.

집이 비쌀수록 임계 지분이 극단으로 밀립니다. 공시 60억이면 소수지분자가 5%만 가지고 있어도 그 지분가액이 3억원이라 한도 9억을 다 못 쓰지만, 다수지분자 쪽이 9억을 꽉 채우므로 합계가 9억 + 3억 = 정확히 12억이 됩니다 — 딱 특례와 같은 금액이고, 여기서 한 걸음만 더 치우쳐야 12억 아래로 내려갑니다. 반대로 공시가격이 낮고 지분이 치우친 집이 가장 위험합니다.

전환점 격자 — 5%p가 32.4억을 움직인다

공시가격을 1억원부터 400억원까지 1천만원 간격으로 훑어 특례가 처음 앞서는 지점을 지분별로 찾았습니다. 탐색 하한을 12억원처럼 높게 잡으면 교차점이 그 아래에 있는 지분(아래 80:20·85:15·90:10)에서 첫 격자점이 그대로 「전환점」으로 기록되므로, 하한은 세금이 생기기 한참 전인 1억원에 둡니다(전제: 부부가 1주택만 공동 소유, 종부세 공정시장가액비율 60%, 재산세 공정시장가액비율 45% — 지방세법 시행령 제110조의2 제4항 단서가 「1개의 주택을 같은 세대 내에서 공동소유하는 경우에는 1개의 주택으로 본다」고 정해 이 전제의 부부는 지방세법상으로도 1세대 1주택이고, 같은 영 제109조 제1항 제2호 단서가 2026년 귀속 1세대 1주택의 비율을 시가표준액 6억 초과 45%로 정하면서 「시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다」고 명시합니다 —, 공제할 재산세액 반영 — 「부과된 재산세액」은 주택 전체에 누진세율을 적용해 산출한 뒤 지분으로 안분한 추정치(지방세법 제107조 제1항 제1호), 세부담 상한 미적용, 농어촌특별세 제외).

* 표의 값은 처음 특례가 앞서는 지점이지 「그 위로는 언제나 특례」라는 뜻이 아닙니다. 별표를 붙인 칸은 그 위에서 승자가 되돌아옵니다 — 지분 80:20·공제율 20%는 11.3억~22.2억 구간에서 특례가 이긴 뒤 한 번 공동명의로 돌아가고, 600억원까지 훑으면 승자가 여섯 번 바뀝니다(22.2억 공동명의 → 86.3억 특례 → 99.3억 공동명의 → 139.1억 특례 → 187.3억 공동명의 → 236.9억 특례). 75:25·20%는 166.9억~169.6억에서 한 번 특례가 앞선 뒤 310억부터 다시 특례, 75:25·40%는 12.1억~24.8억 구간 뒤 25.9억부터 다시 특례입니다. 별표가 없는 칸은 그 지점부터 600억까지 특례가 유지됩니다. 80:20 행은 바로 아래 단락에서 자세히 다룹니다.

둘째 열(공제율 40%)을 세로로 읽어 보세요. 50:50에서 61.5억, 60:40에서 55.0억, 65:35에서 51.0억, 70:30에서 44.5억까지는 완만하게 내려오다가 75:25에서 12.1억으로 곤두박질칩니다. 5%p 차이로 32.4억원이 움직입니다. 어떤 어림규칙으로도 맞출 수 없는 크기입니다.

셋째 열(60%)은 절벽이 한 칸 앞에 있습니다 — 65:35에서 25.9억이던 전환점이 70:30에서 14.4억으로 11.5억 당겨집니다. 절벽이 서는 지분은 공제율마다 다르므로, 「지분이 치우치면 특례가 유리해진다」는 방향만 알고 위치를 어림하면 틀립니다.

첫째 열(공제율 20%)도 그냥 「없음」이 아닙니다. 지분 50:50~65:35에서는 400억까지 훑어도 전환점이 나오지 않지만(50:50은 탐색을 더 넓히면 447.2억에서 뒤집힙니다), 70:30이면 372.2억, 75:25면 166.9억, 80:20이면 11.3억까지 내려옵니다. 「공제율이 낮으면 지분과 상관없이 공동명의」가 아닙니다.

아래 세 줄이 같은 자리에 서는 이유, 그리고 「그 위로는 언제나 특례」가 아닌 이유

80:20·85:15·90:10 세 줄은 공제율과 거의 무관하게 같은 자리에 섭니다. 이유는 간단합니다 — 다수지분자의 지분가액이 9억원을 넘는 순간 공동명의 쪽에 세금이 생기는데, 특례 쪽은 12억 공제라 아직 0원이기 때문입니다. 80:20이면 0.8 × P = 9억, 즉 공시 11.25억이 그 자리이고(0.1억 격자에서 처음 특례가 앞서는 칸은 11.3억), 85:15는 9억 ÷ 0.85 ≈ 10.59억, 90:10은 10억입니다. 지분이 치우칠수록 전환점은 계속 내려갑니다 — 「80:20 이상」으로 묶어서 하나의 값으로 읽으면 안 됩니다.

