9월 16~30일에 해야 하는 결정 — 공동명의 1주택자 특례 신청·변경·취소

부부 공동명의 1주택자에게 9월은 결정의 달입니다. 1세대 1주택 특례는 신청해야만 적용되고(종합부동산세법 제10조의2 제2항), 한 번 신청하면 다음 해부터 자동 연장됩니다(시행령 제5조의2 제5항). 이 두 성질이 겹치면서 「신청해야 유리한 사람」뿐 아니라 「취소해야 유리해진 사람」이 매년 생깁니다.

신청하지 않으면 적용되지 않는다

법 제10조의2 제1항은 「공동명의 1주택자를 해당 1주택에 대한 납세의무자로 할 수 있다」고 쓰고, 제2항이 「해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신청하여야 한다」고 정합니다. 즉 유리해 보인다고 국세청이 알아서 적용해 주지 않습니다. 신청하지 않으면 그대로 부부 각자 9억원 공제로 고지됩니다.

요건은 네 가지

1. 부부 모두 거주자일 것 — 시행령 제5조의2 제2항은 「세대원 중 1명과 그 배우자만이 1주택만을 소유하고 둘 다 거주자」일 것을 요구합니다.
2. 1주택만 공동으로 소유할 것 — 법 제10조의2 제1항.
3. 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 않을 것 — 같은 항. 같은 세대의 자녀·부모가 집을 가지고 있으면 대상이 아닙니다.
4. 배우자가 다른 주택의 부속토지를 소유하지 않을 것 — 시행령 제5조의2 제2항 단서. 건물이 아니라 부속토지만 가지고 있어도 제외입니다. 놓치기 쉬운 요건입니다.

한 번 신청하면 자동 연장된다 — 그래서 「취소」가 생긴다

시행령 제5조의2 제4항·제5항은 최초 신청 이후 신청 내용에 변동이 없으면 다음 연도부터 계속 적용하고, 변동이 있을 때만 변경신청을 하도록 합니다. 편리한 규정이지만 위험도 있습니다 — 조건이 바뀌어 특례가 불리해졌는데도 자동으로 계속 적용되기 때문입니다.

언제 불리해지는가. 대표적인 경우는 공시가격이 내려갔을 때입니다. 지분 50:50 부부는 공시 18억원까지 공동명의로 두면 종부세가 0원인데, 특례를 신청해 두면 12억원 초과분에 세금이 붙습니다. 예를 들어 공시 17억·70세·20년 보유(공제율 80%) 부부는 공동명의 0원 vs 특례 230,400원(농어촌특별세 포함 고지 총액)으로, 특례를 유지하는 쪽이 손해입니다. 집값이 오를 때 신청해 뒀다가 떨어지면 그대로 불리해집니다.

국세청도 이 문제를 인식하고 있습니다. 2026년 9월 13일 임광현 국세청장은 「올해부터 국세청이 최초로 부부 공동명의 1주택자에게 가장 유리한 종부세를 먼저 계산해 알려드린다」고 밝히면서, 신청이 유리한 5,700여 명 · 취소가 유리한 2,900여 명이라는 규모를 제시했습니다(서울신문 2026. 9. 14. 보도). 안내를 받은 사람은 9월 16~30일에 신청 또는 취소하면 되고, 11월 정기고지에 반영됩니다. 과거에 유불리를 잘못 판단해 더 낸 세금도 찾아 환급하겠다고 했습니다.

2026년에 달라진 것 — 누구 이름으로든 신청할 수 있다

시행령 제5조의2 제3항이 2026년 2월 27일 개정되면서 종전의 「지분율이 높은 사람」 요건이 삭제되고 「해당 1주택을 소유한 세대원 1명과 그 배우자 중 공동 소유자간 합의로 정한 사람」만 남았습니다. 국세청도 「본인 및 배우자의 소유 지분과 관계없이 공동 소유자 간 합의로 납세의무자를 정하여 신청할 수 있다」고 안내합니다.

이게 절세와 직결되는 이유는 같은 조 제8항 때문입니다 — 「세액공제는 공동명의 1주택자의 연령 및 보유기간을 기준으로 한다」. 특례의 최대 무기인 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)가 지정된 그 사람 한 명의 나이·보유기간으로만 계산됩니다. 부부 중 나이가 많고 오래 보유한 쪽을 지정하는 것만으로 세금이 줄어듭니다.

변경신청이 필요한 경우

• 주택 소유자가 바뀐 경우
• 지분율이 변경된 경우
• 납세의무자를 바꾸려는 경우 — 2026년부터 지분과 무관하게 고를 수 있으므로, 예전에 「지분 큰 쪽」으로 신청해 뒀다면 다시 따져 볼 값어치가 있습니다
• 특례를 더 이상 적용받지 않으려는 경우(취소)

모두 같은 기간(9월 16~30일)에 「공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」로 처리합니다.

9월을 놓쳤다면 12월 1~15일

신청기간을 놓쳐도 방법이 남아 있습니다. 종합부동산세는 고지·납부가 원칙이지만 납세자가 12월 1일부터 15일까지 신고할 수 있고, 이 정기신고로 특례를 적용받을 수 있습니다. 국세청도 「이 기간에 결정을 하지 못한 경우에도 12월 종부세 정기 신고 때 유리한 방식을 선택할 수 있다」고 안내합니다. 다만 11월 고지서에는 특례가 반영되지 않은 금액이 찍히므로, 고지서를 보고 놀라지 말고 신고로 바로잡아야 합니다.

