부부 공동명의 종부세, 18억 공제와 80% 세액공제 중 어느 쪽이 이기나

부부가 집 한 채를 공동명의로 가지고 있으면 종합부동산세를 내는 방법이 두 가지입니다. 그냥 두면 부부가 각각 납세의무자가 되어 1인당 9억원씩 공제받고, 9월에 「공동명의 1주택자 특례」를 신청하면 한 사람이 1세대 1주택자로 취급되어 12억원 공제 + 최대 80% 세액공제를 받습니다. 어느 쪽이 이기는지는 세액공제율 하나로 거의 갈립니다 — 공제율 80%면 공시 20.6억원부터 특례가 이기고, 40%면 그 지점이 61.5억원, 20%면 447억원대까지 밀립니다.

두 방식이 맞바꾸는 것

종합부동산세법 제8조 제1항은 과세표준을 「납세의무자별로」 계산하라고 정하면서, 제1호에서 1세대 1주택자는 12억원, 제3호에서 그 밖의 자는 9억원을 공제한다고 씁니다. 특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 납세의무자이므로(법 제7조 제1항, 지방세법 제107조 제1항 제1호) 9억원이 두 번 적용되고, 신청하면 시행령 제5조의2 제6항에 따라 배우자 지분까지 합산한 한 사람이 12억원을 공제받습니다.

공동명의 쪽 세액공제가 0인 이유는 시행령 제2조의3 제1항에 있습니다. 1세대 1주택자를 「세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우」로 정의하기 때문입니다. 국세청 「궁금해요 종합부동산 세법」은 아예 「단독으로 소유한 경우」라고 풀어 씁니다. 부부가 함께 소유하면 세대원 두 명이 소유한 것이니 1세대 1주택자가 아니고, 따라서 법 제9조 제5항의 연령·보유기간 공제 대상도 아닙니다.

공제율이 0%만 아니면 언젠가는 특례가 이긴다 — 문제는 「몇 억에서」다

공시가격을 1억원부터 200억원까지 1천만원 간격으로 훑으면서 두 방식을 끝까지 계산해 승자를 기록했습니다(공제율 20% 행만 전환점이 그 위에 있어 600억원까지 넓혀 찾았습니다. 탐색 하한을 12억원 같은 높은 값에 두면 교차점이 그 아래에 있는 경우 첫 격자점이 그대로 「전환점」으로 기록되는 함정이 있습니다 — 지분이 크게 치우친 아래 사례가 그렇습니다). 공통 전제는 부부가 1주택만 공동 소유, 지분 50:50, 종부세 공정시장가액비율 60%, 재산세 공정시장가액비율 45%, 공제할 재산세액 반영, 세부담 상한 미적용, 농어촌특별세 제외입니다(재산세 공정시장가액비율을 45%로 두는 이유는 아래 「45%다」 단락에 적었습니다).

표의 값은 처음 특례가 앞서는 지점입니다. 지분 50:50에서 그 위로 승자가 되돌아오는 칸은 「재산세 공제 포함」 열의 30% 한 칸뿐입니다 — 공제율 30%는 85.7억에서 특례가 앞선 뒤 177.8억~239.8억 구간에서 다시 공동명의가 되고 239.8억부터 특례로 돌아옵니다. 나머지 칸은 양쪽 열 모두 전환점 위로 600억까지 특례가 유지됩니다.

흔히 「공제율이 낮으면 아무리 비싼 집이라도 공동명의가 이긴다」고들 하는데, 정확하지 않습니다. 전환점이 없는 것은 공제율 0%뿐입니다. 공제율이 0보다 크기만 하면 충분히 비싼 집에서는 결국 특례가 이깁니다 — 양쪽이 모두 최고구간 세율(2.7%)에 들어가고 나면 공동명의의 공제 우위 6억원이 만드는 세액 차이는 더 이상 벌어지지 않고 고정되는 반면, 특례의 세액공제는 과세표준에 비례해 계속 커지기 때문입니다.

다만 그 지점이 현실의 주택에 없는 가격대로 밀립니다. 공제율 20%(40대 부부가 5년 남짓 보유한 집)의 전환점은 447.2억원입니다. 그러니 실무적인 결론은 「20%면 계산할 필요가 없다」가 아니라 「20%면 전환점이 우리 집과 상관없는 가격대에 있다」가 맞습니다. 정확히 말해야 하는 이유는 지분을 조금만 움직여도 그 지점이 확 당겨지기 때문입니다 — 지분 75:25면 공제율 20%의 전환점이 166.9억, 80:20이면 11.3억까지 내려옵니다. 다만 80:20·공제율 20%는 「11.3억을 넘으면 계속 특례」가 아닙니다 — 11.3억~22.2억 구간에서 특례가 이긴 뒤 22.2억부터 공동명의로 돌아가지만, 그 위로도 86.3~99.3억 · 139.1~187.3억 · 236.9억 이상에서 다시 특례가 앞섭니다. 600억까지 훑으면 승자가 여섯 번 바뀌고, 맨 끝(600억)의 승자는 특례입니다(지분율의 함정).

