매매 vs 전세 비교, 빠뜨리기 쉬운 비용 10가지 — 취득세·보유세·대출이자·보증료·기회비용

매매와 전세를 비교할 때 「대출이자 vs 전세대출 이자」만 맞대면 답이 틀립니다. 취득세는 한 번에 수백만~수천만원, 보유세는 해마다, 전세는 보증료와 재계약 인상분이 있고, 양쪽 모두 묶인 돈의 기회비용이 가장 큰 항목인 경우가 많습니다. 매매 전세 비교 계산기에 넣어야 할 10가지를 조문과 예시 숫자로 정리했습니다.

매수 쪽 6가지

① 취득세·지방교육세·농어촌특별세. 무주택 세대가 주택 1채를 사는 유상거래는 지방세법 제11조 제1항 제8호에 따라 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%이고, 그 사이는 「(취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100」로 세율이 직선으로 올라갑니다(소수점 넷째자리까지). 여기에 지방교육세(세율의 50%에 대한 20% — 제151조 제1항 제1호)와 전용 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세(표준세율 2%로 산출한 세액의 10% — 농특세법 제5조 제1항 제6호, 국민주택규모 이하는 제4조 제11호로 비과세)가 붙습니다.

생애최초 감면·다주택 중과·지분 취득은 반영하지 않은 기본세율입니다. 정밀 계산은 취득세율 규칙 정리와 부동산 취득 비용 계산기에서 하세요.

② 중개보수·등기 부대비용. 주택 중개보수는 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항에 따라 별표 1과 시·도 조례의 요율 한도 안에서 협의합니다. 예시에서는 매수 0.4%와 법무사·등기 등 100만원을 넣었습니다.

③ 주담대 이자. 원리금균등이면 초반에 이자 비중이 큽니다. 6억 아파트·주담대 3억·연 4.2%·30년이면 6년 이자가 7,155만원, 같은 기간 원금은 3,408만원만 갚습니다. 원금은 비용이 아닙니다(잔액이 줄어 매도 때 돌려받음).

④ 보유세(재산세·종부세). 아래에서 자세히 계산합니다.

⑤ 수선·유지비. 관리비 중 임차인도 똑같이 내는 부분은 양쪽에서 지워집니다. 장기수선충당금처럼 소유자가 부담하는 몫과 수리비만 넣습니다(예시 연 120만원).

⑥ 매도비용과 양도세. 팔 때 중개보수(예시 0.4%)가 또 듭니다. 1세대 1주택 비과세라도 실지거래가액 12억원 초과 고가주택은 초과분에 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 거주 기간 뒤 예상 매도가가 12억원을 넘으면 양도세를 따로 계산해 넣어야 합니다.

전세 쪽 4가지

⑦ 전세대출 이자. 전세대출은 보통 이자만 내다가 만기에 갚습니다. 2억원·연 3.8%면 해마다 760만원, 6년 4,560만원입니다. 무주택 세대주라면 주택임차차입금 원리금 상환액의 40% 소득공제(소득세법 제52조 제4항)가 있을 수 있어 계산기에서 절세액을 따로 넣을 수 있습니다.

⑧ 전세보증 보증료. HUG 전세보증금반환보증의 보증료는 「보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365」이고, 요율은 보증금액·주택유형·부채비율에 따라 다릅니다. 보증금 3.6억원 아파트에 연 0.107%를 적용하면 첫 2년 해마다 385,200원, 6년 합계(인상분 포함) 2,428,686원입니다.

⑨ 재계약 인상분. 갱신요구로 재계약하면 증액은 약정 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다(주택임대차보호법 제7조 제2항, 시·도 조례로 더 낮게 정할 수 있음). 3.6억 → 3.78억 → 3.969억원, 6년 누계 3,690만원. 이 돈은 나갈 때 돌려받으니 비용이 아니지만, 묶이는 동안의 기회비용은 비용입니다. 새 집으로 옮기면 5% 상한이 적용되지 않습니다.

⑩ 이사·중개보수. 전세 중개보수(예시 0.3%)는 계약할 때마다 듭니다. 재계약마다 이사한다고 두면 중개보수와 이사비가 반복됩니다.

