내집마련 손익분기, 오래 살수록 문턱이 낮아지는 이유 — 보유기간·기회수익률별 손익분기 상승률표
같은 집, 같은 대출, 같은 금리인데 몇 년 사느냐만 바꿔도 손익분기 집값 상승률이 크게 달라집니다. 수도권 6억 아파트·전세 3.6억 예시에서 2년만 살면 집값이 연 2.72% 올라야 매수가 본전이고, 20년 살면 1.53%면 됩니다. 이유와 표를 정리했습니다.
일회성 비용을 몇 년에 나누느냐
매수에는 한 번만 드는 큰 비용이 있습니다 — 취득세 등 660만원, 매수 중개보수 240만원, 등기 부대비용 100만원, 그리고 팔 때 매도 중개보수(약 240만원 이상). 이 약 1,240만원은 2년을 살든 20년을 살든 거의 같습니다. 연 단위로 나누면 2년이면 해마다 620만원(매매가의 1.03%), 6년이면 207만원(0.34%), 20년이면 62만원(0.10%)입니다. Himmelberg·Mayer·Sinai(2005)의 연간 사용자비용 식에는 거래비용 항목이 따로 없습니다. 논문은 대신 중개수수료·대출 취급비용·이사비 때문에 「매수와 임차 사이를 오가는 데 비용이 든다」고 짚고, 일정한 장기 상승률을 가정할 때는 기회비용도 1년 금리가 아니라 장기(10년) 금리로 재는 것이 맞다고 말합니다. 이 글과 계산기는 거래비용을 거주 기간 전체의 현금흐름에 넣는 방식으로 그 공백을 메웁니다.
보유기간별 손익분기 — 프리셋 A
전제(프리셋 A, 모두 예시 가정): 수도권 아파트 매매가 6억원·같은 집 전세 3.6억원, 거주 6년, 기회수익률(세후) 연 3%, 주담대 3억원·연 4.2%·원리금균등 30년, 전세대출 2억원·연 3.8%(이자만), 취득세 등 1.1%(6,600,000원), 매수·매도 중개보수 각 0.4%, 법무사·등기 100만원, 1년차 보유세 486,240원(집값과 같은 비율로 변동), 수선비 연 120만원, 전세 중개보수 0.3%, 2년마다 보증금 5% 인상(현금), 전세보증 보증료 연 0.107%, 양도세·소득공제 0.
| 거주 기간 | 2년 | 4년 | 6년 | 8년 | 10년 | 15년 | 20년 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A 수도권 6억 | 2.72% | 2.20% | 2.01% | 1.90% | 1.81% | 1.66% | 1.53% |
| B 서울 12억 | 4.14% | 3.04% | 2.67% | 2.47% | 2.34% | 2.14% | 2.01% |
| C 지방 3억 | 2.35% | 1.80% | 1.58% | 1.45% | 1.35% | 1.15% | 0.96% |
B: 매매 12억·전세 6억·주담대 4억·전세대출 2.4억, 취득세 등 3.3%, 중개보수 0.5%, 수선비 연 200만원, 보증료 0.113%. C: 매매 3억·전세 2.2억·주담대 1.5억·전세대출 1.2억, 취득세 등 1.1%, 수선비 연 80만원, 보증료 0.131%(부채비율 73% 구간). 나머지 가정은 A와 같습니다(대출 가능 여부는 별도 확인).
거래비용이 큰 B(9억 초과 취득세 3%)는 기간에 따른 낙차가 가장 큽니다 — 2년 4.14%에서 20년 2.01%로 절반이 됩니다. 20년 뒤에도 문턱이 0으로 내려가지 않는 이유는 매수에 더 많이 묶인 돈의 기회비용이 해마다 반복되기 때문입니다. 일회성 비용은 나눌수록 작아지지만 반복 비용은 그렇지 않습니다.
