상가 공동명의 임대소득세, 반반이면 얼마 줄까 — 직장인·맞벌이·은퇴 부부 3가지 계산

“상가는 부부 공동명의로 반씩 나누면 누진세율이 낮아져 무조건 이득”이라는 말이 흔합니다. 방향은 맞지만 얼마나 줄지는 부부 각자의 다른 소득에 따라 크게 다르고, 배우자에게 조금만 나누면 배우자공제 150만원이 빠져 오히려 세금이 늘기도 합니다. 직장인 외벌이, 맞벌이, 은퇴 부부 세 가지 사례를 2026년 귀속 세율로 원 단위까지 계산했습니다.

1. 공동명의 상가는 「사업장」 단위로 먼저 계산하고 지분대로 나눈다

부부가 상가를 공동명의로 임대하면 소득세법상 공동사업입니다. 소득세법 §43①은 공동사업의 경우 「해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다」고 정합니다. 임대료·간주임대료에서 필요경비를 뺀 공동사업장 소득금액을 한 번 계산하는 것입니다.

그다음 §43②에 따라 그 소득금액을 「약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다」. 부부가 따로 약정하지 않았다면 등기 지분대로 나뉩니다. 약정 비율을 지분과 다르게 정할 때의 위험은 손익분배비율 글에 따로 정리했습니다.

2. 세금은 “각자의 다른 소득 위에 얹혀서” 계산된다

분배받은 임대소득은 각자의 근로소득·사업소득 등 다른 종합소득과 합쳐 과세표준이 되고, 여기에 §55①의 기본세율이 적용됩니다. 그래서 공동명의 효과는 “임대소득을 반영한 뒤의 세금 − 반영하기 전의 세금”, 즉 증분으로 봐야 정확합니다. 근로소득이 많은 쪽에 몰면 35%·38% 구간에 얹히고, 소득이 없는 배우자에게 나누면 6%·15% 구간부터 채워집니다.

지방소득세는 소득세 표의 정확히 10분의 1 세율이라(지방세법 §92①) 아래 금액은 모두 소득세 + 지방소득세 합계입니다.

3. 세 부부의 계산 — 50:50 이면 얼마 줄까

공통 조건: 2026년 귀속, 세액공제는 임대소득 반영 전후로 같다고 보고(다른 소득이 없던 쪽은 표준세액공제 7만원), 「단독」은 본인(A) 100% 명의입니다.

S1은 본인 과세표준이 8천만원(24% 구간)이라 3천만원 전부가 24%에 얹힙니다. 반씩 나누면 배우자 몫 1,500만원은 6%·15% 구간에서 시작하니 세금이 275만원 줄어듭니다. 배우자 단독(본인 0%)으로 하면 3,635,500원까지 내려갑니다 — 이 사례는 소득 없는 쪽에 몰수록 세금이 적습니다.

S2도 같은 원리입니다. 본인 과세표준이 1억2천만원(35% 구간)이라 배우자 쪽으로 옮길수록 줄고, 세금만 보면 본인 0~3%(배우자 단독에 가까움)에서 14,102,000원이 최소입니다.

S3는 다릅니다. 두 사람 모두 다른 소득이 없으니 반씩 나누면 각자 과세표준 3,850만원으로 같은 15% 구간에 들어갑니다. 이 상태에서 지분을 조금 바꿔도 한쪽에서 15%로 늘어난 만큼 다른 쪽에서 15%로 줄어들 뿐이라, 본인 36%~64% 어디로 정해도 세금이 9,779,000원으로 같습니다(1천원 이내). 「최적 지분율 50%」처럼 한 점을 고를 이유가 없고, 지분을 정할 때는 자금 출처나 이전 비용을 기준으로 삼으면 됩니다.

4. 배우자에게 「조금만」 나누면 배우자공제가 사라진다

S1의 본인은 소득이 없는 배우자를 기본공제(150만원)로 받고 있었습니다. 소득세법 §50①2가 정한 배우자 요건은 「해당 과세기간의 소득금액 합계액이 100만원 이하인 사람(총급여액 500만원 이하의 근로소득만 있는 배우자를 포함한다)」입니다. 배우자가 분배받은 임대 소득금액이 100만원을 넘으면 본인의 배우자공제 150만원이 빠집니다.

본인 지분 96%는 단독명의보다 세금이 더 많습니다. 공제 150만원이 24% 구간에서 빠지는 효과(지방세 포함 39만6천원)가 120만원 분산 이익보다 크기 때문입니다. “일단 조금만 배우자 이름으로”는 가장 나쁜 선택이 될 수 있습니다. 배우자 근로소득이 총급여 500만원 이하뿐이었다면 그 특례도 임대 분배액이 생기는 순간 적용되지 않고 소득금액 합계로 다시 판정됩니다. 참고로 이 소득요건을 300만원으로 올리는 정부 개편안은 2026년 10월 현재 국회 계류 중이라, 2026년 귀속은 100만원 기준입니다(기본공제 소득요건 개편안).

5. 상가 적자는 다른 소득과 합칠 수 없다

대출이자·감가상각이 커서 상가 임대에서 결손이 나도 근로소득에서 빼지 못합니다. 소득세법 §45②는 부동산임대업에서 발생한 결손금은 「종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 아니한다. 다만, 주거용 건물 임대업의 경우에는 그러하지 아니하다」고 정합니다. 상가 결손은 이후 15년간 임대업 소득에서만 이월공제됩니다(§45③). 공동명의로 결손을 나눠 각자 근로소득세를 줄이는 방법은 없습니다.

6. 상가 간주임대료는 보증금 전액이 대상

보증금도 수입으로 잡힙니다. 주택은 간주임대료 대상이 되는 경우(소득세법 §25① 단서 요건)에도 보증금 합계 3억원을 넘는 부분의 60%만 계산하지만 상가에는 그런 차감이 없습니다. 장부로 신고하면 소득세법 시행령 §53③2의 「(해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액」, 추계로 신고하면 §53④2의 「해당 과세기간의 보증금 등의 적수 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율」입니다. 이자율은 시행규칙 §23① 「연 1천분의 31」입니다(조문 개정 이력 「… 2024.3.22, 2025.3.21, 2026.1.2」 — 2026.1.2 은 조문의 마지막 개정일입니다).

• 장부: 보증금 3억원, 건설비 상당액 1억원, 보증금 운용 이자 50만원, 1년 → (3억 − 1억) × 3.1% − 50만 = 5,700,000원
• 추계: 보증금 3억원, 1년 → 3억 × 3.1% = 9,300,000원

위 S1의 상가 소득금액 3천만원은 월세 300만원 × 12개월 + 간주임대료 570만원 − 필요경비 1,170만원으로 만든 예시입니다. 공동명의든 단독명의든 간주임대료는 사업장 단위로 한 번 계산해 지분대로 나눕니다.