부부가 2주택 이상이어도 대상이 될 수 있다

법 제8조 제4항은 다음 네 가지를 1세대 1주택자로 보는 경우로 정합니다 — ① 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유, ② 일시적 2주택(신규주택 취득일부터 3년 미경과), ③ 상속주택(상속개시일부터 5년 미경과 또는 지분율 40% 이하 또는 지분 상당 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하), ④ 지방 저가주택(공시가격 4억원 이하 + 지정 지역). 이 경우에도 제5항에 따라 9월 16~30일에 신청해야 하고, 국세청 안내에 따르면 1주택과 특례주택의 지분율에 관계없이 선택하는 자에게 특례를 적용할 수 있습니다.

다만 세액 계산은 훨씬 복잡해집니다. 법 제9조 제7항·제9항이 특례주택분 산출세액을 공시가격합계액으로 안분해 세액공제 대상에서 빼라고 하므로 주택별 공시가격이 모두 필요합니다. 이 사이트의 계산기는 이 경우 자격 판정과 안내만 하고 금액은 계산하지 않습니다.

1세대 판정에서 놓치기 쉬운 것들

• 혼인 합가 — 혼인한 날부터 10년 동안은 부부가 각각 1세대로 봅니다.
• 동거봉양 합가 — 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가한 날부터 10년 동안은 각각 1세대로 봅니다.
• 보유기간 계산 특례 — 배우자로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터, 재개발·재건축주택은 멸실된 주택의 취득일부터 보유기간을 셉니다. 세액공제율이 한 단계 올라갈 수 있으니 반드시 확인하세요.
• 다가구주택은 시행령 제2조의3 제1항에 따라 1주택으로 봅니다.
• 합산배제 임대주택·사원용주택을 신고하면 주택 수와 과세표준에서 모두 빠집니다. 별도 신고 대상이며 같은 9월 16~30일에 접수합니다.

2027년에는 판정 규칙 자체가 바뀔 수 있다

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안이 국회 심의 중입니다. 당초 발표안은 종부세 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올리고(3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%), 1세대 1주택 기본공제를 실거주 14억 / 비거주 9억으로 나누며, 세율을 주택가액 기준으로 일원화하는 내용이었습니다. 상세본 목차에는 「종합부동산세 1세대 1주택 세액공제 개편」과 「종합부동산세 세부담 상한 조정」도 개편 항목으로 올라 있습니다. 대부분 2027년 납세의무 성립분부터 적용될 예정입니다.

다만 8월 3일 발표안은 그 뒤 수정됐습니다. 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안은 비거주 1주택자 기본공제를 9억원으로 내리려던 당초안을 12억원 현행 유지로 되돌렸고, 세부담 상한도 200% 상향안을 150% 현행 유지로 되돌렸습니다.

여기서 중요한 것은 특례 쪽과 공동명의 쪽 공제가 함께 움직인다는 점입니다. 비거주 부부라면 공동명의 합계 공제가 18억에서 12억(지분 50:50 기준)으로 내려가 특례의 12억과 같아집니다. 공제가 같아지면 남는 승부는 「과세표준을 둘로 쪼개 누진세율을 낮추는 이득」 대 「세액공제」가 됩니다. 어느 쪽이 클지는 공시가격·지분·연령·보유기간에 따라 갈립니다 — 「공동명의 18억이 무조건 유리하니 계산할 필요 없다」는 방향이 아니라, 판정을 다시 해야 하는 이유가 하나 더 생긴 것입니다.

게다가 1세대 1주택 세액공제 자체가 개편 항목에 올라 있고(구체적인 개편 내용과 한도 금액은 확정 법령이나 공식 자료로 확인되지 않아 이 글에 적지 않습니다), 공정시장가액비율은 70%로 오릅니다. 공제·세액공제·공정시장가액비율이 동시에 움직이므로 지금의 유불리 계산을 2027년에 그대로 쓸 수 없습니다. 아직 확정된 법률이 아니므로 올해 결정에 반영할 일은 아니지만, 특례는 자동 연장된다는 점을 기억하고 매년 다시 판정해야 합니다.

체크리스트

1. 6월 1일 기준 공시가격을 부동산공시가격 알리미에서 확인한다.
2. 등기부에서 지분율을, 부부 각자의 과세기준일 현재 만 나이와 보유기간을 확인한다.
3. 요건 4가지를 통과하는지 본다 — 특히 배우자의 다른 주택 부속토지.
4. 두 방식을 계산해 유불리를 본다. 차이가 연 10만원 미만이면 굳이 바꿀 실익이 크지 않다.
5. 특례가 유리하면 부부 중 나이가 많고 오래 보유한 쪽을 납세의무자로 정한다.
6. 국세청 안내문이 왔다면 그 숫자와 대조한다. 다르면 홈택스 모의세액계산으로 확인한다.
7. 9월 30일까지 신청·변경·취소. 놓쳤으면 12월 1~15일 정기신고.