기회수익률이 1%p 오르면 문턱은 약 0.27~0.30%p 오른다
| 기회수익률(세후) | 2% | 3% | 4% | 5% |
|---|---|---|---|---|
| A 손익분기(6년) | 1.74% | 2.01% | 2.29% | 2.59% |
| B 손익분기(6년) | 2.25% | 2.67% | 3.09% | 3.54% |
| C 손익분기(6년) | 1.38% | 1.58% | 1.79% | 2.00% |
A는 기회수익률이 2%→3%→4%→5%로 오를 때 문턱이 0.27·0.28·0.30%p씩 오릅니다. 매수 가구가 처음에 1억 4,892만원을 더 묶어 두니, 그 돈의 이자 1%p(연 149만원)만으로도 매매가 6억원의 0.25% 정도입니다. B는 묶인 돈의 차이가 더 커서(4억 8,480만원) 1%p당 약 0.42~0.45%p씩 움직입니다. 이 표는 금리 전망이 아니라 「내가 쓸 수 있는 세후 수익률을 얼마로 보느냐」에 따라 답이 얼마나 흔들리는지 보여 주는 민감도입니다.
단기 거주면 전세가 유리해지기 쉬운 구조
위 표를 뒤집어 읽으면, 2~4년 뒤 이사할 가능성이 높은 집이라면 집값이 꽤 올라야 매수가 본전입니다. A에서 2년 거주·연 2% 상승이면 매수가 876만원 뒤지고, 연 3%가 돼야 349만원 앞섭니다. 반대로 10년 이상 살 집이면 같은 2% 상승에서 매수가 1,310만원(10년)·7,819만원(20년) 앞섭니다. 「얼마나 오래 살 것인가」가 「얼마나 오를 것인가」만큼 중요한 입력입니다.
변형 — 전세 쪽 가정을 바꾸면
| 프리셋 A 변형(6년) | 손익분기 |
|---|---|
| 기본 | 2.011% |
| 재계약마다 이사(중개보수 + 이사비 200만원) | 1.835% |
| 보증금 인상 0%(동결) | 2.100% |
| 매수 대출 만기일시(이자만) | 2.054% |
| 보유세 고정(집값과 연동하지 않음) | 2.007% |
전세로 살면서 2년마다 이사해야 한다면 문턱이 0.18%p 내려가 매수 쪽이 유리해집니다. 반대로 보증금이 동결되면 전세 쪽 기회비용이 줄어 문턱이 오릅니다. 갱신요구권을 쓰면 증액은 5%(20분의 1) 이내지만(주택임대차보호법 제7조 제2항), 갱신요구는 1회뿐이고(제6조의3) 새 계약에는 상한이 없습니다.
과거 상승률 ≠ 미래
이 표는 「얼마나 올라야 하는가」를 보여 줄 뿐 「얼마나 오를 것인가」를 예측하지 않습니다. 「지난 10년 연평균 5% 올랐으니 손익분기 2%는 쉽다」는 식의 판단은 과거 수치를 미래 전망으로 쓰는 것입니다. 문턱과 나란히 볼 것은 내가 감당할 수 있는 하락 폭입니다 — 같은 A 예시에서 집값이 6년간 그대로면 매수가 7,566만원, 연 2%씩 떨어지면 1억 4,373만원 뒤집니다.
- Himmelberg C, Mayer C, Sinai T. Assessing High House Prices: Bubbles, Fundamentals and Misperceptions. Journal of Economic Perspectives. 2005;19(4):67–92 — 주택 보유의 연간 비용(user cost) = 기회이자 + 보유세 − 세제 혜택 + 유지·감가 − 기대 시세차익 + 위험프리미엄. 원문
- Himmelberg C, Mayer C, Sinai T. Assessing High House Prices (Federal Reserve Bank of New York Staff Report No. 218, 2005) — 위 논문의 워킹페이퍼판 전문. 원문
- Poterba JM. Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset-Market Approach. Quarterly Journal of Economics. 1984;99(4):729–752 — 사용자비용 개념의 원전. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 — 주택 유상거래 취득세율: 6억원 이하 1천분의 10, 6억원 초과 9억원 이하 (취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100, 9억원 초과 1천분의 30. 2026-10-04 확인. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「주택임대차보호법」 제7조 제2항 — 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다(시·도 조례로 더 낮게 정할 수 있음), 제6조의3 계약갱신 요구. 2026-10-04 확인. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제1항 — 주택 중개보수는 별표 1 및 시·도 조례의 요율 한도 안에서 협의. 2026-10-04 확인. 원문
- 주택도시보증공사(HUG). 전세보증금반환보증 상품개요 — 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365, 보증금액·주택유형·부채비율별 요율표. 2026-10-04 확인. 원문