공제율 10%p의 값어치가 구간마다 수십 배 다르다

위 표의 「재산세 공제 포함」 열을 위에서 아래로 읽으면 간격이 전혀 고르지 않습니다. 20%→30%는 447.2억→85.7억으로 361.5억이 당겨지는데, 30%→40%는 24.2억, 40%→50%는 17.3억, 50%→60%는 11.6억, 60%→70%는 7.5억, 70%→80%는 4.5억뿐입니다. 같은 10%p인데 값어치가 위쪽 구간에서는 아래쪽의 수십 배입니다.

전환점은 공제율에 대해 매끄럽게 움직이지 않습니다. 공동명의 쪽 세액과 특례 쪽 세액이 모두 7구간 계단함수인 데다, 공제율이 낮을수록 두 곡선이 아주 얕은 각도로 만나기 때문에 교점이 급격히 멀어집니다. 「우리는 공제율이 45%쯤이니까 전환점도 40%와 50%의 중간쯤이겠지」라는 보간은 통하지 않습니다.

재산세 공정시장가액비율은 60%가 아니라 45%다

공제할 재산세액을 계산하려면 재산세 쪽 공정시장가액비율이 필요합니다. 지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호는 주택을 시가표준액의 60%로 정하지만, 단서에서 「2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우 제110조의2에 따라 1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다)」은 3억 이하 43% / 3억 초과 6억 이하 44% / 6억 초과 45%로 낮춥니다.

여기서 말하는 「제110조의2」는 지방세법 본법이 아니라 같은 시행령의 조문(「재산세 세율 특례 대상 1세대 1주택의 범위」)입니다. 그 제4항 단서가 「1개의 주택을 같은 세대 내에서 공동소유하는 경우에는 1개의 주택으로 본다」고 정하므로, 부부가 집 한 채를 공동명의로만 가지고 있으면 지방세법상으로도 1세대 1주택입니다. 종합부동산세를 내는 집이면 시가표준액이 사실상 항상 6억을 넘으니 45%가 맞는 값입니다.

혼동하기 쉬운 것은 재산세 세율 쪽 특례(지방세법 제111조의2)입니다. 그쪽은 「시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다」고 못박혀 있어 종부세 대상과 겹치지 않습니다. 반면 공정시장가액비율 쪽 특례에는 그 9억 한도가 없고, 오히려 단서가 「9억원을 초과하는 주택을 포함한다」고 명시합니다. 이 비율 하나만 60%로 잘못 두면 위 전환점 표가 최대 9.9억원 움직입니다(공제율 20%: 447.2억 → 457.1억, 60%: 32.6억 → 38.7억, 80%: 20.6억 → 20.8억).

공시 18억 이하·지분 50:50이면 비교가 끝난다

지분 50:50이면 부부가 각각 9억원씩 공제받으므로, 공시가격 18억원까지는 공동명의의 종합부동산세가 정확히 0원입니다. 상대가 0원인데 특례가 이길 방법은 없습니다.

이 표의 금액은 농어촌특별세(종부세의 20%)를 포함한 고지 총액이라, 계산기 화면의 「연간 차액」 카드에 찍히는 숫자와 같은 단위입니다.

둘째 줄과 셋째 줄을 나란히 보세요. 둘째 줄은 공제율 80%인 70세·15년 부부인데도 공시 20억에서는 아직 공동명의가 6만원 적습니다 — 전환점(20.6억) 바로 아래라서 그렇습니다. 6천만원만 더 비싸면 승자가 바뀌는 자리이니, 이런 구간에서는 반드시 본인 숫자로 계산해야 합니다. 셋째 줄은 공제율이 한 칸 낮은 70%인데도 공시 30억이 전환점(25.1억)을 넘겨 특례가 이깁니다. 반대로 넷째 줄의 49세 부부는 방향이 확실하고 차이도 540만원이 넘습니다. 공제율이 낮을수록 전환점이 멀어져, 현실적인 가격대에서는 공동명의의 우위가 계속 커집니다.

「몇 %가 있어야 특례가 이기나」를 역산하면

방향을 뒤집어, 공시가격과 지분을 고정한 뒤 특례가 이기기 시작하는 세액공제율을 0.5%p 간격으로 역산했습니다(재산세 공제 포함, 0.5%p 격자값 그대로 표기).

「불가」는 한도 80%를 꽉 채워도 특례가 이기지 못한다는 뜻입니다. 공시 20억 이하·지분 50:50이면 어떤 공제율로도 특례가 이길 수 없습니다. 그리고 70:30 열을 세로로 읽으면 49.5% → 52.5% → 47.0% → 50.5% → 47.0%로 오르내립니다 — 여기도 세율 계단 때문입니다.