양쪽 공통: 묶인 돈의 기회비용

계산에서 가장 크게 나오는 항목입니다. 매수는 처음에 3억 1,000만원(매매가 + 거래비용 − 주담대), 전세는 1억 6,108만원(보증금 − 전세대출 + 중개보수)이 묶입니다. 이 돈과 이후 지출을 연 3%로 굴렸다면 벌었을 이자가 6년간 매수 6,920만원, 전세 3,849만원입니다. 이 줄을 빼면 전세가 「공짜」처럼 보이고 매수의 진짜 부담도 작아 보입니다. 기회비용 개념은 경제학의 주택 보유 사용자비용(Himmelberg·Mayer·Sinai 2005)에서 첫 항목인 「기회이자」와 같습니다.

보유세, 실제로 계산해 보면

1세대 1주택 단독 소유 1년차 기준입니다. 재산세 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호 — 2026년 1세대 1주택 3억 이하 43%·6억 이하 44%·6억 초과 45%), 시가표준액 9억원 이하면 1주택 특례세율(지방세법 제111조의2), 도시지역분 과세표준 × 0.14%(제112조), 지방교육세 재산세 × 20%(제151조 제1항 제6호). 종부세는 공시가격에서 12억원을 빼고 60%를 곱한 과세표준에 세율을 매기고 재산세 상당액을 공제합니다(종합부동산세법 제8조·제9조, 농특세 20%).

세액공제(연령·보유) 0%, 과세표준상한제·조례 세율 가감·세부담상한 미반영 추정치. 고지서가 있으면 고지세액이 우선입니다.

9억 경계의 절벽

공시 9억과 9.1억은 1천만원 차이인데 보유세는 270,900원 차이가 납니다. 1주택 특례세율이 「시가표준액 9억원 이하」에만 적용되기 때문입니다. 9억원이면 과세표준 4억 500만원에 특례세율(0.35% − 63만원)을 써 787,500원, 9.1억원이면 과세표준 4억 950만원에 표준세율(0.4% − 63만원)을 써 1,008,000원입니다. 공시가격이 9억 근처인 집은 해마다 공시가격이 조금만 올라도 보유세가 계단처럼 뛸 수 있습니다.

2026-12-28 특례 일몰과 2029 연장안

지방세법 제111조의2(1주택 특례세율)와 관련 조항에는 「2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효」라는 주석이 붙어 있습니다. 정부는 2026-08-26 「2026년 지방세제 개편안」에서 이 특례를 2029년까지 연장하자고 했지만 국회 심의 중입니다. 연장되지 않으면 공시 4.2억원 1주택의 1년차 보유세는 486,240원 → 597,120원(재산세 189,600 → 282,000원, 공정시장가액비율 44% 유지 가정)이 됩니다. 공정시장가액비율 특례(43~45%)도 시행령이 해마다 「그 해 납세의무 성립분」으로만 정하므로, 둘 다 없어지면(60%·표준세율) 892,800원입니다.

그래서 매수 쪽 계산에는 「1년차 보유세가 앞으로도 같은 비율로 간다」는 가정이 숨어 있습니다. 계산기는 보유세를 집값과 같은 비율로 키우는 것을 기본으로 하고, 특례 일몰 시 금액도 나란히 보여 줍니다.

단순 연간 비교 vs 정밀 비교

「1년에 얼마씩 드나」로 비교하는 방법도 있습니다. 사용자비용 식을 1년차로 근사하면(거래비용과 매도 중개보수는 거주 기간 6년으로 나눔) 프리셋 A의 매수 연비용은 약 2,556만원, 전세는 1,297만원입니다. 차이를 매매가로 나눈 근사 손익분기는 2.10%로, 6년 현금흐름 전체로 계산한 정밀값 2.01%와 0.09%p 차이 납니다. 방향을 보기에는 충분하지만 이자의 복리·보증금 인상·대출 원금 상환을 무시하므로 판정은 정밀값으로 하는 것이 맞습니다. 전세 vs 월세 쪽의 숨은 비용은 전세 vs 월세 숨은 비용에서 다뤘습니다.

전제(프리셋 A, 모두 예시 가정): 수도권 아파트 매매가 6억원·같은 집 전세 3.6억원, 거주 6년, 기회수익률(세후) 연 3%, 주담대 3억원·연 4.2%·원리금균등 30년, 전세대출 2억원·연 3.8%(이자만), 취득세 등 1.1%(6,600,000원), 매수·매도 중개보수 각 0.4%, 법무사·등기 100만원, 1년차 보유세 486,240원(집값과 같은 비율로 변동), 수선비 연 120만원, 전세 중개보수 0.3%, 2년마다 보증금 5% 인상(현금), 전세보증 보증료 연 0.107%, 양도세·소득공제 0.