그런데 그 지점을 넘었다고 특례가 계속 이기는 것은 아닙니다. 세액공제율이 낮으면 승자가 되돌아옵니다.

숫자로 보면 이렇습니다. 공제율 0%·지분 80:20·공시 20억이면 공동명의 1,849,997원 vs 특례 2,275,200원으로 공동명의가 42만원 적습니다. 「지분이 치우쳤으니 무조건 특례」라고 믿고 신청하면 손해입니다.

「실효 공제가 이미 12억 아래라서」라는 설명도 절반만 맞습니다. 80:20의 실효 기본공제는 min(0.8P, 9억) + 0.2P 이므로 P ≥ 11.25억 구간에서는 9억 + 0.2P 이고, 공시 15억에서 정확히 12억, 그 위로는 12억을 넘습니다 — 이 글 앞쪽의 실효 공제 표가 「80:20 · 공시 20억 → 13.0억」이라고 적은 그대로입니다. 공동명의가 공제 우위를 잃는 구간은 11.25억 ~ 15억뿐이고 그 위에서는 다시 우위를 되찾습니다. 그래서 세액공제율이 낮으면 비싼 구간에서 공동명의로 되돌아가는 것입니다. 세액공제율이 30% 이상이면 그 우위를 세액공제가 눌러 특례가 유지됩니다.

정리하면 지분이 크게 치우친 집에서 특례가 유리해지는 것은 맞지만, 「공제율과 무관하게」도 「그 위로는 언제나」도 아닙니다. 공제율 0~20%라면 본인 공시가격을 넣어 직접 판정해야 합니다.

2026년부터는 「지분이 큰 쪽」이 아니라 「합의로 정한 사람」

여기서 실무가 크게 바뀐 지점이 있습니다. 종합부동산세법 시행령 제5조의2 제3항이 2026년 2월 27일 개정되면서, 종전의 「지분율이 높은 사람」 요건이 삭제되고 「해당 1주택을 소유한 세대원 1명과 그 배우자 중 공동 소유자간 합의로 정한 사람」만 남았습니다. 국세청도 「지분율과 무관하게 공동 소유자간 합의로 정한 1인이 납세의무자가 된다」고 안내합니다.

이게 왜 중요한가 — 같은 조 제8항이 「세액공제는 공동명의 1주택자의 연령 및 보유기간을 기준으로 한다」고 정하기 때문입니다. 즉 특례의 세액공제율은 납세의무자로 지정된 그 사람의 나이와 보유기간으로만 계산됩니다.

그래서 2025년 이전에 쓰인 계산기·블로그 글은 대부분 「지분이 큰 쪽」을 전제로 세액공제를 계산합니다. 부부의 나이·보유기간이 다르고 지분이 치우친 집이라면 그 글들의 답이 틀립니다.

2주택 세율표를 쓰는 계산기를 조심하세요

부부 공동명의 1주택은 주택 수를 어떻게 세는가 — 시행령 제4조의3 제3항 제1호가 답합니다. 「1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다」. 각자가 1주택씩 소유한 것이므로 2주택 이하 세율표(0.5~2.7%)가 맞습니다. 3주택 이상 세율표(법 제9조 제1항 제2호 — 12억 초과 25억 이하 2.0%, 25억 초과 50억 이하 3.0%, 50억 초과 94억 이하 4.0%, 94억 초과 5.0%)를 적용하면 세액이 크게 부풀고 판정도 뒤집힙니다.

그래도 지분을 바꾸라는 뜻은 아닙니다

위 표를 보고 「그럼 지분을 50:50으로 맞추면 되겠네」라고 생각하기 쉽지만, 이 글도 계산기도 명의 변경을 권하지 않습니다. 배우자 간 지분을 옮기면 증여세(배우자 증여재산공제 6억원의 10년 합산 한도)와 취득세가 따로 발생하고, 이후 양도 시 취득가액·보유기간 계산도 달라집니다. 종부세 몇십만원을 아끼려다 수천만원을 쓰는 경우가 생깁니다. 지분 변경은 종부세만 보고 결정할 문제가 아니며, 이 계산기의 결과에는 그 비용이 전혀 반영되어 있지 않습니다.

지분율 표는 「내 지분에서 지금 어느 쪽이 유리한가」를 보기 위한 것입니다. 바꿀 수 없는 조건이라면, 바꿀 수 있는 것은 누구 이름으로 신청하느냐뿐입니다 — 그리고 2026년부터는 그게 자유로워졌습니다.