공시 18억~28억 사이에서 승자가 네 번 뒤집힌다

가장 주의해야 할 성질은 판정이 공시가격에 대해 단조롭지 않다는 것입니다. 49세·15년 보유(공제율 50%)·지분 70:30 구간을 1천만원 간격으로 훑어 승자가 바뀌는 지점만 뽑으면 이렇게 됩니다(금액은 농어촌특별세 포함 고지 총액).

특례 → 공동명의 → 특례 → 공동명의 → 특례로 네 번 뒤집히고, 뒤집히는 자리의 차액은 417원·5,895원·3,481원처럼 수백~수천 원 단위입니다. 원인은 계단이 서는 자리가 서로 다르기 때문입니다. 특례 쪽 세율 구간 경계는 주택 전체 공시가격 기준으로 오지만, 공동명의 쪽은 1인 과세표준 기준으로 옵니다. 공시 20.0억·지분 70:30이면 다수지분자의 지분가액이 14억, 여기서 9억을 빼고 60%를 곱하면 과세표준이 정확히 3억원 — 0.5%에서 0.7%로 넘어가는 경계입니다. 특례 쪽은 공시 22.0억에서 과세표준이 정확히 6억원(0.7%→1.0% 경계)이 되는 반면, 공동명의 쪽이 같은 6억원 경계를 밟는 것은 공시 27억1,428만5,714원(약 27.14억)에 가서입니다. 이렇게 어긋난 계단들이 번갈아 서면서 승자가 오르내립니다.

그래서 「우리 집은 20억대니까 대충 이쪽」 같은 판단이 통하지 않습니다. 전환점 부근에서는 차액이 수백 원 단위까지 좁아질 수 있으니, 비율이 아니라 절대 금액을 함께 봐야 합니다.

공제할 재산세액은 언제나 공동명의 편이다

위 표에서 「재산세 공제 제외」와 「포함」 열의 값이 다른 것이 눈에 띄었을 겁니다. 법 제9조 제3항은 주택분 재산세로 부과된 세액을 종합부동산세액에서 공제하라고 하고, 시행령 제4조의3 제1항이 그 계산식을 정합니다. 12개 연령·보유 조합 × 공시 13~80억(5천만원 간격) 1,620건 중 119건(7.3%)에서 이 한 줄을 넣고 빼는 것만으로 승자가 바뀌었는데, 119건 모두 공동명의 쪽으로 기울었습니다 — 116건은 「공제 전 특례 → 공제 후 공동명의」, 나머지 3건은 「공제 전 동률 → 공제 후 공동명의」입니다.

• 공제율 40%(49세·10년 / 60세·5년)·공시 48.5~61.0억
• 공제율 50%(49세·15년)·공시 36.0~44.0억
• 60%·공시 26.0~32.5억, 70%·공시 21.5~25.0억, 80%·공시 20.0~20.5억

왜 한쪽으로만 기우는가 — 국세청 「궁금해요 종합부동산 세법」이 밝힌 순서대로 재산세를 먼저 빼고 그 다음에 세액공제율을 곱하기 때문입니다. 특례 쪽에서 실제로 줄어드는 금액은 재산세 공제 × (1 − 세액공제율) 뿐이라, 공제율이 80%면 재산세 공제의 20%만 효과가 있습니다. 공동명의 쪽은 세액공제가 없으니 100% 그대로 줄어듭니다. 그래서 전환점 표의 「포함」 열이 「제외」 열보다 항상 위(공동명의에 유리한 쪽)에 있는 것입니다.

정리 — 네 줄로

• 세액공제율 0%: 전환점이 아예 없습니다. 공시가격과 무관하게 공동명의.
• 세액공제율 20%: 전환점은 있지만 지분 50:50 기준 447.2억입니다 — 현실의 주택에는 없는 가격대이니 사실상 공동명의. 다만 지분이 75:25만 돼도 166.9억, 80:20이면 11.3억까지 내려옵니다. 그리고 80:20·20%는 그 위에서 승자가 계속 뒤집힙니다 — 특례가 이기는 구간이 11.3~22.2억 · 86.3~99.3억 · 139.1~187.3억 · 236.9억 이상의 네 토막이고, 600억까지 훑으면 여섯 번 교체됩니다. 전환점을 한 번 넘었다고 끝이 아니므로 우리 집 공시가격을 직접 넣어 보는 수밖에 없습니다.
• 세액공제율 80%: 지분 50:50 기준 공시 20.6억부터 특례. 그 아래는 공동명의.
• 그 사이(30~70%): 전환점이 25.1억에서 85.7억까지 흩어져 있고 공시가격에 대해 단조롭지도 않습니다. 계산해 봐야 압니다.

2026년부터 국세청이 공동명의 1주택자에게 가장 유리한 예상 세액을 모바일·우편으로 먼저 안내하고 11월 정기고지에 반영합니다. 다만 9월 16~30일 안에 신청 여부를 결정하는 것은 여전히 납세자이고, 안내문의 숫자를 스스로 검증할 수 있어야 합니다.